【转】买二手房注意的问题经过一个多月痛苦的看房，终于买了房子。在这里想摆一摆我的房事和我的一些观点：先声明：我的这些想法尽量客观。如果有什么意见，大家可以讨论补充。
首先，总结一下买房子需要注意的一些问题， 1. 是买新房还是二手房的问题， 新房的优势：首付较低。对于投资炒房的来说可能是首选，因为资金可以快速流动起来。 新房的缺点，小区不成熟，还有可能不是现房，是期房。有可能最后接房的时候发现房子有问题。小区也不知道最终是一个什么样子。 二手房的优势：可以看到现房，可以看到小区环境。小区相对来说要成熟些。 二手房的劣势：首付相对新房很高，因为二手房是通过银行评估后贷款，评估价格肯定低于市场价格。最后导致首付很高，比如我这次买的房子，总共28万，首付都遭了13万。还不包括税费，中介费等等交易成本。当然，首付高意味着贷款相对较少。 2. 买二手房需要注意的问题： 1. 去中介公司让中介带着去看房子，注意现在中介带人去看房子都往往要签订什么看房合同，大家注意，最好不要签你的真实身份证号和姓名，因为这个合同完完全全是保护中介的利益，如果你看上了这套房子，而最终又绕过中介公司直接跟业主购买这套房子（大家知道绕过中介买房子可以节省一大笔的中介费用）。如果这个事情被中介晓得的话，中介可能到法院起诉你。但是如果你签的看房合同上面是错误的姓名和身份证号的话，中介也拿你没得办法。 1. 卖房子的业主银行贷款还完没有？没有还完的还需要去催证，大概需要1000左右的费用吧！ 2. 看卖房子的业主的房产证，房屋交易合同，并到房交所去查询落实房产证的真实性。同时还要注意：业主的房产证上面真实的建筑面积及套内面积。及房产的土地是划拨还是出让，如果是出让地的话，就意味着税要多1500多吧。 3. 让中介公司找银行的人去落实评估单价和贷款情况， 4. 所有这些事情搞定后，需要注意交易成本问题，我自己写一个大概的公式： 交易成本=契税+个税+杂费+中介费。 先说契税和个税的问题：中介往往算契税和个税的时候，是按照房子的交易真实价格计算的。但是这些奸商到房屋交易所去帮客户过户的时候，又往往选择的是“平过”，什么叫做平过，就是房屋交易所有一个大概的过户价格，过户价格单价不能太低（防止偷税漏税）。平过可以让这些中介的奸商赚取差价。比如我的房子交易价格为28万。但是最终到房屋交易所过户可能也就18万甚至更低，契税+个税共两个点2%，中介公司赚了多少钱大家可以算！ 杂费这一块包括印花税0.01%，工本费，证书费，按揭担保费（中介有时候告诉你说总价的1.5%，这是蒙人的，真实的为680一个单子，而且中介公司有返点）。总共杂费可能在1000左右吧。 中介费这一块，中介公司一般声称都是收的2%甚至3%，但是一般情况么给他2000块都差不多啦，我是这样认为的。 还有一个问题，有的房子没有过5年，要缴纳差额营业税，差额营业税=购房差额*5.5%，但是大家注意差额应该是=房屋过户价格-房屋原购价格。而不是中介公司所声称的房屋买卖价格-房屋原够价格。 我一般喜欢把所有的价格按照我的方法（真实的成本，不能被中介公司宰成冤大头）做一个计算，然后把最后的零头去掉，让中介公司包干。 总而言之，大家买房子如果是自己住的话，不要着急，一定要耐心的多看，多了解。因为我也刚买了房子，买房子不是一件容易的事情。花的又都是大家的血汗钱，千万别相信中介的花言巧语，中介那些卖房子的人，他的目的就是赚取佣金，而不是为你着想。另外，在付费的时候要注意，最好中介费开始给他一半，等过户后再给全部。 |
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