案例

 某市房地产开发公司2009年发生以下业务：

　　(1)1月份通过竞拍取得市区一处土地的使用权，支付土地出让金600万元，缴纳相关费用140万元;

　　(2)以上述土地开发建设普通标准住宅楼和综合楼，普通标准住宅楼和综合楼占地面积比例为1∶3;

　　(3)住宅楼开发成本3000万元，开发费用中分摊到住宅楼利息支出300万元，包括加罚利息40万元;

　　(4)综合楼开发成本3400万元(未包括装修费用600万元)，无法提供金融机构证明利息支出具体数额;

　　(5)建成后的普通标准住宅楼全部销售，收入总额6500 万元，综合楼销售50%，收入5000 万元;

　　(6)综合楼未销售部分与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，当年收到分红250万元。

　　其他相关资料：该房地产公司所在省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用，营业税税率为5%，城建税税率为7%，教育费附加税率为3%。

　　根据上述资料和税法有关规定，回答下列问题：

　　(1).公司住宅楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计()万元。

　　A.4598.75

　　B.4236.65

　　C.4456

　　D.4358

　　(2).公司综合楼部分应缴纳的土地增值税为()万元。

　　A.1211.58

　　B.1110.78

　　C.1201.78

　　D.1210.78

　　(3).公司住宅楼部分应缴纳的土地增值税为()万元。

　　A.535.40

　　B.0

　　C.570.38

　　D.585.40

　　(4).公司综合楼部分计算土地增值税时准予扣除的项目合计()万元。

　　A.7416.50

　　B.8416.50

　　C.6196.50

　　D.5471.50

(1)

　　[答案]：A

　　[解析]：应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×1÷4=185(万元)

　　应扣除的开发成本的金额=3000(万元)

　　应扣除的开发费用和其他扣除项目=(300-40)+(185+3000)×5%+(185+3000)×20%=1056.25(万元)

　　转让环节的税金=6500×5%×(1+7%+3%)=357.5(万元)

　　准予扣除项目合计=185+3000+1056.25+357.5=4598.75(万元)

　　(2)

　　[答案]：A

　　[解析]： 收入总额=5000×2=10000(万元)

　　增值额=10000-6196.50=3803.5(万元)

　　增值率=3803.5÷6196.50×100%=61.38%，适用税率40%，速算扣除数5%。

　　应缴纳土地增值税=3803.5×40%-6196.50×5%=1211.58(万元)

　　(3)

　　[答案]：C

　　[解析]：增值额=6500-4598.75=1901.25(万元)

　　增值率=1901.25÷4598.75×100%=41.34%，适用30%的税率。

　　应纳土地增值税=1901.25×30%=570.38(万元)

　　(4)

　　[答案]：C

　　[解析]：房地产开发企业开发的房产与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，应当征收土地增值税。

　　应扣除的土地使用权的金额=(600+140)×3÷4=555(万元)

　　应扣除的开发成本的金额=3400+600=4000(万元)

　　应扣除的税金=5000×5%×(1+7%+3%)=275(万元)(以不动产对外投资，共担风险的，不缴纳营业税)

　　应扣除的开发费用和其他扣除项目=(555+4000)×10%+(555+4000)×20%

　　=1366.5(万元)

　　准予扣除的项目合计=555+4000+275+1366.5=6196.50(万元)