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NAVabbreviation for“net asset value” NAV估值，即净资产价值法。 净资产价值法，目前地产行业的主流估值方法。所谓净资产价值法，是指在一定销售价格、开发速度和折现率的假设下，地产企业当前储备项目的现金流折现价值剔除负债后，即为净资产价值（NAV）。具体来说，开发物业的净资产值，等于现有开发项目以及土地储备项目在未来销售过程中形成的净现金流折现值减负债；投资物业的净资产值，等于当前项目净租金收入按设定的资本化率折现后的价值减负债。 NAV估值法的优势在于它为企业价值设定了一个估值底线，对内陆很多"地产项目公司"尤为适用。而且NAV估值考虑了预期价格的变化、开发速度和投资人回报率等因素，相对于简单的市盈率比较更加精确。但NAV估值也有明显的缺点，其度量的是企业当前有形资产的价值，而不考虑品牌、管理能力和经营模式的差异。NAV估值的盛行推动了地产企业对资产（土地储备）的过分崇拜。在NAV引领下，很多地产企业都参与到了这场土地储备的竞赛中来。地产企业形成了NAV"崇拜"下的新生存模式：储备土地--做大市值--融资--再储备土地。 NAV估值法固然有可取之处，但对于高负债的地产公司还需谨慎。高负债率蕴含着更大的风险，破产的公司基本上都是高负债公司。可以适当考虑宏观经济以及相关公司的品牌以及存货周转率（营销能力）。 RNAV法简介 RNAV的计算公式： RNAV =（物业面积＊市场均价－净负债）／总股本 物业面积，均价和净负债都是影响RNAV值的重要参数。 较高的资产负债率（过多的长短期借款负债）/较大的股本都将降低RNAV值。 对公司各块资产分别进行市场化的价值分析，从资产价值角度重新解读公司内在的长期投资价值。 股价相对其RNAV，如存在较大幅度的折价现象，显示其股价相对公司真实价值有明显低估。 RNAV法推算（以商业为例） 1.对商业地产对商业地产分类，确定其适用的估值方法：分类，确定其适用的估值方法： 细分业态（便利店、标准店、大卖场等）被处置的可能性，细分业态与主营业务的相关度； 2.对商业地产的面积做出初步估算对商业地产的面积做出初步估算: 部分物业建筑面积的数据可能没有公开，需要调研后加入； 3.确定物业的均价： 确定物业的均价： 市场均价决定于稀缺程度。 期权定价模型推算 1. 估算公司资源（矿藏、油田等）可开采储量；估算公司资源（矿藏、油田等）可开采储量； 2. 估算资源开采的成本； 估算资源开采的成本； 估算的开采成本是资源期权的执行价格。 3. 期权的到期时间； 期权的到期时间； 开采合同的开采年限； 按照资源储量以及开采能力估算。 4.标的资产价值的方差； 标的资产价值的方差； 储量不变前提下，标的资产价值波动取决于资源价格波动。 5.标的资产的经营性现金流量； 标的资产的经营性现金流量； 每年生产将减少资源的价值，提供相应的经营性现金流量。 6.将以上数据将以上数据代入代入Black Black-Scholes Scholes模型计算公司资源的期模型计算公司资源的期权价值；权价值； 7.结合公司的其他资产的收益状况结合公司的其他资产的收益状况,测算出该公司内在投资价值。测算出该公司内在投资价值。 买方期权的损益 自然资源期权的损益 期权定价对公司特定信息挖掘 资源类公司对矿藏资源的拥有情况,是产量形成的依据,它比产量更能反映公司的价值。 大陆现行规定中,不要求资源类上市公司披露矿藏储量,因此对这类公司的估值多以产量为依据,与其他类型公司的估值方法差别不大,无法体现这类公司价值来源的特殊性。 采用期权定价模型,要求研究员不但关注产量、价格、成本等情况来判断公司的投资价值，而且深究矿藏等有关公司价值的特有信息，提升对公司的投资价值判断的准确度。 DCF方法理论完美，过程略显复杂。 在发达国家市场中，各种数据比较完善，公司日趋成熟，DCF成为通用的估值方法。 大陆DCF方法似乎受到许多局限，一方面是基础数据缺乏，另一方面是一部分公司的持续经营能力令人怀疑。 |
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