|
最近群里有个哥们问我，手里有个300多万，想在朝阳买个800多万的二手房行不行。其实真不行，买二手房这首付是真不太够，两个选择，挑500万左右的二手房或者首付再多凑一凑，二手房首付怎么也得六成左右。——来自佳爷原话 1 二手房市场触底企稳，再下降空间不大 今天跟大家简单的聊聊二手房，根据住建委的数据统计，2017年10月北京二手房成交量6162套，虽说这成交量又创了新低，但是因为十一受黄金周影响，国庆期间8天基本无成交。 要知道，这8天如果按照前几个月的量级最少也会成交1500套，所以我说二手房市场稳定，这没毛病。政策层面目前来看并没有新动作，之前的调控刺激效果正在减弱。二手房市场基本无再继续下降的空间。所以此时着急上车的朋友，可以考虑二手房了。 2 做好持久战的准备，交易周期比新房多两倍 二手房最大的问题是交易时间长，你可能需要超级有耐心，因为交易过程中你会遇到不同的房主，房价波动，政策风向都会影响房主的心态，一个不小心，流程走一半，就非要找借口违约，这种事可以说经常发生。所以买二手房要预留充足的时间，你做好心理准备，估计二手房交易时间要比买新房多出两倍。 另外一个你需要注意的问题就是经济基础，在同等位置下，其实买二手房的总价是比新房要低的，但并不意味着首付款要便宜。因为二手房大多是背负着房贷的，你必须要把房东的房贷还清之后才能走正常的交易流程。换句话说，你的首付可能做不到三成，必须要五成，甚至更高。 3 税费问题不能忽视，是否满二满五是关键 二手房的税费问题也是大家关注的焦点，按照规定，卖家承担个税和增值税，买家承担契税。但在实际操作过程中，全部税费都由买家承担。所以你的预算一定要充足。在二手房交易过程中，根据房屋性质，年限不同，缴税税种和税额也不相同。 下表以常见的商品住宅计税方法为例：网签价400万（大于核定价）、90平米的二手住宅，原值200万（卖家当年全款购买），原契税2.17万，买家二套，未满两年，买卖时，应该缴纳多少税费？ （注：合理费用=原契税 本次增值税及附加 网签价×10% 房贷利息） 计算明细 增值税：网签价÷1.05×5%=400÷1.05×5%=19.05万 增值税及附加：网签价÷1.05×5.6%=400÷1.05×5.6%=21.33万 （增值税为5% 其余附加为0.6%） 契税：（网签价-增值税）×3%=（400-19.05）×3%=11.43万 个税：（网签价-原值-合理费用）×20%=（400-200-2.17-21.33-400×10%）×20%=27.3万 总计：约60万 4 税基：网签价、核定价哪个高选哪个 二手房缴税时，税基通常有两个，一是税务机关的核定价格（又称过户指导价），北京执行的是每房一价，数额在缴税时才能确认。二是网签价，即买卖双方在网签时定的价格。二手房缴税时，核定价和网签价，哪个高取哪个为税基。 （图中价税合计就是核定价） （网签价） 一般我们在二手房交易过程中，会面临一个选择？如果想要多贷款，就要把网签价做低。举个栗子， 如果是90平米满五唯一的普宅，位于五环内，总价800万。如果你首付充足，能拿出600万，你就可以将网签价格定位600万，此时贷款仅需贷200万。如果你首付不充裕，你可以选择将网签价格做低，但是最低不能低于过户指导价。也就是说五环内不能低于468万，此时网签价格你可以定位468万，贷款则能贷332万。 5 关于二手房的一点小建议 对于想购买二手房的朋友，我给大家的建议是，做好打持久战的准备，提前算好怎样做首付合适，想想以后每个月要还多少贷款，在自己可以承受的范围内选房，不要给自己造成太大压力。而在选房过程中，一定要找地段较好的房子，这样以后您想换房子了，您这套房不管出租还是出售都比较容易。 最后附送一张佳爷团队监测到的上周二手房报价降幅最大的小区排行榜 |
|
|
