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买一套二手房究竟要缴纳哪些税费?

2017-02-26  师傅教我的

来源:小白读财经(veekn365)


小白现在试着化繁为简,一次说清买二手房所涉及的税费。


税费的大头主要是四个(增值税及附加、契税、个税、中介费),我们把握四个大头,就能对税费有框架性的认知。


法定需要买家支付的只有契税,卖家需要支付增值税及附加和个税,中介费是双方承担。实际情况,现在基本是卖方市场,卖方除了承担中介费,买家承担几乎所有的税费。


小白知道,买二手房的购房者内心正在滴血!

1.增税及附加税


房子不满两年,普通住宅和非普通住宅都要缴增值税。


房子满两年,普通住宅免征,非普通住宅采用差额征收增值税。



附加税=增值税×0.11(或0.13)<镇区0.11,街道办0.13>


现在,小白有必要和大家解释一下什么是核定价、网签价和核定价。


一般而言,我们买二手房,都会与房东签订合同。许多买房人为了少交税,同卖方人签了一套300万(合同价),但是在房管局系统的网上进行公示和签合同,“网签价”却显示成交价格为100万。这样,房管局的系统自然就会提示价格过低,因为这套房子区域最低过户指导价为200万(核定价)。


那什么是“差额”呢?


差额=核定价—原购买价—交易中的税金—合理费用


“差额”是税务局计税的一种方式,而且这种方式计税比较优惠。不过,前提是卖家必须提供完整、准确的房屋购入原值凭证。


普通住宅的界定(必须3个条件同时满足,否则为非普通住宅)


1、住宅的建筑容积在1.0(含1.0)以上

2、单套建筑面积在140平方(含140平方)以下

3、实际成交价低于同区域享受优惠政策住宅平均交易价格1.2倍以下。


2.契税


契税是由买家承担,并在过户当天交给房管局。



网签价高于核定价,契税按照网签价计算;网签价低于核定价,按照核定价计算。


小白可以告诉大家的是核定价因城市,因区块,因时间变动,大家若想将自己的网签价压下来,又不触及红线,那么自己可以试着去“打听”一下你心仪的那套房子的核定价。


3.个人所得税


买二手房,若房子是房产证出证满5年时间,且是卖家的唯一住房(满五唯一),免征个人所得税。


所以满五唯一住房一直是房东和中介大力宣传的热点。不过,其中的税收优惠可能无形中加到房价上,使得这类房子比较贵。


如果不是(满五唯一)住房,就要交个人所得税。



第一种:普通住宅网签价×1%,非普通住宅网签价×2%。(网签价低于核定价,使用核定价)


第二种:差额×20%。(卖家必须提供完整、准确的房屋购买原值凭证)


4.中介费用


链家、中原、我爱我家基本维持在2%的中介费,一套500万的房子,中介费就要10万。这个可以谈,淡旺季,不同地区,不同人,都有些许差别。爱屋吉屋、房天下维持在1.5%-1.6%,房多多的中介费2999+0.8%。


当然,我们也可以甩开中介,自己单干。自己直接联系卖家,双方自由成交,没有中介的事。不过,这种情况,风险比较高,小白并不建议各位采用。


5.其他费用


合同公证费:200-400元。

评估费:房屋贷款需要,几百到几千,可以协商。

贷款抵押登记费:商业以及组合贷款200元一套,公积金贷款100元一套。

权属登记费:80元/本


大家可以看到,其他费用占比都不高,可以省钱的地方不多。


对于房产税,由于现处试点阶段,没有全国展开,预期变动非常大。因此,小白没有过多的着墨。目前试点的城市,对于首套住房都免征房产税。大家若有需要,小白以后可以专门探讨一下房产税。


小白将二手房涉及的四大头税费以及其他费用讲解后,大家应该能通过上面的计算公式自行计算自己心仪二手房的税费,心里有了底。若真心出手买二手房,也能与中介、房东的周旋中占得主动。

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