拆迁安置房屋的优先权相比银行的抵押权应优先受偿
河南金年华律师事务所律师 刘建辉
案例：
某城中村改造项目中，开发商与被拆迁人刘某签订了拆迁安置协议，约定以产权置换形式将所开发楼盘的三套房屋（具体到每套房号）对刘某进行补偿安置，然后开发商依法拆迁了刘某的原住宅。开发建设过程中，开发商因融资需求向某银行贷款，并将待开发的该楼盘用于抵押。楼盘落成后因开发商未按时还款，银行诉至法院要求行使抵押权；而刘某得知后即以第三人身份参加诉讼，请求开发商履行安置协议交付房屋。
最终法院审理后认为：就刘某与开发商拆迁安置协议中约定的三套安置房，刘某的补偿安置权应优先于银行的抵押权得到保护，判决开发商向刘某交付这三套房屋（其余判决内容略）。
律师点评：
本案涉及到拆迁安置优先权与抵押权哪个更优先的问题。关于这一点，我国法律并未有直接的规定，因此需从法理上对这两种权益进行比较。本人认为法院的判决是正确的，试从法理上剖析如下：
一、物权优于债权？
银行一方认为，物权优于债权是民法的基本原理。抵押权是一种（用益）物权，而刘某凭协议约定进行主张的是一种“合同权利”，属于债权的范畴。据此银行认为自己的抵押权更为优先。其实这种看法是片面的。
拆迁安置优先权的性质法律并无明确规定，学理上有人将之称为“法定优先权”，这种称谓回避了“物权”与“债权”之争，而是给它从另一个角度进行了命名。本人认为，拆迁安置优先权是建立在原住宅丧失的基础上的。《物权法》第四十二条第三款规定,“征收单位、个人的房屋及其他不动产，应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件”,这种规定是基于对原住宅所有权的一种保护，因而，安置优先权事实上是这种“所有权保护”的一种延伸，而绝非是一种债权。同样放在物权的范畴里比较，所有权的保护一般来说要比用益物权更为优先，因为它是一切用益物权的基础。
从另一角度来看，住房是人生存和生活的基本条件。而生存权高于一切，这是更为基础的民法原则，因而保障被迁人的居住条件，要远比保护银行的抵押权更为重要。
二、再引入另外两种权利作为“参照物”。
我们引入“已交纳了大部分购房款的商品房买售人的权利”与“建筑工程承包人的优先受偿权”，把散见于现有法律及司法解释中诸多规定挑出来，把四种权利放在一起进行比较，就会发现：
建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权；
已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利要优于建筑工程承包人的优先受偿权；
被拆迁人的拆迁安置优先权优于已交纳大部分购房款的商品房买售人的权利。
这样能看得比较清楚：拆迁安置优先权显然要优于抵押权。
三、从案件处理的社会效果上看
法律做为一种治国工具，必然要为社会大局服务，要追求处理后的社会效果与法律效果的统一。整体来看，银行对风险的承受力要远远强于自然人。优先保护被拆迁人的权利，让银行从其他角度追究开发商的违约责任，更符合以人为本的法治理念。
律师提示：
对于拆迁，其实被拆迁人丧失的不仅仅是其原住房，还包括其房屋下面及院落中的土地使用权。限于篇幅，本文未就土地的征用补偿进行论述，而仅论及了房屋，但这对本案的分析结果并无影响。
