美国房子到底贵不贵？ (2010-05-25 01:39:29)
  房子外观和客厅图片
  饭厅和厨房
  厨房和主卧室图片
  主卧室卫生间和次卧1图片
  次卧2和装修好的地下室图片
这是售价为329，000美元的联体别墅
位于纽约北面的BREWSTER
这套房子是离纽约城还不算很远，房产税也算比较低（一年七千多美元），管理费用也比较低（每个月三百多美元），房子还比较受看，学区也算不错，大多数为白人。我查看了那里的高中成绩，总的来说大多数在平均90分以上，小部分在平均80分以上，只有一两个学科是平均75左右。
房子看起来很漂亮，房主为了吸引买主，重新设计装修了整套房子。里面除了可以移动的家具，房主要搬走之外，其余的一切都不会改变，所以在美国看房子图片，不能看家具，要看墙壁，门窗，外形，天花板的装修样式，这才是房子的本来面目。
大约2148平方英尺，等于大约240平方米。三个卧室，两个半卫生间，小区管理不错，有游泳池，俱乐部，可以养宠物。我看了都想买，确实比较喜欢，价格比较适中，学区也适中（不前不后的意思），邻居也不错。兴许大家一看这个价格就觉得很合算，和中国上海北京相比，很便宜。可是真的很便宜吗？下面我一一道来，把那些隐藏在背后的费用加起来后再作出判断，我想同胞们马上就明白了。
这套房子如果首付20%，就是66，000美元，贷款三十年固定利率不变（现在是5%左右），那么每个月偿还借贷1410美元，一年下来总计时16，920美元，每年房产税7500美元，如果以三十年来算，等你真正拥有这套房子的时候到底付出了多少钱？
16，920 X 30(银行还贷） + 7,500 X 30（每年房产税） + 66,000（首付20%） == 798，600美元。合计五百多万人民币，这么一比较，心里就明白了，不要听那些人都说美国房子便宜，还要看在哪一块，以及当地的大多数家庭收入和地方房产税来判断房价。
一套三十二万的房子在最后变成了七十九万美元，试问哪个能够保证房子会上升两倍多的价格？那么加上每个月这样那样用于房子上的花费，大约是多少呢？
1410（还贷）+625（房产税）+350(每个月管理费，这里面包括维修费用，单独的房子自己给维修费））+ 150（电费估计）+300（暖气和热水供给）==2835美元。这就是每月房子要花费的总和，这是税后的金额。
如果家里有一个孩子或两个孩子，最适合居住在这样的房子里，如果没有孩子的家庭，就显得太宽敞了。那么有了孩子的家庭，如果孩子都不到十二岁，家里没有老人给他们照料孩子的话（美国家庭老人大都不给下一代照看孩子），那只有一个人上班了，这么一来就供不起这套房子了。
为什么这样说呢？先排除工作的不稳定性，假设一个人工作很稳定，没有后顾之忧。而且还年薪十二万美元（在纽约搞高新工作人员的工资，很多还没有这个数目）。看看他们买了这套房子后的经济状况怎样？
12万年薪，附带两个孩子和老婆,三个人要供养，那就会少上税，大约23%的上税，除去家庭医保每周大约100美元（假设不付401K退休金），社会安全养老金10%（这是必须缴纳的费用），每周到手的现金大约只有1500美元（这是最大限度的数字，一般拿回家的比这还少）。每月以四周来算的话，每月拿到手的钱为大约6000美元。
除去上面的大约每个月2835美元房子的开支，剩下大于3165美元，加上家庭电话费用（大约40美元），上网费用（大约60美元），为了省钱，电视费就不要了，还可以让孩子多学习，一举几得，一个车的汽车保险(大约120美元），油费（大约200美元），四个人的生活费（大约1200美元），家庭购买生活日用品和衣服（大约600美元），这些都是以很节省的方式来计算，总计每月家庭开支需要大约2220美元(实际上每个有孩子的家庭很容易每月花费3000多美元），最后每个月剩下3165-2220==945美元。
剩下九百多刀，试问那个家庭敢贸贸然买之？如果家里发生一点紧急事件，朋友过生日，还有过年过节，请客吃饭，吃餐馆，我看几乎是不可能的了，更不要说出去旅游了，简直是天方夜谭！！！尤其是现在经济危机，工作不稳定的占多数，如果加上工作的不稳定性在里面，根本不敢买这套房子。
那么什么样的家庭可以购买呢？必须是两个人工作，或者个人年薪在20万左右的而且稳定工作的人才能够轻松购买，不存在过多压力和担忧。就是说这套房子是家庭收入20万美元的才能购买（至少不得低于17万的家庭收入)。
说句实在话，在纽约这个地方，高新技术工作人员年薪大约在7万美元到12万美元不等，大多数在9万到10万之间。其余服务性人员的工资很难达到这个高度了，除非是华尔街上班的金融人员以及重要部门搞研究的科学家，这些人大多数在富人区去居住，那里的房子价格更高，一套这样的房子，在CHAPPAGUA和SCARSDALE现在至少要50多万美元，房产税也绝对不是这个数目，那算法大大不同了。
朋友们一看就知道这样的家庭收入（17万到20万）有多少？那么有多少人能够买得起这样的一套房子呢？当然啦如果不在乎能不能拥有这套房子，只要喜欢就买，那就另当别论了，结果是很可能失去这套房子。
如果把这套房子出租，假设每个月都租出去（一般总有空着的时候，尤其是租户搬出去后大约要空半个月，有的甚至更久）。这套房子所处地方每个月最多租金为2200美元左右（不包括暖气费，电费在里面），房主必须要缴纳借贷，房产税和管理费，每个月大约为1410（借贷）+625（房产税）+350（管理费）==2385美元。结果租金还不够房主缴纳所有费用，房主每个月倒亏了185美元。试问这样的亏空，哪个有钱人愿意投资在这套房子上（买来出租赚钱的为投资）？
再分析有多少人会租借这样的房子？每个月租金2200+150（电费）+300（暖气和热水费）==2650美元。既然是租房子，那么说明家庭收入也不高才租房子，这么高的租金和费用，有多少人租得起呢？结果这套房子的主人弄得租出去也是亏，而且还不好出租，因为租金和老百姓收入相比较还是高了些，自己居住又付不起所有费用，只好走人，这就是美国为什么在经济困难的时候，很多家庭只好放弃房子，让银行把房子拿走了事。可能有人就奇怪了，为什么不出租呢？那不就可以还银行贷款了吗？大家看我的数据就明白了为什么很多人选择走人，而不是出租房子去还借贷和付房产税，更何况米国房产税只有上升的架势，没有下降的可能。
可能又有人会问：那么现在房子价格和过去相比，下降了那么多，很多人都开始购买房子了，你怎么还说房子贵？那是这些人没有仔细算过背后隐藏的金额，如果仔细算下来，简直就是给银行打一辈子工了，成了银行的奴隶，除非你有两份收入，而且都是不错的收入，或者一个人的收入很高，而且很稳定，那么你就可以购买了，可以争取在7年左右把银行贷款提前还清。如果你是个精打细算的人，你就会觉得不划算了，还是要等到租金和房价达到合理的范围购买更好，何必把自己辛苦挣来的钱白白送给了银行呢？米国的房地产一般是房价不断下降，房租不断上升，两者最后达到一个合理的价值区，然后慢慢房地产领域就火起来了。
上面这套房子是我得到所有信息后的统计，绝对真实。这套房子要怎样才达到合理估值区呢，房价下降到26万美元左右，房租上升到每月2500美元左右，那些有钱人就会买来投资，供给买不起房子的人居住。很多中产的家庭也会觉得和租房子价位差不多，就会出手购买了，这样房子就容易销售了。也或是经济大大好转，人们收入大大提高了，这套房子也用不着狠狠降价了。
这么算来大约20%的降价空间，算上经济好转，收入增加，雇用人员增加，也应该还有至少10%的降价空间。可能有人就会说：这简直是乱说，只有你聪明，大家都笨蛋了？那么我无话可说，只有等待时间来告诉我们真相。
那么美国房子到底贵不贵？不同地方，房价不同，下降的比率也不同，那就用我以上的方式，再根据当地的税收，以及各种费用和租金比来判断，大家都知道是买入还是等待了。
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