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关于稽查方法针对不同企业,灵活多样;,讲求效率;提高质量 ，关于行业稽查，在同行业生产工艺流程相同，市场取向相同,相互之间联系密切,经营业务具有相关性和兼容性;从个案延伸到全行业，由点及面，掌握行业税收违法规律，提高稽查效率，减少税收成本 。
房地产开发企业所得税稽查方法 一、行业特点及对税收检查的影响 1.房地产行业生产周期长。成本核算的真实性和准确性难以逐笔核实. 2.资金密集型产业.前期投入资金大，部分房地产开发企业想迟缓税款缴纳时间。 3.购房者中相当一部分是个人，存在大量的现金交易。 4.其产品具有固定性、永久性，每套房产都有一套完整的档案资料，便于检查人员取证.
二、房地产企业开发审批过程及批件' 1、立项审批：
一般步骤是，由开发公司向建委提出立项申请，建委与经委会签审批文件，开发公司凭立项文件，向计划委员会申请投资计划； 、规划审批： 由规划管理、土地管理、财政部门负责，通常包括办理“两证一书”，即“建筑工程规划许可证”、“规划用地许可证”、“选址意见书”（确定用地范围，审核红线图）。 3、施工审批。
房地产公司向建委报送规划许可证和规费缴纳凭证等资料，申请施工许可证，由建委、消防、环保、市政公用等部门分别负责。 、销售审批。 依据《商品房销售管理办法》、《城市商品房预售管理办法 5、产权审批。
商品房交付使用后，由业主向房管局报送购买房产的资料，办理房产证 。 在对房地产行业检查过程中，要主动与政府管理部门加强信息沟通，尤其是要加强与房产管理部门的工作联系。
检查前期工作中需要企业提供的政府部门的批件主要包括：
（1）建委的立项批复
（2）城市规划管理局建设用地许可证、建设工程规划许可证 （3）城镇国有土地使用出让合同以及相关补充合同 （4）国土资源和房屋管理局颁发的国有土地使用证
（5）土地开发协议及补充协议（通过协议列支拆迁费和开发费的依据）
（6）建委颁发的施工许可证 7）企业与施工企业的施工合同，了解企业的建安工程支出 （8）规划局颁发的建设工程规划验收合格通知书和建委颁发的建设工程竣工验收备案表（确定开发成本的终止日）
（9）房地产管理局测绘队颁发的测绘明细等登记表 （10）房屋所有权证，作为检查人员了解企业自用产权、移送产权、转让产权以及销售产权的依据 （11）房屋管理局颁发的商品房销售（预售）许可证，作为可售面积的依据; （12）企业签署的所有商品房预售契约和商品房买卖合同，作为衡量销售收入的依据。 三、房地产企业的开发方式
可将土地和房屋合在一起开发，也可将土地和房屋分开开发。
合在一起开发的,作为前期业务来处置,属于在开发产品。 分开开发的，首先开发土地，进行旧城改造、房屋建设与土地相关联的前期工作，如征地、动迁、七通一平（给水、排水、供电、供热、供气、电讯、道路畅通、场地平整）等；然后，待土地开发后，将其有偿有期转让给其他房屋开发公司或其他企业单位兴建各类住房、厂房、办公楼等。（联合开发、合作建房、卖楼花等）
四、房地产企业的营销方式及相关规定 商品房销售可以是企业自己组织销售; 也可以委托中介服务机构销售（营销策划公司），又分三类 一是支付手续费形式；
二是买断型或者是包销型；
三是基价代销+超基数分成 所售房屋分现房和期房
预售（期房）。 是指房地产开发企业将正在建设的商品房预先出售给购房者，并收取购房者的定金的行为。根据《城市商品房预售管理办法》规定： （1）预售的条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用证；持有规划许可证；预售房的投入的开发资金达到工程建设总投资的25%以上。 （2）开发商与承购人签订商品房预售合同，并于签约之日起30日内持商品房预售合同向房管部门备案。
现售(现房)。 是指将竣工验收合格的商品房出售给购房者。根据《商品房销售管理办法》规定：
（1）现售的条件：项目工程主体竣工后，房地产开发公司对工程进行审计和验收，结算工程款项。 （2）应当在销售前将房地产开发项目手册及符合商品房现售条件的有关证明文件报送房地产开发主管部门备案。（办理整个项目的产权证书，也称“确权”、“大房产证”，每销售一套再向房管局申请核销，检查时可向房管部门了解商品房销售的进展情况）。 （3）商品住宅按套销售，不得分割拆零销售。 （4）开发商与销售商品房时必须与购房者签订统一格式的售房合同。 （5）商品房交付使用前要委托具有房产测绘资格的单位进行实施测绘，测绘成果报房地产行政主管部门。 （6）交付后60天内报送办理房产证的资料。
五、房地产企业的基本会计核算 1、主要会计科目：（对比企业会计科目讲解）
开发产品。商品房、出租房、周转房、配套设施、代建工程等二级账户)、 开发成本。包括土地征用补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、配套设施费
开发间接费用。包括现场管理机构人员工资、福利、折旧、办公、周转房摊销。它分配计入开发成本。 期间费用、经营成本、经营收入、预收账款、应付账款、其他应付款等科目。 关于成本、费用 房屋的成本核算对象，应结合开发地点、用途、结构、装修、层高、施工队伍等因素加以确定： 一般房屋开发项目，以每一独立编制设计概(预)算， 或每一独立的施工图预算所列的单项开发工程为成本核算对象。 六、房地产企业收入的检查要点
主要按照国税发（2003）83号 《关于房地产产开发有关企业所得税问题的通知》检查收入申报的正确性。 （一）、销售收入长期挂“预收账款”，或“应付账款”“其他应付账款”等科目
1、预收账款应重点审查。由于税法规定的纳税义务发生时间与现行房地产开发会计制度规定经营收入实现的规定存在差异。有些单位就将收取的售房款先记入“预收账款”，以后，每月月末按会计制度规定分期结转经营收入，年终也不调整。可以到企业的售楼一线直接了解楼盘的销售状况、掌握尚有未卖出的楼房状况，结合企业的售房合同、销售方式、物业管理部门的入住档案资料、房屋产权底册，同企业“销售收入”和“预收帐款”明细帐进行比对。 1 _* q8 Q: L; ]( [6 V% r
、核实大额应付款的真实性。例：某房地产企业,将商品房售于某企业,价值2000万元,为逃避纳税,双方又签订了一份虚假的钢材购销合同,将收取的购房款暂以预收材料订金的形式列“应付账款--××单位 ”科目，偷逃税款。通过向第三方外调、协查基本上能查清问题。 、延迟收入的入账时间。一是房地产公司的售楼中心日常售房收入，除部分上缴财务入账外，其他收入沉淀在售楼中心；二是对采取委托其他单位销售房屋的，应重点检查房地产项目的预售款或销售款是否长期挂在受托方账户或转移挪作他用,隐匿收入。 （二）、收取的住房按揭贷款收入，记入“短期借款”、“其他应付账款”科目。 在房地产销售过程中大多采用购房者向银行按揭的方式， 先签合同，交首付款；再向银行办理按揭手续；银行按揭款到账并核算。但部分企业为了达到延期缴纳税款的目的，不按会计制度规定将银行按揭购房款转入“经营收入”或“预收账款”科目申报缴纳有关税金 。 、将有关的收入以“银行贷款”的名义转入“短期借款”、“长期借款”科目。通过银行过渡账户集中转账，给人造成贷款的假象，比较隐蔽。 合适贷款合同，付息情况。 2、将按揭贷款直接转入“短期借款”科目
【例】:检查人员对某房地产公司2004年账务进行检查时发现，该单位将“短期借款”科目中的一笔800多万元贷款直接转入“其他应付款—××单位”科目，产生疑问，核对当时的原始记账凭证，只有一张普通的银行进账单，经对公司财务人员和××单位询问了解，属××单位员工集体按揭购房款，后因商品房未能按期交付使用，双方协商先由房地产公司先垫付按揭贷款的到期本金和利息，企业以购房单位要求退房为由长期挂账，不申报税。
以“虚假按揭”为由将取得银行按揭购房款转入“短期借款”或“其他应付款”科目长期挂账不申报纳税。 （1）该问题特点： A、从企业贷款手续上看，签订的购房合同、按揭首付、抵押担保、银行借款合同等手续齐全，完全符合个人购房按揭贷款的必备条件。: D9 v) ?9 F+ m. b 从资金使用上看，银行将个人购房按揭贷款直接划入开发企业账户，由开发商使用。 C、贷款的本息由公司分期划入贷款个人银行账户归还。
办理购房手续的个人基本是公司员工、法人代表的亲朋好友等。 有些购房者同时向多个银行办理代款手续，由开发公司负责到期还本付息。 2）企业认为： 这是一种融资手段，不属于个人购房款，是为解决资金紧张而向进行的一种变相贷款行为。记入“短期借款”或“长期借款”科目。或者说是公司向个人的借款，记入“其他应付款--××”科目。
（3）从税法上看： 企业贷款手续齐全，已经签订购销合同，在法律上已经产生效力，应确认收入；贷款人与公司均有利益关系，公司代个人归还贷款本息，不能证明购房交易的终止，或没有发生。而且导致难以区分分配给员工的福利、年终加薪、奖金等。
（三）、价外收费和代收费用不按规定合并收入。">房地产开发企业对开发建设的商品房大都新增了附属功能，如装修、防盗门（网）安装等；为了达到少缴税款的目的，部分房地产公司采取在房价以外单独计价的方式， 1、是自收，转入“其他应付（收）款—代收代垫费用”科目挂帐，或不入帐；
2、是委托其下属的建筑公司、物业公司等单位收取，代理结算，收支节余长期挂账，形成内部往来。
（四）、取得以房顶债或者换取其他单位的等非货币性资产不按规定结转经营收入，（视同销售问题）
1、由于房地产开发工期长，资金需求大，产品销售资金回笼慢，确因无力支付工程款等原因，部分房地产公司采取商品房抵顶工程施工欠款、土地征用费等开发费用，将“应付账款--××单位”与“开发成本”科目对冲。或干脆不作账务处理 ; n: T: l6 U) m$ o; ?. b
2、拆迁偿还面积不按规定申报 。开发商品房过程中，应对规划区内原住户的房屋进行拆迁并最终安置（或偿还），在具体办理“安置”或“偿还”时，根据被拆迁房屋的所有权性质不同，分别实行产权调换，按质作价互找差价；或作价补偿；或产权调换、作价补偿相结合等方法。对偿还面积与拆迁建筑面积相等的部分、收取的产权调换收入、超面积安置费，应合并经营收入（其他业务收入）。检查有无长期挂往来科目问题。 3、自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励、公司领导层分配住房等未作视同销售。可核查完工、销售、剩余房产情况。 4、有关合作建房，分出去的房屋，长期挂帐，不做收入。如,企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，合作双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。 国税函发[1995]156号文件，合作建房可分为如下两种方式 ： 1）第一种方式被称为“以物易物”方式，甲方提供土地使用权，乙方提供资金，双方均以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，达到合作建房的目的 。2）第二种方式是甲方以土地使用权，乙方以货币资金合股，成立合营企业，合作建房行为。 （五）整体转让“楼花”不做收入。一些房地产企业将土地手续办理完毕后，把一部分楼的开发权整体转让给其他具有开发资质的企业，按照约定收取转让费，却不按规定作收入，而是挂往来账。查其立项书。
（六）其他收入问题。
1、设帐外帐或采用一个开发项目一套账、或设立多个二级独立核算单位（有的注册营业执照但不办理税务登记，有的是内设职能部门），单个项目经营账簿、或非独立核算单位的经营账簿往往不与公司总账合并，隐匿经营收入；
2、将不需要办理房地产证的停车位、地下室、阁楼、公共配套设施对外出售不计收入 。
3、代建工程、提供劳务持续时间超过12个月的，是否按照完工百分比法确认收入的实现。
4、代建工程、提供劳务过程中节约的材料、下脚料、残料留归企业所有的，是否按公允价确认收入。
5、客户放弃的购房定金有否及时转作其他业务收入。
6、商品房售后服务收入，如代客装修、清洁等取得的收入有否作其他业务收入。
7、将收取的拆迁安置补偿费列“其他应付款”，年末不结转营业收入。
8、采取预售方式销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率（不低于15%）计算出预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。
9、企业应付施工单位的工程尾款、质量保证金，超过合同或协议规定的支付时间三年以上尚未付出的，应作为收入处理，以后实际支付时可税前扣除。
七、房地产企业税前扣除项目检查要点 （一）、利用建筑安装发票监管不严密的漏洞，虚列土建安装工程成本。 1、利用关联关系转移利润。利用关联关系承包或分包工程，如建筑、装饰、建材、绿化工程和物业等，通过虚开建筑发票加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润。 重点要检查应付工程款长期挂账的科目，特别是开发公司的下属关联的施企业。 2、有些地方把建筑业发票作为“引税”的主要工具，实行由税务征收管理部门或发票管理部门代开发票，只要缴纳营业税及其附加便可开具，有的是以房地产公司名义直接开具，有的是以虚构的建安企业名义开具。重点要检查开发成本中由税务机关代开发票建安业务是否真实。利用建安发票虚列成本的，房地产公司只要支付3.3%的营业税及附加,便可偷逃33%的企业所得税 重点检查由税务机关代开发票的施工成本、费用列支的真实性。 二）、利用行业特点，故意混淆前后项目之间的成本和费用支出，使得成本、费用前移，减少当期应纳税所得额。 1、房地产开发项目从开工到竣工交付使用直至办理工程决算一般要跨2至3个会计年度，因此一个会计年度往往同时存在几个完工进度不同的项目，把正在开发的项目应负担的成本费用记入已经决算或即将结算的项目，造成已竣工项目成本费用虚增，减少当期利润。 2、将开发产品完工以前的借款利息，作为财务费用，一次性计入当期损益减少当期利润。 由于每个房产项目的周期都很长，期间发生的贷款利息属直接为房地产开发而发生的费用，但它不能确定其为某项开发产品所应负担，因此无法将它直接记入各项开发产品成本，为了简化核算手续，会计制度规定将它先记入“开发间接费用”科目，然后按照适当的分配标准，将它分配记入各项开发产品成本。但是，大部企业都是将开发产品完工以前的借款利息一次性记入当期损益，减少当期应纳税所得额。 三）、利用“预提费用”、“待摊费用”账户调整当期利润。 房地产企业“婆婆”多，企业规费负担重，如，土地出让金、征地补偿费、土地配套费、商业网点费，水、电、气、暖、人防、消防、公共设施配套费等费用。房地产开发企业大都存在预提各项规费数额大，有的配套工程已经完工验收之后也不及时结转工程成本，而是长期挂账，滚动使用 。 （形成原因：一是政府各部门已经清理不再收取的费用，开发企业照样计提挂账。 二是地方政府为加快城市建设，往往在招标房地产开发项目上附加一些配套开发建设项目，由房地产公司无偿为有关部门承担“形象工程”、“领导工程”等，承担这些工程可以按规定享受“规费抵免”，但房地产公司对上述已经不用再支付的规费仍按规定的标准预提挂账 ）
应重点审查各项费用计提是否有政府文件规定，是否按规定标准计提；查明各项规费未正常缴纳的真实原因，如：规费收取的有关部门是否有缓缴、免缴或催缴的文件、通知书，在此基础上，根据企业所得税真实性原则、据实扣除原则、合法性原则，来掌握税前扣除范围和标准。
（四）、职工福利性支出挤占成本费用 将为内部职工集资建房差价损失或应由职工自行负担的装修费、室内配套工程等职工福利性支出混入开发成本，挤占经营成本；
2、虚列费用。巧借名目为职工报销生活费用和造假人员名单位虚列工资等方式，多列工资总成本；通过广告公司、营销策划公司的费用支出。 （五）、自用房开发成本不从“开发产品”转到“固定资产”，而是计入对外销售商品房成本，以减少销售部分的利润。
（六）、是否准确区分期间费用和成本、开发产品建造成本和销售成本的界限。 1、土地征用及拆迁补偿费、公共设施配套费是否按成本对象进行归集，是否将成本对象完工后实际发生的费用全部计入当期销售成本。
2、销售成本的结转是否正确，同一企业有多个房产开发项目，其发生的成本、费用能否划分清楚，在结转当期销售成本与费用时是否与收入相匹配，有无汇杂其他未结转收入项目的成本、费用；有无多计开发产品单位工程成本和已售商品房面积。 （七）其他
1、 “广告费”、“业务宣传费”、“坏帐损失”、“业务招待费”等期间费用是否按规定的范围和标准进行扣除，是否存在为规避扣除比例的限制而将上述费用部分计入开发成本的情况。 2、赞助、回扣等支出，因违反法律、行政法规而交付的罚款、罚金、滞纳金是否已作纳税调整 3、有否在税前扣除与收入无关的支出，如债权担保等原因承担连带责任而履行的赔偿，企业负责人的个人消费、代扣个人所得税等等。
、未按规定转作本企业经营性资产以及临时出租的待售开发产品，是否也计提了折旧。 5、为开发产品公共部分、共用设施设备维修计提的维修基金余额是否作纳税调整。 |
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