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设计阶段的成本控制 摘要：现当今房地产和设计行业竟争非常激烈，房地产公司为降低成本，设计单位为承接到设计业务，于是许多房地产商对结构设计含钢筋量、混凝土量、容积率等提出控制指标。本文从设计阶段的成本控制方法进行一些探讨。 关键词：设计阶段方案选择 建筑设计单位及开发企业为了获得更好的经济效益，在各环节各方面应做好建筑成本控制。目前的土地价格持续增长，土地成本相对增加那就要在单体建筑物的成本控制方面多下工夫来控制建筑的单方造价，将建筑物选择材料、施工工艺和设计优化等方面作为控制成本的重点。设计阶段是决定建设项目投资控制效果的关键阶段，工程设计是影响和控制工程造价的关键环节，建筑单方造价中结构主体部分约占总造价的60%-70%，结构主体造价中钢筋与混凝土的用量占主要部分,结构含钢量的高低也成为成本控制的主要因素。 一、选择优秀的设计单位及项目负责人 对设计院的选择要选择合适易管易于协调，态度重视、业绩好、服务意识强、施工期间服务等方面进行考查。对专业负责人的选择：业绩水平（包括对规范的熟悉程度及理解应用）、同行评价、图纸质量、责任意识、成本意识、服务意识、影响力及控制力、成本意识的沟通等方面进行考核。房地产公司规划设计部前期要主动与设计院沟通，保持尊重平等的心态、同行的交流与竞争、双赢的思路，多作大楼盘的市场调查和结构成本分析。 二、重视方案选型及构造 目前市场基本上都认为建筑方案一经确定，结构成本就基本确定了，认为结构成本的降低必然会导致结构安全储备的下降等错误观念。市场上大部份房地产公司仅从经济指标上对结构成本进行控制，形成一种现状：过分强调结构成本的控制，认为含钢量、含混凝土量越低，结构设计就越优秀，实事上我们应该加强在规划阶段对建筑物的排放、容积率测算，方案阶段对结构的可行性及合理性进行控制，结构专业的前期介入，初设阶段对结构方案进行优化，加强结构概念设计；施工图阶段对结构进行精细化设计，优化图纸，细部构造的处理。 三、设计周期的合理取值 充分考虑设计周期对总成本的影响，对资金的时间价值充分利用，考虑变化莫测市场风险，产品的实际价值。如何在既保证质量又增加成本的前提下缩短设计周期，采用CM管理模式，工序的合理搭接，对成熟房地产应加强标准化设计的推广和“工厂化模式”，编制设计进度计划。 在设计合同中应明确设计单位应承担的风险，设计错误所导致的返工损失（对施工图错漏要限量），包括对规范理解错误造成的成本增加，设计延误所导致的损失，施工配合不到位所导致的损失，设计结果超限额的处罚等。对设计风险应采取主动控制措施与被动控制措施相结合的办法。 四、限额设计的引入内容和使用 设计合同中应明确限额的内容、限额的数值、限额的弹性浮动范围，采用双赢的思路对设计提出的合理化建议进行奖奖励。房地产公司应将技术原则提前输入并与设计沟通，及时提供成熟的《结构设计技术措施》、《结构设计作业指引》、《结构设计总说明》、《标准构造做法》。在设计过程中必须控制的几个关键环节：1、结构体系的确定（比如选剪力墙结构体系就不应设暗梁等）及主要平面布置图，2、基础的选型（基础造价占造价比例较大约占20%-30%）及设计图，3、电算模型及计算系数的取值，4、标准单元的样板截面及配筋图，5、地下室的布置及样板配筋图，6、结构转换层的布置及配筋图等。 五、结构成本控制的技术关键点 1、梁的布置与成本的关系：对布置无梁楼板、井字梁经济还是十字梁经济，含钢量，含混凝土量，模板的数量等均应进行测算，在正常楼层,十字梁较井字梁便宜约18%。在一定跨度范围内,梁的布置越少越好。梁配筋方式，支座及跨中钢筋的配置，合理锚固。不同梁配筋方式对成本的影响约占2-5%，主次梁相交处设计院常常还布置有吊筋，挑梁部位设鸭筋，梁腹高度小于450mm的腰筋等均应考虑是否合理。 ?2、剪力墙的布置与成本的关系：如何优化剪力墙布置的位置数量？从概念设计建筑物的两端和周边应重点布置，建筑物的内部和中间位置减少布置，以保证结构的抗震扭转满足要求；当结构的计算位移与规范的最低要求相差不远时的调整；清除不必要的结构成本。在设计过程中如何优化剪力墙的长度？剪力墙太长，结构本身成本增加，同时又使地震力增加，进一步加大结构成本；短肢剪力墙，抗震性能不好，构造配筋成倍放大，成本也会增大；最优化的剪力墙长度是其宽度的8倍+100mm；剪力墙翼缘一般取墙厚的3倍，剪力墙的翼缘小于600时，应正确判断结构设计结果。还应关注构造措施的设置，剪力墙轴压比与框架柱不一样，剪力墙的轴压比是在重力荷载作用下的与柱的轴压比计算不同。 如何控制剪力墙的厚度取值，《高规》第7.2.2条：底部加强层剪力墙厚度不小于层高的1/16（一、二级抗震等级）或1/20（三、四级抗震等级）。但底部商业或架空层层高较高，按此规定，墙厚必须增加较多，同时结构变成短肢剪力墙，配筋进一步大幅增加。我们在设计可以用《高规》附录D专门的公式验算，大部分墙厚不需比标准层加厚或加厚一点即可满足稳定要求，以节省本层造价，但应慎用验算公式，从工程设计角度看，当墙的高宽比较小（对墙高宽比较小的把握，应根据工程经验确定，当无工程经验时，对三边支承可将墙的高宽比小于2（四边支承时小于1）确定为墙的高宽比较小）时，可按单片墙肢验算。 3、楼板的厚度对成本的影响 标准层楼板厚度对控制荷载影响较多，楼板较厚对梁、柱、墙配筋造成间接影响。如仅考虑构造因素，板的配筋量与板的厚度成比例增加，应按规范考虑荷载折减。在实际工程中楼板厚度选择建议：普通3米跨度以内的楼板可取80 -100；普通3-4米跨度的楼板可取100;客厅处的异形大板可取110-130；普通屋面板可取120；管线密集处可取100-120，为防止此处板开裂表面附加钢丝网片。 4、如何判断桩（基础）的总量是否合理，要求设计院提供桩（基础）的总反力与建筑物总重量的比值，核对并判断其合理性。注意柱底荷载的取值，水浮力的利用及挖地下室卸载作用和上部结构与基础的拱的共同作用，桩基础中地下室底板下土承载力的利用（桩筏基础宜考虑桩土共同工作），这就要求设计人员熟练掌握并应灵活应用规范的相关要求。 5、钢筋材料的选择对成本的影响：Ⅱ级螺纹钢对比Ⅰ级圆钢：价格基本一样，强度提高43%，最小配筋率又可同时降低。Ⅲ级螺纹钢对比Ⅱ级螺纹钢：价格贵了5-8%，强度提高30%,对按计算配筋的梁柱有显著影响；对于柱的构造配筋率可减少，从而减少梁柱的配筋数量,又方便施工。 6、层高对成本的影响及控制 建筑层高对成本影响，即使只降几厘米总成本可降5%-8%，所以层高控制也是关键。居住住宅层高选在2.8-2.9m较为合适，对层高增加的成本：1）、结构成本：减少所有竖向构件的体积，减少建筑的总高度、降低结构的总荷载，间接降低结构成本；降低上部结构所承受的地震力、风荷载，就降低结构成本地下室土方开挖及运输的数量，地下室底板及侧壁的截面及配筋、抗拔桩等的费用，基坑降水的数量及费用。2）、土建成本：减少所有内外围护砖墙、隔墙等的体积，减少门窗、粉刷、涂料等装饰材料用量。 六、下面是按新规范对60多栋各类工程含钢量的统计： 对8度，三类场地：框架一般每平米65~70公斤；框剪一般每平米70~75公斤；剪力墙一般每平米75~80公斤。对8度，二类场地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墙一般每平米65~70公斤。对7度，三类场地：框架一般每平米55~60公斤；框剪一般每平米60~65公斤；剪力墙一般每平米65~70公斤。对7度，二类场地：框架一般每平米45~50公斤；框剪一般每平米50~55公斤；剪力墙一般每平米55~60公斤。对6度，二类场地：框架一般每平米35~40公斤；框剪一般每平米40~45公斤；剪力墙一般每平米45~55公斤。对6度，三类场地：框架一般每平米40~45公斤；框剪一般每平米45~55公斤；剪力墙一般每平米50~60公斤。 七、增加产品附加值 ??开发商对赠送面积，就是钻《建筑面积计算方法》的空子，将可以不计如建筑面积的套内平面面积，建造出来送给客户。赠送面积的好处就是开发商不用支付土地成本，仅支付建安成本就可以建造出可赠送的建筑面积。从而以较低的成本赠送给客户一定数量的建筑面积，进而提高可售面积的单价，提高利润并促进销售的一种盈利方法。比如：将阳光窗改为落地窗，增大阳台面积，建造空中院馆等。 参考文献： |
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