迪拜游记（六）——面向未来的规划

cntic 2010-09-06

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开着奔驰放骆驼并不是一句笑话，而是一种现实。贫穷中的骆驼饲养与富裕中的养殖业从产品上两者之间的差别不大，但从经营理念上则差别巨大，而产生的用途、价值也大不相同。的沙漠与海岸线变成了价值极高的黄金建设用地。号称迪拜的曼哈顿的金融商业中心（相当于CBD）也并不是建设在老城区，而是规划于老城区之外的侧翼延长线上，这里完全是现代化的西方文明的高大建筑，也包括世界上最高的建筑。过去搞房地产开发、学建筑的专业人士不可不去的是芝加哥市，那里有全球最高的100栋大楼中的最集中的20多栋楼，同时有怀特大师的别墅建筑群，还有建筑类的高等教育。后来人们认为更多的新建筑出现于曼哈顿和拉斯维加斯，这些城市都集中的反映了建筑的新工艺、新技术、新理念。其他的城市虽然有一些世界知名或著名的建筑，但并不集中也不具有可比的规模性。但今天一些都在迪拜的建设与发展中被迪拜所代替了，因此迪拜才敢于自称将建设世界的第八大奇观。正是由于规划的超前性和经济实力的支持，迪拜成了世界最高建设技术与建筑艺术的试验田。上千米高的建筑、世界之最都将在这里一次又一次的被重新改写记录，而其他任何国家大约都无法与之比拟。当人们在攻击美国的“空中大战”“外星人”“宇宙大战”之类的影视作品是一种胡思乱想时，科学技术却在这种胡思乱想中高速发展，并将“007”电影中的神话变成了现实。也让“太空游”变成了市场化的商业行为，而迪拜的幻想则在胡思乱想中告诉了世界未来的城市与经济模式。这种超前的思想力及其超现实“泡沫”式规划来源于自有资本的实力与完全的开放和“招商引资”，用全世界的钱来建设一个新迪拜。与中国相反的是政府在提供超前的基础设施，并且政府并不是用公路与基础设施收费来取得投资收益（如公路全部都是非收费的，如海水净化与淡化之后的消费成本极低大约相当于2角多人民币1吨水）。或者是国王的企业、或者是国王与其他资本包括外资合作的资本在建设基础设施和进行新开发区的土地开发，然后用招商引资的方式卖出土地，用土地的收入来支持基础设施的建设并收回成本与利润。正因为政府提供的市政等基础设施建设是统一与无偿的，也因此不会出现因为一个项目负责专为自己的保障性基础设施，不会出现供电单位收取电费但由开发单位建设设施和出钱安装电表并只对自有项目负责的怪现象；不会出现交纳水费、交纳燃气费却要自己安装计费设施与市政管线的现象。中国正因为每个开发项目都只为自行保障而建公共设施，因此在其他单位或项目使用时又要再建设。而负责收费的单位并不出资统一建设，就必然会出现重复建设、非合理配置、质量无保证、乱收费等各种问题。超前规划、统一建设、不单独与不另行收费的基础设施为超前的项目建设创造了低风险的可控制成本的投资基础。同时正是由于国王提供的是已具备建设条件的用地，因此会让土地提升价值使之完全市场化（而不是先优惠出让土地换取资金与市政）；正是由于国王提供的超前规划才让后续的投资者有了创造性建设的条件；正是由于除土地等费用之外没有其他高额费用与税收，因此可以吸引更多的投资；可以提高土地的价值；可以带动经济的发展；可以保证投资者的投资收益；可以吸引更多的国外投资者、消费者来支撑市场，从而形成超前规划而带来的良性环境。宽大的马路没有收费与还贷压力给预期发展留下了增长的稳定空间，而不是今天只修50米宽，明天再为扩宽马路的拆迁而发愁。在集中发展的各开发区域之间拉开了足够宽广的距离，不是将一张画纸全部涂满颜色，而是留有大量的空白，也让今后的发展、绿地的建设，环境的改善预留了完整的余地。这个仅有30万人口的王国却拥有数个高尔夫球场，并在规划建设更多的球场，既解决了大量外来人口的需求，也解决了沙漠变绿洲的环境改善，更不存在超前规划建设中可能出现的污染与环境破坏问题。从迪拜去首都阿布达比的公路沿线，布满了公路两侧土地已被预计建设的广告。树满了代表各个土地界限和开发权力的旗帜与标语，这些立体建筑模型的广告中包括了巨型的迪斯尼式的游乐园、别墅和商业建筑，也描绘了未来世界的蓝图。沿迪拜河内端头火烈鸟自然保护区的另一侧是一个正在规划建设的新区，但规划中将迪拜河水引入新区之中，让这一区域成了与迪拜河天然融为一体的区域，而火焰型的摩天大楼的高度则超过了现有的建设，创造着新的奇迹，其壮观的程度只能用震撼来表达了。正在建设的大型开发区有数十个，每个的规模都大于北京CBD，从空中可以看到的几十栋超高层大楼同时拔地而起、小区比比皆是，有的规划面积超过了整个旧城区。新建区的总规模可容纳的总人数大于现在迪拜的总人口（约150万人口），可以说是一个新的国家的人口容量的规模。许多去过迪拜的人都在称这种规划是一种疯狂的规划，这种建设速度与容量是一种“泡沫”的前兆，但谁能设想到二号棕榈

骆驼是一种交通工具或食物代用品时，是一种廉价的商品，但成了文物、观赏物或旅游中的盈利工具时就成了特殊消费，大大提升了商品的价格。这有些像农村的看家狗与城市中的宠物，都是狗，也许还可能都是一个品种，但却有明确的不同的生活待遇和社会价值一样。

与迪拜以至由迪拜带动的中东地区的城市或地区发展规划和中国的城市规划相比就存在着这种类似的差别。

中国的改革是从经济的困境中突破的。“万元户”曾经被视为人们事业追求的阶段性目标，但今天“万元”已不再是一种荣誉的称号了。很遗憾的是，城市的规划或国家对城市规划建设的知道性仍在用“万元户”为追求目标的方式在管理与制定。

按现有经济实力和消费能力而约束的规划，只能是在一张涂满了横七竖八的线条的画纸上修修改改，并且随着经济的增长再添添减减，也就形成了道路的不断扩宽，拆了建、建了拆的现象，形成了马路不断开膛。当然建设会受经济实力的限制，这是个实施的阶段，然而规划则必须超前，让未来有较高的预见性和稳定性，而不是在建设之初就已知要进行二次重复建设了。

中国有许多高速公路，建成后目前并没有达到预定的设计流量，因此受到了社会的批评，也影响到银行的还贷，但也许几年之内这些目前尚未达到设计流量的高速路就又变得超负荷运行了。

首都机场的高速路同样在最初的收费时无法达到设计的流量，可很快就在预计的发展年限之前变成了超负荷运行。首都机场在最初时的一号航站楼建设时就没有满足发展的预期，二号航站楼同样提前进入了超负荷的运行，仍在预期之前就无法满足需求了。今天尚未建成投产的三号楼在建之前就可预见其无法满足发展的速度要求了。

的沙漠与海岸线变成了价值极高的黄金建设用地。号称迪拜的曼哈顿的金融商业中心（相当于CBD）也并不是建设在老城区，而是规划于老城区之外的侧翼延长线上，这里完全是现代化的西方文明的高大建筑，也包括世界上最高的建筑。过去搞房地产开发、学建筑的专业人士不可不去的是芝加哥市，那里有全球最高的100栋大楼中的最集中的20多栋楼，同时有怀特大师的别墅建筑群，还有建筑类的高等教育。后来人们认为更多的新建筑出现于曼哈顿和拉斯维加斯，这些城市都集中的反映了建筑的新工艺、新技术、新理念。其他的城市虽然有一些世界知名或著名的建筑，但并不集中也不具有可比的规模性。但今天一些都在迪拜的建设与发展中被迪拜所代替了，因此迪拜才敢于自称将建设世界的第八大奇观。正是由于规划的超前性和经济实力的支持，迪拜成了世界最高建设技术与建筑艺术的试验田。上千米高的建筑、世界之最都将在这里一次又一次的被重新改写记录，而其他任何国家大约都无法与之比拟。当人们在攻击美国的“空中大战”“外星人”“宇宙大战”之类的影视作品是一种胡思乱想时，科学技术却在这种胡思乱想中高速发展，并将“007”电影中的神话变成了现实。也让“太空游”变成了市场化的商业行为，而迪拜的幻想则在胡思乱想中告诉了世界未来的城市与经济模式。这种超前的思想力及其超现实“泡沫”式规划来源于自有资本的实力与完全的开放和“招商引资”，用全世界的钱来建设一个新迪拜。与中国相反的是政府在提供超前的基础设施，并且政府并不是用公路与基础设施收费来取得投资收益（如公路全部都是非收费的，如海水净化与淡化之后的消费成本极低大约相当于2角多人民币1吨水）。或者是国王的企业、或者是国王与其他资本包括外资合作的资本在建设基础设施和进行新开发区的土地开发，然后用招商引资的方式卖出土地，用土地的收入来支持基础设施的建设并收回成本与利润。正因为政府提供的市政等基础设施建设是统一与无偿的，也因此不会出现因为一个项目负责专为自己的保障性基础设施，不会出现供电单位收取电费但由开发单位建设设施和出钱安装电表并只对自有项目负责的怪现象；不会出现交纳水费、交纳燃气费却要自己安装计费设施与市政管线的现象。中国正因为每个开发项目都只为自行保障而建公共设施，因此在其他单位或项目使用时又要再建设。而负责收费的单位并不出资统一建设，就必然会出现重复建设、非合理配置、质量无保证、乱收费等各种问题。超前规划、统一建设、不单独与不另行收费的基础设施为超前的项目建设创造了低风险的可控制成本的投资基础。同时正是由于国王提供的是已具备建设条件的用地，因此会让土地提升价值使之完全市场化（而不是先优惠出让土地换取资金与市政）；正是由于国王提供的超前规划才让后续的投资者有了创造性建设的条件；正是由于除土地等费用之外没有其他高额费用与税收，因此可以吸引更多的投资；可以提高土地的价值；可以带动经济的发展；可以保证投资者的投资收益；可以吸引更多的国外投资者、消费者来支撑市场，从而形成超前规划而带来的良性环境。宽大的马路没有收费与还贷压力给预期发展留下了增长的稳定空间，而不是今天只修50米宽，明天再为扩宽马路的拆迁而发愁。在集中发展的各开发区域之间拉开了足够宽广的距离，不是将一张画纸全部涂满颜色，而是留有大量的空白，也让今后的发展、绿地的建设，环境的改善预留了完整的余地。这个仅有30万人口的王国却拥有数个高尔夫球场，并在规划建设更多的球场，既解决了大量外来人口的需求，也解决了沙漠变绿洲的环境改善，更不存在超前规划建设中可能出现的污染与环境破坏问题。从迪拜去首都阿布达比的公路沿线，布满了公路两侧土地已被预计建设的广告。树满了代表各个土地界限和开发权力的旗帜与标语，这些立体建筑模型的广告中包括了巨型的迪斯尼式的游乐园、别墅和商业建筑，也描绘了未来世界的蓝图。沿迪拜河内端头火烈鸟自然保护区的另一侧是一个正在规划建设的新区，但规划中将迪拜河水引入新区之中，让这一区域成了与迪拜河天然融为一体的区域，而火焰型的摩天大楼的高度则超过了现有的建设，创造着新的奇迹，其壮观的程度只能用震撼来表达了。正在建设的大型开发区有数十个，每个的规模都大于北京CBD，从空中可以看到的几十栋超高层大楼同时拔地而起、小区比比皆是，有的规划面积超过了整个旧城区。新建区的总规模可容纳的总人数大于现在迪拜的总人口（约150万人口），可以说是一个新的国家的人口容量的规模。许多去过迪拜的人都在称这种规划是一种疯狂的规划，这种建设速度与容量是一种“泡沫”的前兆，但谁能设想到二号棕榈

由于缺乏除银行信贷之外的其他融资手段，由于在大量基础设施建设上缺少对外开放，由于政府公共设施建设资金的缺乏，于是由政府所主导的基础设施制约着规划的能力与条件。过多的地方政府靠开发来换取基础设施，靠土地去换取基础设施的建设资金，而不是完成基础设施与开发之后再高价出让土地，于是就不得不先用优惠价格的低价土地换取资金的支持，并靠先低后高的方式用后续的土地弥补前期的损失，从而将优惠给了有资本的境外企业或大国企，而将成本转嫁给了后续的民营资本与国民承担。

同时这种资金的制约条件就让城市的规划在按可换取的基础设施资金来调整，而不是按经济发展的合理需求科学制定，也同时由于这种制约造成了国有土地价值的损失与流失。

贫穷经济的规划不但制约了经济的发展，也同时形成了恶性的循环，让大量的资金在形成固定资产价值的过程中被重复的建设与拆除消耗了。城市改造的过程中为解决城中村所付出的代价远远超过了城市新建部分的合理价值，所收取的高额土地出让金被重复建设解决城市交通与城市维护的问题无形的消耗了，并没有成为社会财富的增加。

岛附近的新开发区6.5平方公里的建设用地（平均容积率估计约为6—10，沿海一侧为酒店类用地，有限高的普通高层，后侧则为超高层建筑，高的50多层为办公与居住用）仅仅只用了五天时间就全部公开卖光了。这是专门供外国人购买与投资的区域。无数的投资者都将这里视为发财的机会和实现无法在本国圆梦的圣地。而这6.5平方公里仅仅是新开发区已完成规划与基础设施中的第一期，只占很小的比例。其余的区域开发并没有想象中的遥远，因为预期中的新机场计划于2008年竣工并投入使用，也就意味着与机场建设同步的其余区域的开发也不过就是近几年中就将变成现实的事。虽然这6.5平方公里的部分土地尚在转卖的二次转让之中，尚未找到真正的投资者，但其中一部分已落实的投资人已经开始在卖地的同时卖房子了。我无法用笔来说清这种超前的规划，但会用几张规划图展示这种震撼，重要的是让我看到的是在不同经济实力背景下的规划思路。这种规划思路的差别既要有其可行性、科学性和阶段性的差异，又要有超前性的统一。规划可以分阶段的按经济发展的条件分布实施，但如果规划缺少超前性则不是一个经济实力的问题，而是观念的问题，是对未来发展的预估的问题。如中国现在要求建大量的小户型住房，那么如果想不拆除重建，那么就意味着中国未来的七十年都只能局限于这种小房子的预期了。而让我们已知的是政府自认为电力供给充足时，市场出现了电力的短缺；当政府认为钢产量过剩时，钢材的出口让价格在上涨；当政府认为公路过宽时，公路超负荷的现象让政府不得不提前增加新的投资而无法保证建筑与基础设施的寿命周期。这一系列的短命史给我们留下了太多的教训与遗憾，同时又造成了财富积累过程中的无限损失与浪费。在努力扩大内需与消费的同时，却又在要艰苦朴素与勤俭节约中限制过度消费，在改革开放的同时又限制外资的进入，在城市规划的投资限制中却无法改变人口增长、车辆增长的现实…… 也许经济模式的改变与思想观念的突破是同起同落的，在贫穷中如果不能用未来将富起来的观念去规划可能富起来之后的城市，那么经济模式就必然会被牢牢的约束于今天的贫穷观念之中。 1、迪拜的新规划 2、迪拜河新区的位置 3、迪拜河新区的规划 4、迪拜河新区的规划（放大） 5、迪拜河新区的未来 6、迪拜河新区新技术的建筑 7、迪拜河新区令人震撼的未来 8、正在建设中的规划 9、今后将平地而起的建筑 10、180层高楼 BURJ AL ALAM 11、迪拜曼哈顿

而有雄厚资本的迪拜却是相反，用一种超现实的未来预期来规划今天，让城市在超前的规划中不但能满足长远发展的预期需求，也减少了重复建设的拆了建、建了拆中的浪费。

迪拜的老城区是依托于内海河两侧建设的城区，本国居民基本集中生活于老城区中。但这个充分利用免税港发展起来的城市并不是沿自然的海岸向外扩张去建设港口，而是在最初城市发展时就将海水靠扩大其插入内陆的海岸而规划与建设的，让迪拜河不但成为了沙漠中城市景观的部分，同时形成了可避风浪的巨型内陆港，扩大与增加了最佳效益的海岸线。

而迪拜新区的建设则并不是将规划的眼光局限于老城区或老城区的自然扩大，不是用中国最常见的摊大饼的方式，而是用类似上海建设浦东新区的方式，在海岸与海洋中建设卫星城的方式进行规划和建设的。

开着奔驰放骆驼并不是一句笑话，而是一种现实。贫穷中的骆驼饲养与富裕中的养殖业从产品上两者之间的差别不大，但从经营理念上则差别巨大，而产生的用途、价值也大不相同。骆驼是一种交通工具或食物代用品时，是一种廉价的商品，但成了文物、观赏物或旅游中的盈利工具时就成了特殊消费，大大提升了商品的价格。这有些像农村的看家狗与城市中的宠物，都是狗，也许还可能都是一个品种，但却有明确的不同的生活待遇和社会价值一样。与迪拜以至由迪拜带动的中东地区的城市或地区发展规划和中国的城市规划相比就存在着这种类似的差别。中国的改革是从经济的困境中突破的。“万元户”曾经被视为人们事业追求的阶段性目标，但今天“万元”已不再是一种荣誉的称号了。很遗憾的是，城市的规划或国家对城市规划建设的知道性仍在用“万元户”为追求目标的方式在管理与制定。按现有经济实力和消费能力而约束的规划，只能是在一张涂满了横七竖八的线条的画纸上修修改改，并且随着经济的增长再添添减减，也就形成了道路的不断扩宽，拆了建、建了拆的现象，形成了马路不断开膛。当然建设会受经济实力的限制，这是个实施的阶段，然而规划则必须超前，让未来有较高的预见性和稳定性，而不是在建设之初就已知要进行二次重复建设了。中国有许多高速公路，建成后目前并没有达到预定的设计流量，因此受到了社会的批评，也影响到银行的还贷，但也许几年之内这些目前尚未达到设计流量的高速路就又变得超负荷运行了。首都机场的高速路同样在最初的收费时无法达到设计的流量，可很快就在预计的发展年限之前变成了超负荷运行。首都机场在最初时的一号航站楼建设时就没有满足发展的预期，二号航站楼同样提前进入了超负荷的运行，仍在预期之前就无法满足需求了。今天尚未建成投产的三号楼在建之前就可预见其无法满足发展的速度要求了。由于缺乏除银行信贷之外的其他融资手段，由于在大量基础设施建设上缺少对外开放，由于政府公共设施建设资金的缺乏，于是由政府所主导的基础设施制约着规划的能力与条件。过多的地方政府靠开发来换取基础设施，靠土地去换取基础设施的建设资金，而不是完成基础设施与开发之后再高价出让土地，于是就不得不先用优惠价格的低价土地换取资金的支持，并靠先低后高的方式用后续的土地弥补前期的损失，从而将优惠给了有资本的境外企业或大国企，而将成本转嫁给了后续的民营资本与国民承担。同时这种资金的制约条件就让城市的规划在按可换取的基础设施资金来调整，而不是按经济发展的合理需求科学制定，也同时由于这种制约造成了国有土地价值的损失与流失。贫穷经济的规划不但制约了经济的发展，也同时形成了恶性的循环，让大量的资金在形成固定资产价值的过程中被重复的建设与拆除消耗了。城市改造的过程中为解决城中村所付出的代价远远超过了城市新建部分的合理价值，所收取的高额土地出让金被重复建设解决城市交通与城市维护的问题无形的消耗了，并没有成为社会财富的增加。而有雄厚资本的迪拜却是相反，用一种超现实的未来预期来规划今天，让城市在超前的规划中不但能满足长远发展的预期需求，也减少了重复建设的拆了建、建了拆中的浪费。迪拜的老城区是依托于内海河两侧建设的城区，本国居民基本集中生活于老城区中。但这个充分利用免税港发展起来的城市并不是沿自然的海岸向外扩张去建设港口，而是在最初城市发展时就将海水靠扩大其插入内陆的海岸而规划与建设的，让迪拜河不但成为了沙漠中城市景观的部分，同时形成了可避风浪的巨型内陆港，扩大与增加了最佳效益的海岸线。而迪拜新区的建设则并不是将规划的眼光局限于老城区或老城区的自然扩大，不是用中国最常见的摊大饼的方式，而是用类似上海建设浦东新区的方式，在海岸与海洋中建设卫星城的方式进行规划和建设的。最著名的帆船酒店就建设在远离老城区十多公里之外的区域，这一区域已集中建设多家五星级或以上星级的各种酒店设施。一号棕榈岛则远离老城区25公里，二号棕榈岛和巨大的城市新区则在老城区沿海岸线75公里之外，三号棕榈岛和世界岛则建在一片海洋之中。连接这些开发区之间的高速路则超过了上下十车道，并有高速轨道。虽然二号棕榈岛的新区尚未建成，但其交通等基础设施则是先行的。这一开发区的未来规划则在开始建立规划方案时就预计了未来的发展需要，专门将海水引入沙漠内陆修建了一条长75公里的海河道，围出了一片可供未来建设之用的土地，也为此后沿河的外侧再开发预留了条件，同时将新的可接待上亿客流的新机场安排在这片新区之中，其用地建设规模都将大于现有的老城区。公路的两侧也都为未来的开发建设提供了条件，使原本毫无价值

最著名的帆船酒店就建设在远离老城区十多公里之外的区域，这一区域已集中建设多家五星级或以上星级的各种酒店设施。一号棕榈岛则远离老城区25公里，二号棕榈岛和巨大的城市新区则在老城区沿海岸线75公里之外，三号棕榈岛和世界岛则建在一片海洋之中。

连接这些开发区之间的高速路则超过了上下十车道，并有高速轨道。虽然二号棕榈岛的新区尚未建成，但其交通等基础设施则是先行的。这一开发区的未来规划则在开始建立规划方案时就预计了未来的发展需要，专门将海水引入沙漠内陆修建了一条长75公里的海河道，围出了一片可供未来建设之用的土地，也为此后沿河的外侧再开发预留了条件，同时将新的可接待上亿客流的新机场安排在这片新区之中，其用地建设规模都将大于现有的老城区。公路的两侧也都为未来的开发建设提供了条件，使原本毫无价值的沙漠与海岸线变成了价值极高的黄金建设用地。

号称迪拜的曼哈顿的金融商业中心（相当于CBD）也并不是建设在老城区，而是规划于老城区之外的侧翼延长线上，这里完全是现代化的西方文明的高大建筑，也包括世界上最高的建筑。

过去搞房地产开发、学建筑的专业人士不可不去的是芝加哥市，那里有全球最高的100栋大楼中的最集中的20多栋楼，同时有怀特大师的别墅建筑群，还有建筑类的高等教育。后来人们认为更多的新建筑出现于曼哈顿和拉斯维加斯，这些城市都集中的反映了建筑的新工艺、新技术、新理念。其他的城市虽然有一些世界知名或著名的建筑，但并不集中也不具有可比的规模性。但今天一些都在迪拜的建设与发展中被迪拜所代替了，因此迪拜才敢于自称将建设世界的第八大奇观。

正是由于规划的超前性和经济实力的支持，迪拜成了世界最高建设技术与建筑艺术的试验田。上千米高的建筑、世界之最都将在这里一次又一次的被重新改写记录，而其他任何国家大约都无法与之比拟。

当人们在攻击美国的“空中大战”“外星人”“宇宙大战”之类的影视作品是一种胡思乱想时，科学技术却在这种胡思乱想中高速发展，并将“007”电影中的神话变成了现实。也让“太空游”变成了市场化的商业行为，而迪拜的幻想则在胡思乱想中告诉了世界未来的城市与经济模式。

这种超前的思想力及其超现实“泡沫”式规划来源于自有资本的实力与完全的开放和“招商引资”，用全世界的钱来建设一个新迪拜。

与中国相反的是政府在提供超前的基础设施，并且政府并不是用公路与基础设施收费来取得投资收益（如公路全部都是非收费的，如海水净化与淡化之后的消费成本极低大约相当于2角多人民币1吨水）。或者是国王的企业、或者是国王与其他资本包括外资合作的资本在建设基础设施和进行新开发区的土地开发，然后用招商引资的方式卖出土地，用土地的收入来支持基础设施的建设并收回成本与利润。

正因为政府提供的市政等基础设施建设是统一与无偿的，也因此不会出现因为一个项目负责专为自己的保障性基础设施，不会出现供电单位收取电费但由开发单位建设设施和出钱安装电表并只对自有项目负责的怪现象；不会出现交纳水费、交纳燃气费却要自己安装计费设施与市政管线的现象。中国正因为每个开发项目都只为自行保障而建公共设施，因此在其他单位或项目使用时又要再建设。而负责收费的单位并不出资统一建设，就必然会出现重复建设、非合理配置、质量无保证、乱收费等各种问题。

超前规划、统一建设、不单独与不另行收费的基础设施为超前的项目建设创造了低风险的可控制成本的投资基础。同时正是由于国王提供的是已具备建设条件的用地，因此会让土地提升价值使之完全市场化（而不是先优惠出让土地换取资金与市政）；正是由于国王提供的超前规划才让后续的投资者有了创造性建设的条件；正是由于除土地等费用之外没有其他高额费用与税收，因此可以吸引更多的投资；可以提高土地的价值；可以带动经济的发展；可以保证投资者的投资收益；可以吸引更多的国外投资者、消费者来支撑市场，从而形成超前规划而带来的良性环境。

宽大的马路没有收费与还贷压力给预期发展留下了增长的稳定空间，而不是今天只修50米宽，明天再为扩宽马路的拆迁而发愁。在集中发展的各开发区域之间拉开了足够宽广的距离，不是将一张画纸全部涂满颜色，而是留有大量的空白，也让今后的发展、绿地的建设，环境的改善预留了完整的余地。

这个仅有30万人口的王国却拥有数个高尔夫球场，并在规划建设更多的球场，既解决了大量外来人口的需求，也解决了沙漠变绿洲的环境改善，更不存在超前规划建设中可能出现的污染与环境破坏问题。

从迪拜去首都阿布达比的公路沿线，布满了公路两侧土地已被预计建设的广告。树满了代表各个土地界限和开发权力的旗帜与标语，这些立体建筑模型的广告中包括了巨型的迪斯尼式的游乐园、别墅和商业建筑，也描绘了未来世界的蓝图。

沿迪拜河内端头火烈鸟自然保护区的另一侧是一个正在规划建设的新区，但规划中将迪拜河水引入新区之中，让这一区域成了与迪拜河天然融为一体的区域，而火焰型的摩天大楼的高度则超过了现有的建设，创造着新的奇迹，其壮观的程度只能用震撼来表达了。

正在建设的大型开发区有数十个，每个的规模都大于北京CBD，从空中可以看到的几十栋超高层大楼同时拔地而起、小区比比皆是，有的规划面积超过了整个旧城区。新建区的总规模可容纳的总人数大于现在迪拜的总人口（约150万人口），可以说是一个新的国家的人口容量的规模。

许多去过迪拜的人都在称这种规划是一种疯狂的规划，这种建设速度与容量是一种“泡沫”的前兆，但谁能设想到二号棕榈岛附近的新开发区6.5平方公里的建设用地（平均容积率估计约为6—10，沿海一侧为酒店类用地，有限高的普通高层，后侧则为超高层建筑，高的50多层为办公与居住用）仅仅只用了五天时间就全部公开卖光了。

这是专门供外国人购买与投资的区域。无数的投资者都将这里视为发财的机会和实现无法在本国圆梦的圣地。而这6.5平方公里仅仅是新开发区已完成规划与基础设施中的第一期，只占很小的比例。

其余的区域开发并没有想象中的遥远，因为预期中的新机场计划于2008年竣工并投入使用，也就意味着与机场建设同步的其余区域的开发也不过就是近几年中就将变成现实的事。虽然这6.5平方公里的部分土地尚在转卖的二次转让之中，尚未找到真正的投资者，但其中一部分已落实的投资人已经开始在卖地的同时卖房子了。

我无法用笔来说清这种超前的规划，但会用几张规划图展示这种震撼，重要的是让我看到的是在不同经济实力背景下的规划思路。这种规划思路的差别既要有其可行性、科学性和阶段性的差异，又要有超前性的统一。规划可以分阶段的按经济发展的条件分布实施，但如果规划缺少超前性则不是一个经济实力的问题，而是观念的问题，是对未来发展的预估的问题。如中国现在要求建大量的小户型住房，那么如果想不拆除重建，那么就意味着中国未来的七十年都只能局限于这种小房子的预期了。而让我们已知的是政府自认为电力供给充足时，市场出现了电力的短缺；当政府认为钢产量过剩时，钢材的出口让价格在上涨；当政府认为公路过宽时，公路超负荷的现象让政府不得不提前增加新的投资而无法保证建筑与基础设施的寿命周期。这一系列的短命史给我们留下了太多的教训与遗憾，同时又造成了财富积累过程中的无限损失与浪费。

在努力扩大内需与消费的同时，却又在要艰苦朴素与勤俭节约中限制过度消费，在改革开放的同时又限制外资的进入，在城市规划的投资限制中却无法改变人口增长、车辆增长的现实……

也许经济模式的改变与思想观念的突破是同起同落的，在贫穷中如果不能用未来将富起来的观念去规划可能富起来之后的城市，那么经济模式就必然会被牢牢的约束于今天的贫穷观念之中。

1、迪拜的新规划