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1、买家通过中介人员，由中介人员疏通开发商办证人员，办理内部转名，即以一手房名义进行交易，以此来避税，要注意哪些风险？
解决方案： 一：首先要事先约定，中介公司不承担相关责任。 二：要确保整个流程的合理性，估计到当中存在的风险。 三：在合同中不要体现中介公司的责任和义务，确认这合同是买家和开发商之间的交易。和中介公司无关。 四：条件允许的情况下让客户先行交纳服务费用，或者在手续办理好之前，再帮助其办理相关手续。防止买主和售楼处人员私下成交。 五：办理房产证明的时候要在现场监督，以免出现意外情况。六、和买主，售楼处办证人员统一好口径。 2、买卖双方和中介先签一份三房合同，并办理一份公证，签合同是买家先付大部分的楼款，业主可以把房屋交给买主，并把预售合同等资料交给买家保管，带房产证办下来后再办理交易转名手续，办完手续后买家付尾款。作为中介人员如何免责和规避风险？ 解决方案： 如果卖主长时间办理好房产证，办理好房产证后房价上涨和下跌，双方不想履行合同，买家拒交尾款都是有风险的，所以要求经纪人申明自己和中介公司的免责，在客户办理完公证后即要，缴纳相关服务费用，不要承诺或说明房产证办理的时间期限，提示买卖双方存在的风险，在此期间，如果房产证没有办理好，双方取消合同，与中介公司无关。 3、房主通过赠予而不是出售房产来避税，客户不交尾款或拖延抵赖怎么办？ 解决方案： 首先申明，赠予的方法身易存在极大的风险，客户不交屗，也没有办法来制约他，这个只能由中介联络房主和客户来协调，首先告诉客户，这样做的情况下，如果相关职能部门发现你们是通过赠予方式来完成房产交易，偷逃税款。那么，如果房主举报的话，可能会被追缴罚款，认定合同无效，那样的话，可能对于客户来说，是得不偿失。请他考虑这其中的风险。告诉房主，不要态度粗暴，以免引起客户的逆反心理。赠予交易本身易是不合法，只能友好协商，一般来说，不交尾款，房主证没有过户，交易还没有完成，如果客户不交尾款的话， 房主可以将房子收回。注意，在协调过程中，注意中介公司的免责事项。 4、因为客户自身的预算资金不够，导致无法完成交易怎么办? 解决方案： 向客户表示同情，先安慰客户，同时帮客户想办法或提出建议，看看客户是否有可行性较高的筹款方法，比如申请银行贷款，借款等方法，还有由中介公司暂行垫款，让交易完成，然后再向银行申请贷款，返还给中介公司，中介公司收取一定的借款收益。在这个过程中，要按照原先协议执行，要求支付相关的服务费用。 5、由于客户自身的原因导致房贷没有申请下来，房主不同意退还首付款项怎么办？ 解决方案： 因为是客户自身的原因导致贷款无法完成，责任不在房主和中介，按照合同相关条款来执行，这时候，先与客户协商，看看客户的底线是什么，比如能否适当地给予房主一定的经济补偿，然后经纪人会代表客户与房主协商，盾房主的反映，是否同意客户所提议的条件，与房主进行协商，可以告诉房主可以继续将房子委托在我公司，我们将尽快寻找买家，帮助其销售房源，这笔赔款等于是意外的收益。同时与客户协商，能否通过贷款等方式或者通过其他银行申请住房贷款等方式促使交易完成，这样易可以免除不必要的经济损失。看看客户能否想到其他办法来筹款。但是，在双方的交易过程中，即使交易不能完成，相关的服务费要按照原来的合同条款来支付。 6、客户购买的二手房交易还没有完成时出现重大政策变化怎么办? 解决方案： 国家为了规范二手房市场，经常会出台一些相关政策。先和房主协商一下，看看房主的态度，如果房主宁愿不卖也坚决不同意承担政策增加的费用。告之客户，国家重大政策的出台和变化属于人为不可抗拒力量，没有办法只能适应。这些也是中介公司不愿意看到的结果，但是，交易既然已经进行了，现在取消合同，还要支付违约金和相关费用，即使客户不买这套房子了，去市场上买其他房子，还要承担政策因素带来的成本增加。而且政策性的东西都是长久的，不是一两天可以发生变更的。市场为了适应这些政策因素。也会相对来提高价格或交易成本来消化这些因为政策性变化而导致的成本。所以何时买房子，都不能绕过政策这套关卡。现在购买的这套房子，总体来说性价比也还不错，只是由于政策因素导致了一些成本的增加，不如直接完成交易合同，易当房子出售时本来易是这个价格，没有还价成功，这都是没有办法的事情。慢慢让客户接受这个事实。 7、房主在出售房屋时承诺赠送家具和装修，但是收房进家具却搬走了怎么办？ 解决方案： 先看看有无书面合同，如果有书面合同，按照书面合同来和房主交涉。要求房主履行，如果没有书面文字，只是口头承诺，只能和客户一起向房主来协调。先和客户来私下商量一下，看既然已经这样了，因为没有书面协议来约束房主，如果真的需要这些家具的话，不如象征性地出点钱来买。探一下买主的底线。同时告诉房主这样有违交易的原则，同时，旧的家具有些也是没有多大价值，还要搬来搬去，浪费时间和精力。以您的财力，这些东西早迟都会扔掉的。你搬进新居了，用这些旧家具和新房也不协调。但是现在客户已经住进来了，没有这些旧的家具不是很方便，而且房屋总体的出售价格也很理想，当时客户愿意购买这套房子，也是看出房主的真诚，这些家具同时也是一个因素。因为当时想的扔进来易可以住。看看房主的反应。如果房主还是不同意，那么易将客户的要求提出来，指出市场的二手旧货也不是很贵，没有多少钱的事情，不如让买主出点钱，将其买下。这样慢慢一步步来打动房主，房子虽然售出了，但是以后还是有机会打交道的，一些亲朋好友可能还是在原来的住处来找房主，等等，把关系弄僵了对房主也没有什么好处，一步步促使房主同意。 8、碰到有的房主一房多卖时，如何帮客户规避风险？ 解决方案： 首先，一方多卖本身就是道德的行为，可能房主存在欺诈行为，应该向房主礼貌指出，这样做可能会导致很大的法律风险，在如果客户一定要购买这套房子，要规避客户的风险，最好在付款方式上改变一下，等子过户完成后再要求支付房款，或者将买主将费用先放在中介公司处，等合同变成，房子办理完了过户后，交房时再行付款。让房主无机可乘，在此交易期间，要仔细查验房主的相关证件。去相关部门了解房主的状况，防止客人造假。 9、客户已经付了首期款，但是房主的房子被查封怎么办？ 解决方案： 向客人表示同情，记住是同情，不是道歉。告诉客户，房子被查封不是人为可以预见的，就是连房主也不可能事先知道房子会被查封，中介公司会帮助他，和他一起和房主协调，退还首期款，同时，我们会按照客户的要求，在短时间内来寻找新的房源满足客户的需求。房子被查封，这些都是外界的因素影响，不是我们的服务所能涉及和可以控制的，希望客户理解。既然已经查封，原合同已经取消，但是因为中介公司已经提供了服务，所以客户还是要支付相关服务费用。新的房源我们将尽快寻找，以便让客户找到合适的房子，完成交易。 10、看房费客人不同意支付怎么办？ 解决方案： 告诉客人，看房费是中介公司的规定，也是中介公司的重要收入来源，任何一个中介公司的运作都是需要很大成本的，你去吃饭，衣食住行，都到服务，但是不支付费用，也是不可能的。中介服务也是如此。经纪人辛辛苦苦的陪他看房，还为他提出专业建议和服务，付出精力时间和交通费用，这些都是中介公司的运营成本，而且即使收了他的看房费并不等于就是终止服务了，作为经纪人，会继续为他找到符合他要求地房源，继续为他提供服务。一直到他找到满意的房源为止。看房费只是他得到服务的付出。这也是非常合理的。 11、业务人员在初期称自己房主，但是客人发现了您不是房主怎么办? 解决方案： 首先礼貌地致歉，告诉客人，因为现在同行中介这间竞争激烈，经常有一些同行为了取得房源的详细情况，冒充客户，来公司要求经纪人看房，在从业过程中碰到很多很多的例子。所以当时错把客户当成中介的同行人员，冒充房主也是没有办法的对策，现在知道客人是真的客户，所以也就没有必要了，希望客户原谅经纪人不得已的行为。然后将话是转移。 12、客人要求提供广告上的房源，但是其实房源并不存在怎么办？ 解决方案： 礼貌的表示歉意，告诉客人因为公司房源是每个门店共享的销售平台，所以每套房源都是在所有的门店，所有的销售网络同时销售，可能遥房源刚推出就有客户预定了，所以只能从房源广告上撤下去了。 仔细询问客户的房源要求，推荐其他条件相近的房源，如果客人不满意，应该留下客人的电话，追踪和联络客户，让客户知道房源每时都在加入和更新，一有新的符合他条件的合适的房源，马上会及时与他联络。这时候，一定要把客户抓住，有时候可以编造一两套没有但是符合客户要求的房源。努力寻找与要求相近的房源。 13、客户在没有理想的房源时要求退还中介费和中介支付违约金怎么办？ 解决方案： 不能同意。 一、告之客户，买房子是一件大事，不是菜市场买菜，买了就走，我们之所以没有找到理想的房源，一是为客户负责，一定要找到符合客户要求地房源，而不是随便找出一两套房源来敷衍客户，这是从客户的利益来出发的。 二、理想的房源是由市场来提供的，而不是中介公司自己编出来的，市场有这样的房子，我们也没必要不出售介绍给客户。我们一直在按客人的要求来积极努力的寻找房源，但是这需要时间，所以客户应该来理解。不符合他要求的房源倒是很多，但是客人不会接受。 三、中介费用就是我们为客户提供服务收取的服务费用。为了找寻客户的房源，我们的门店和业务人员都付出了极大的努力，这都是需要成本的。 四、违约金是违反合同条款才会缴纳的款项，但是我们现在没有为客户终止服务，合同仍然在存续期间。我们还在帮助客户寻找理想的房源。 如果中介公司没有真正符合客户要求的房源，可以以一两套条件相近的房源带领客户观看，如果客户看了不同意，可以以我人房源，但是你都不同意，100%符合客户要求的房子是不存在的。这样就和中介公司无关，把违约责任推向客户，由客户来承担。另外告之客户，如果支付中介费用，继续执行合同，公司还是会积极地帮他寻找房源，但是一定不能承诺一定会打到符合他要求地房子， 否则还是会起纠纷，可以找差不多接近他的要求房源。 14、客人要求在合同里添加不利于中介公司条款怎么办？ 解决方案： 不能同意，其实添加不利的合同条款就是要中介公司承担相应的责任，告诉客户，中介公司就是提供信息，居间服务，然后收取服务费用的这样一个机构。所以要求中介公司承担一些责任是不合理的，合同的范本是国家制定的，已经指出了中介公司的责任范围和义务。本来房屋销售合同就是房主和买主之间的一个交易合同，中介只是以自己的专业和服务促使交易达成。起一个推动和监督作用，但是，如果再自行更改合同，加入这样的合同条款，就是说本来由交易双方承担的责任现在转嫁给中介公司，对于中介来说，是很不公平的，不管有没有这样的条款，中介公司从自己的信誉和经纪人利益方面考虑，我们也会把服务做好，客户无需担心，不是说不加入这样的条款就不提供优质的服务了。在双方的交易过程中，中介公司还是会按照相关流程来监督和协调服务，同时会有效地保护双方的利益。 15、业务人员装成买房客户与房主洽谈时被房主知道怎么办? 解决方案： 首先向房主道歉，作为经纪人和中介公司，觉得他的房子的卖点还不错，因为有客户想看看这套房源，但是，我们最初以为，这套房子是别的中介公司随意编造出来的一个不存在的房源，为了维护客户的利益，经纪人装成买房的客户来和房主洽谈，看看是真的房源销售还是其他中介公司打出来的一个房源的幌子，而且有些房主对于中介有一些抗拒心理，不明白中介在房屋交易居间服务中的巨大作用，只是光考虑到要支付服务费用，中介有的时候装成客户也是不得已而为之的事情，希望房主能体量作为中介的难处。现在已经知道房源是真实的，房型等各方面条件也不错，试探一下房主的房屋销售价格。然后告诉房主，现在有几个客户对此房源感兴趣，建议房主将房子委托给中介公司，因为现在已经有客户了，中介公司将在短时间内以合适的价格将房源售出，同时将保证房主的利益不会受损。 |
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