|
在楼市回暖的影响下，郑州二手房需求也出现直线上升现象。 在二手房交易过程中到底有哪些是需要特别注意的呢？ ■ 撰文 | 李成蹊 ☞ 《地盘》特邀撰稿人 春花烂漫，各大售楼部人山人海。 楼市的火热，甚至让一些售楼部到了人满为患的地步。 攻陷售楼部的有两种人，一类是购房者，另一类是衣着整齐的二手房中介们。 现在，几乎每一家靠二手房起家的中介都涉足新房业务，高额的佣金驱使和召唤，让二手房中介们也学着向新房置业顾问一样招揽新房客户，原本的二手房本业反倒成了顺带。 1 二手房的优势 ▽ 楼市小阳春，新房市场火爆异常，二手房交易的人也开始明显增多。 ©房管局办理交易窗口人气陡增 相比新房而言，二手房有着不少独特优势。 首先，二手房的地段比新房更具优势。 就郑州而言，三环内配套完善、居住氛围浓厚、交通便捷。郑州经历了轰轰烈烈的十年大城改，环内已经几乎没有可供开发土地，短时间内没有新盘入市。 ©主流二手房集中在配套成熟的主城区 城改把许多人“逼”到了近郊，也有一部分被“诱惑”到了远郊。 然而，对于在主城工作的和一些想买到学区、商业等都十分成熟的地段的人，二手房的选择空间更大。 其次，二手房意味着各种配套都看得见，用得着，不必承担城市发展的风险。 面对郑州如火如荼、遍地开花的各种新区，主城的优势不言自明。最大的优势是配套成熟，这便是主城价值。 第三，二手房用时间成本节省了资金成本，即买即住。 新房从开盘出售到交付使用，需要2年左右的等待时间，如果是成品房，这个时间还要延长。毛坯新房交房之后，装修的资金和时间也要计算在内。 ©二手房较新房节省时间与资金成本 而二手房一般都是现成装修过的，无非是风格喜欢不喜欢，所用的材料部品是否看得上，但节省了至少2年的租房成本和一整套房的装修成本。 粗略假设，一套新房100平，每平米简单装修造价500元，装修好后出租2500元每月。 装修费用：100*500=50000元，2年出租租金：2500*12*2=60000元。 所以，买一套简单装修的二手房，至少这11万都是省下来的。另外，二手房由于装修并居过过，所以也不用担心装修污染。 二手房可不全都是人家住过的房子，没有装修过的，就当是新房了。 第四，二手房更方便融资。 新房2年交房，交房后至少2年才能下房本。而二手房过户之后，1个月左右就可以拿到房本，有了房本，着急用钱的就可以做抵押贷款。 ©二手房融资更方便 所以，二手房比新房多了4年的抵押贷款时间。 更要命的是，由于目前不少城市新房都限售，房本下来之后还有3年的限售期。 人们挖空心思的想到，在亲戚朋友之间采用“对敲”（所谓对敲，就是亲戚朋友之间把一方的房子卖给另一方，走买卖流程获得住房按揭贷款而非抵押贷款）的方式，用虚拟房产交易进行融资，二手房比新房更合适。 因为，新房做对敲要等7年，用二手房做对敲比新房能提前4年的时间（目前阶段，二手房也限购3年）。 鉴于新房容易造成资金沉淀，二手房更容易盘活资金，所以尽管新房市场火热，不少资金紧张或者房产投资的老手们都喜欢选择二手房。 2 二手房有没有坑 ▽ 尽管二手房优势不少，但是现实中依然是中介不愿意做，一般人不愿意买。 原因何在？ 首先，新房癌是个伪命题，真正原因是郑州市场还未步入存量房时代。 ©发展中的郑州距离存量房时代还很远 发达国家城市化率在80%左右，而城市化率在30%-70%都是加速城市化的时期。 当下的郑州，城市化率还处于加速发展时期，新区不断开发，仅航空港区就规划了415平方公里相当于郑州整个市区的面积，增量房数量大，远没达到要去消化存量房的时代。 ©2018年郑州二手房成交均价呈稳定趋势 其次，新房市场是一个相对透明的市场，二手房则是一对一的买卖市场。 新房市场有房管局的备案价、有政府指导、有售楼部售卖和营销，房价过高或过低都会受到管制，购房者也很容易辨识。 二手房交易则更多的是个人和个人之间的交易行为，信息传递的方式不如新房有时效性，价格差别很大。 ©二手房售价差别很大 第三，新房差别小，二手房则参差不齐。 新房开盘一般一栋楼一栋楼地卖，各个房子之间，只有户型和楼层的差异，其他方面几乎没有太大差别，而二手房本质上是个人物品，根据房主不同的装修喜好和爱惜程度，每一套房子其实都不一样。 新房要注重房子以外的东西，二手房要回归房子本身注重房子内部。 第四，二手房中介行业不规范，收费项目多，不透明，购房者对二手房中介没有好感导致对二手房的选择减少。 不同于新房都是大开发商主导，不少二手房门店都是私人老板开设，店员门槛低房源审核能力差。交易过程中“假谈”、弄虚作假成为行业乱象。 ©二手房繁琐的流程容易出现乱象 新房收费一般有契税，维修基金，个别的有电商费，团购转让的或许还有团购费或转让费。 相比之下，二手房各种收费项目名目众多，比如契税、增值税、差额税、担保费，不动产的登记费和工本费，过户代办费，银行评估费，贷款服务费，抵押登记费，抵押印花税，还有二手房中介的中介费等等，一套二手房交易下来，各种费用多达十余项，高至数万元。 其实不光是小白，任何人购买二手房，都要避免一些套路和坑坑。 3 二手房购买注意事项 ▽ 由于新房市场动向明显，而二手房买家个人对楼市的判断并不及时，房价又是一个传导行为，所以在楼市上行期，新房热度还未传导到二手房的时候，购买二手房是比较合适的。 特别是在同等区域内，新房价格比二手房价格高出20%左右的时候，适宜购买二手房。 ©2018年郑州市住宅二手房成交均价明显低于新房 购买二手房要注意交通（特别是地铁）、学区、配套的选购次序，除此之外，《地盘》（ID：dipanshuo)提醒大家购买二手房要特别注意以下几点： 一、要特别注意二手房的房龄。 郑州政策规定，2015年1月1日以后交契税的住宅要交差额税，差额税是按照两次房屋两次核定价的20%缴纳。 比如，原房主以4000元/平买进房屋，14000元/平卖出，但房子在2015年1月1日以后交的契税，那么100平的房子，二手房购房者要掏10000元/平的差额税。 （14000-4000）*100*20%=200000元 所以，买二手房要注意差额税的存在，这是二手房费用中最多的一个。特别是一些单位团购房买入价格极低，卖出价格按照市场定价，两者差额大，所以购房者要交的差额税也是巨大的。 ©二手房买入时要注意合理避税 一般5年以内的二手房被称为是次新房。 今年是2019年，所以郑州市场上大部分的次新房都有差额税，如果是没满2年的次新房，还有5.6%的增值税，这些二手房购买者应该知晓。（其实有些费用是应该买卖双方共同承担的，比如中介费、差额税等等，但是在目前郑州市场卖家只管要总房款，其他的费用全部有买家承担，这很不合理） 二手房房龄太短有差额税，但也并不意味着房龄越长越好。 一般而言，二手房银行贷款按照房龄和贷款人年龄，哪个少取哪个。房龄超过20年的，银行贷款年限会受到影响，可能贷不到30年，对接盘者首付要求高，以后再转手较困难。 所以，资金敏感的二手房购买者建议关注5-10年的房子。
©贷款年限也是二手房交易的重点选项 另外，如果投资二手房更要算好房龄，比如10年的房子，计划持有几年，若计划持有10年，那么最好要选5年的房子。买房子时候的房龄+持有时间<20年才好。 二、尽量找品牌二手房中介。 其实几乎每一个成熟的小区都有许多杂牌二手房门店，这些二手房门店通常对于附近小区非常了解，房源较多，但是对比来看，品牌二手房中介质量更可靠，也就是说房源审核更专业，房源价格更合理。因为二手房中介很重要的一个工作就是向卖家建议售价。 三、注意租金。 尽量购买成熟区域内二手房，最好是有学区，有地铁，便于后期出租。新区二手房费用高，风险高，价值不大，不如买新房。
©许多人面临选新房还是二手房的纠结 四、尽量购买正常的商品房。 由于正常的商品房开发商开发时交纳了足额的土地出让金，所以虽然房改房和经济适用房也可以进入二手房市场流通，但是要根据地段位置，收取一定的土地出让金。 通常按照7个不同的地段层级，执行土地出让金=（面积*地段*5%）/总层数的计算公式。 目前，郑州市场大部分人都将目光盯在新房上，反而二手房价格企稳，所以购买二手房不要着急，慢慢看，慢慢选，可以砍砍价。 二手房机会不水和，坑也挺多，关键是看你买房的动机是什么，还要看房子的匹配度如何。 算好账，避开坑，二手房里也有康庄大道。 |
|
|
