购房全攻略——从看房开始到入住都需要注意的事 购房可不是件容易的事儿。面对售楼处销售员滔滔不绝的讲解以及成堆的专业术语,您是否会感到迷惑不解?因此,在去售楼处实地看房前,您必须掌握一些基础的房地产知识、术语,这样才不会让那些售楼先生/小姐们觉得你是毫无购房经验的菜鸟。
(2)砖木结构住宅
下列空间不得计入公用建筑面积: 商品住宅的开间、进深和层高(即住宅的宽度、长度和高度),这三大指标是确定住宅价格的重要因素。如果住宅的尺寸越大(即开间、进深、层高越大),建筑工艺相应就越复杂,建造的难度就越大,同时所消耗的建材也会越多,导致建造的成本也就越高。当然人们居住的空间会有所增大,但要付出的房价就会更高。因此,购房者在购买商品住宅时,应当根据自己的实际需要和经济支付的能力来考虑,住宅的面积适宜即可。
购房者必读:学会看楼书 在售楼处该问些什么?
当您选定中意的楼盘,来到售楼处,面对热情似火的销售员时,务必要保持冷静的头脑。这些销售员都经过专业培训,具备一定的房地产专业知识,而且深谙扬长避短之道,
自己楼盘的缺陷和不足往往一笔带过,因此您在与销售员交流是务必小心谨慎,同时,以下我们列出的问题您务必要求销售员给与明确答复。 提醒:销售员的答复、承诺不能作为今后发生纠纷时的法律依据,一切以购房合同及补充协议为准,相关问题您可参考购房全攻略之合同签订篇。 一、销售方式 · 您应当要求销售员明确答复是按照建筑面积销售还是套内建筑面积销售(二者主要差别在于:建筑面积包含公摊面积,而套内建筑面积不包含)。同时,按照北京市房地要求,凡是在2003年11月1日后取得销售( 预售)许可证的项目必须按套内面积销售。 二、具体价格 · 您在楼书上往往看到楼盘“均价”这个词,顾名思义均价当然是这个项目的平均价格,但您会发现往往想买的房子与打出的“均价”会有很大差距,一般来说,多层的楼盘接近均价的户型位于4层或5层;高层塔楼在6层~8层,户型位置多为东、西向;一层二户的多层楼盘单位面积最高价与均价相差5%~8%,塔楼是在15%~20%之间。 三、入住时间 · 是否能按时入住,入住时是否能取得建筑工程竣工验收备案表、取得商品房面积实测技术报告书、住宅质量保证书、住宅使用说明书。 四、入住条件 ·入住时水、电、电话、闭路监控系统是否能够正常使用,是否能保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常是否能正常使用。 五、车位 · 小区总车位数,车位为地上还是地下,是否能保证每户一个车位。车位收费标准,是否可售。
解读住宅使用说明书 解读《住宅质量保证书》
《住宅质量保证书》都约定了什么?及保修期限与保修范围是什么? 解答:我国房地产法规规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用时向购买人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对所售商品房承担质量责任的法律文件,其中应当列明工程质量监督单位核验的质量等级、保修范围、保修期和保修单位等内容。开发商应当按《住宅质量保证书》的约定,承担保修责任。 商品房保修期从开发商将竣工验收的房屋交付使用之日起计算。具体保修期限与保修范围是:地基基础和主体结构在合理使用寿命年限内;屋面防水为3年;墙面、厨房和卫生间地面为1年;地下室及管道渗漏为1年;墙面、顶棚抹灰层脱落为1年;地面空鼓开裂、大面积起沙为1年;门窗翘裂、五金件及卫生洁具损坏为1年;灯具、电器开关损坏为6个月;管道堵塞为2个月;供热供冷系统设备为一个采暖期或供冷期;其他部位、部件的保修期限,由买卖双方自行约定。 房屋在保修期内出现质量问题,如经保修单位维修后导致房屋使用功能受到影响,或因主体结构质量不合格给购买人造成损失的,开发商应承担赔偿责任。购买人认为主体结构质量不合格的,可以向《住宅质量保证书》中注明的工程质量监督单位申请重新核验,经核验确属不合格的,购买人有权退房。
在售楼处该看些什么? 五证二书详解 如何考察社区环境交通?
买房要看周边环境,这是每位买房者都知道的常识。但究竟如何看,却并不是人人都熟悉。看周边环境,必须以自己选择的新房为中心地,看“衣食住行”及“开门七件事”的配套究竟如何。 一、衣:可囊括服装店、裁缝铺、洗衣房等,五金修理店也可以算入其内 二、食:为超市、菜场、油酱店、面包店、饮食店、小吃店等 三、住:不仅要看自己的房子,也要看周边的楼是怎样的房子,更要看有没有化工厂、电站、加油站、汽车、机动车维修点等,绿化如何也须看。 四、行:不仅要看房子附近有没有地铁、轻轨、来往车辆、有几个车站等,还要看高架旁的下车道是不是在你的新房附近,出门是不是单行道等。 五、其他:还得看附近有没有公园、银行、医院,有老人的家庭最好离医院近一点;有孩子的应关心托儿所、幼儿园、小学、中学等,看马路是不是车辆很多。当然,选房不可能十全十美,应根据每个不同购房者的各自需求。在考虑周边环境时,我们应做“加法”,多想一点,更仔细一点。而在选择主要项目时,要做“减法”,要突出自己最需要的,其他的可相应淡化一些。 如何考察社区配套?
社区布局及配套设施将对您生活产生很大影响,建议您考察一个项目时,从以下几方面着手: 一、居住密度及私密性 · 住宅之间的距离除考虑日照、通风等因素外,还必须考虑视线的干扰。一般情况下,人与人之间的距离24米内能辨别对方,12米内能看清对方容貌。为避免视线干扰,多层住宅居室与居室之间的距离以不小于24米为宜,高层住宅的侧向间距宜大于20米。此外,若设计考虑不周,塔式住宅侧面窗与正面窗往往形成“通视”现象,选择住宅时应予以注意。 二、公共建筑 · 居住区内配套公建是否方便合理,是衡量居住区质量的重要标准之一。稍大的居住小区内应设有小学,以排除城市交通对小学生上学路上的威胁,且住宅离小学校的距离应在300米左右(近则扰民,远则不便)。菜店、食品店、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套,服务半径最好不要超过150米。 三、小区绿化 · 居住环境有一个重要的硬性指标——绿地率,指的是居住区用地范围内各类绿地的总和占居住区总用地的百分比。值得注意的是:“绿地率”与“绿化履盖率”是两个不同的概念,绿地不包括阳台和屋顶绿化,有些开发商会故意混淆这两个概念。由于居住区绿地在遮阳、防风防尘、杀菌消毒等方面起着重要作用,所以有关规范规定:新建居住区绿地率不应低于30%。北京城近郊居住区绿地率应在35%以上,在市区附近,如果住区绿地率能达到40%甚至50%,就比较难得了。 四、小区布局 · 在居住区规划中,应使住宅布局合理,为保证每户都能获得规定的日照时间和日照质量,要求条形住宅长轴外墙之间保持一定距离,即为日照间距。北京地区的日照间距条形住宅采用1.6至1.7H(H为前排住宅檐口和后排住宅底层窗台的高差)。塔式住宅采用大于或等于1H的日照间距标准。如果住宅的日照间距不够,北面住宅的底层就不能获得有效日照。 五、小区内交通 · 居住区内的交通分为人车分流和人车混行两类。目前作为楼盘卖点的“人车分流”,汽车在小区外直接进入小区地下车库,车行与步行互不干扰,因小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰,小区内的步行道兼有休闲功能,可大大提高小区环境质量,但这种方式造价较高。 · 人车混行的小区要考察区内主路是否设计得“通而不畅”以防过境车流对小区的干扰。是否留够了汽车的泊位,停车位的位置是否合理,一般的原则是露天停放的汽车尽量不进住宅组团,停车场若不得不靠近住宅,应尽量靠近山墙而不是住宅正面。另外,汽车泊位还分为租赁和购买两种情况,购房者有必要搞清楚:车位的月租金是多少;如果购买,今后月管理费是多少,然后仔细算一笔账再决定是租还是买。 如何考察楼盘硬件
很少有购房者能具备专业的建筑知识,因此我们略去了结构、建材的叙述,而是罗列出看房者能直接看到而且最需要注意的几个部分,提醒您在察看楼盘硬件质量时务必注意。 一、防水 · 房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。 二、墙角 · 看墙角是否平整、龟裂、有无渗水。 三、室内装璜和做工 · 尤其是每个接角、窗沿、墙角、天花板等等做工是否细致,平整。 四、采光 ·一定要拉开窗户看一下通风、采光、排气管等是否好。 五、墙体 · 住宅内部无任何裂缝;如果双方无法对是否是裂缝进行确定的,由出卖人申请有关机构就此问题进行评价;保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。 六、插座 · 位置是否合理,数量是否足够。 七、厨房卫生间 · 厨房不宜过于狭长,应有配套的厨具、吊柜,应有放置冰箱的空间。卫生间应有独立可靠的排气系统。下水道和存水弯管不得在室内外露。还要注意抽水马桶、洗浴设备、燃气设备、暖气设备等等。主要应注意选择这些设备质量是否精良、安装是否到位。 户型基础知识培训
首次置业的您面对市场上形式多样、纷繁复杂的户型是否感到难以定夺?什么是好户型、什么样的户型最适合自己?要想选个好户型,首先要对户型知识有一定了解。 一、好户型的标准 · 主卧室要求舒适,面积也应相对较大。要求进深较宽,面积不应小于12平方米,16平方米较为合适。 · 起居厅和主卧应避免互相干扰,相对独立。这种户型往往会多一条内廊,有人认为此内廊是浪费了面积。其实厅卧相连的户型虽然没有内廊,但厅内诸多房门附近不好利用,而且卧室受干扰大,动静不分。比较而言,厅卧分开,卧室私密性得到保证,厅卧功能互不干扰,能更好地满足住户的各种需求。· 厨卫的配置是否科学合理,能否体现洁污分区的原则。要注意管道的走向安排是否合理,注意房内有无公共干管,如消防管道,上下水公共排管等。最好选择集中管道外移、各种管道不穿楼板的住房。 · 门窗密闭效果良好,上下楼板及相邻的分户墙隔音好,无漏水等施工质量问题。 三、不可取的户型 · 客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅,如果有客人在谈话,实在是不方便。 · 厨房布局无流程考虑,厨房的水龙头与切菜案台不在同一侧,没有并联,这样把洗完的菜拿到案板上很不方便,把水淋得满地都是,有的碎菜还总要掉到地板上。
· 卫生间居中,不利于浊气散发厕所居于住宅中部,厨厕相连,不能对外开窗,致使厕所门和排气窗经过厨房等弊病,污染了厨房卫生。 · 客厅左右都有通往卧室的门,这样的客厅毫无独立性可言,家人出入卧室都须经过客厅,如果有客人在谈话,实在是不方便。 · 卧室无私密性即客人去客厅,首先要经过卧室的门才能到达,这样使卧室无私密性可言;另一点,卧室距离邻居的窗户太近,近在咫尺,岂不是在别人的监视或监听下生活! 签订合同时须缴纳费用一览 购房补充协议之房屋质量
1、 墙体:住宅内部无任何裂缝;如果双方无法对是否是裂缝进行确定的,由出卖人申请有关机构就此问题进行评价;保温层墙壁表面平整,瓷砖地板平整无松动、无爆裂、无间隙。 2、管线:管线安装与室内表面的平整,不在商品房内通行任何公用管线,任何管道的安装不影响房屋室内表面的平整。 3、防水标准:房屋顶棚无水渍、厨房及厕所防水良好、上下水管与地板结合处无漏水、渗水。 4、配套设施:保证买方水、电、电话、闭路监控系统的正常使用,并在一定时间内内保证煤气、有线电视、宽频网络入户的正常使用,以及小区内清洁、保洁、绿化、排污、照明、信报箱等私用或公用设施正常使用。 5、小区规划: 买方不得擅自变更公共设施(停车场、加工层、园林绿化等)设计和用途;车库、泳池、绿地等公共设施的权属依据国家法律和地方行政主管部门的文件规定执行;公共设施是小区配套,不允许用作营业性用途;商品房楼顶和外墙所有权归全体业主,买方和物业管理公司可以无偿使用,但不得在楼顶设置无线电发射及产生噪音或影响安全的设备和广告设施;不得在外墙设置影响买方采光、通风、安全、景观及产生噪音和污染的设施 6、房屋面积问题: (1)、买受人在入住前有权聘请有资质的机构入户进行测量,如果测量结果与出卖人提供的测量结果有差异,则双方有权提请法院或者有关机构进行最终决定,在此以前买受人有权先行入住,并且根据最有益于买受人测量的结果支付相关费用。 (2)、买受人所购商品房使用面积经过实际测量后,小于平方米的,出卖人应当根据与约定使用面积的差值,双倍向买受人支付多收价款,并且应当据实办理产权登记。 (3)、买受人对任何一个尺寸的测量结果,与出卖人提供的图纸不符,则视为出卖人提供的公摊面积不合法,买受人有权拒绝支付公摊面积的费用;买受人不得以此为理由拒绝交付房屋,并仍然应当及时为买受人办理《房屋所有权证》。 房屋质量问题无疑是所有合同、条款中的重中之重。一旦发生重大问题,将会直接影响到购房者的入住、装修。同时,由于建筑主体结构的不可逆转性,当您入住后再发现重大问题,往往为时已晚。因此在《补充协议》中约定房屋质量的内容是十分重要的。 以下问题务必要求开发商在《补充协议》做出明确陈述: 小区规划 面积问题 水、电、煤气(天然气)开通时间 购房补充协议之收房入住
1、交付程序(以下流程1-4步可在一天内完成,第5步视开发商而定,一般在收到入住通知书三天后可提供): (1)出卖人向买受人发出入住通知书; (2)买受人书面签收“收到入住通知书”;(如购房者对房屋质量、入住条件有异议,可拒绝签署) (3)买受人书面签收“住宅钥匙收到条”; (4)出卖人提供住宅质量备案表; (5)出卖人提供本住宅长度高度细节尺寸及面积测量结果; (6)上述条件缺少任何一条,均不构成住宅的交付。 2、交付前的观察验收:买受人在出卖人所建房屋完工后,可以进入室内进行观察,并可以聘请相关专家对其进行评价,出卖人及其聘请的机构或人员,不得以任何理由阻止买受人及有关人员进入。买受人可以进行如下评价与验收:质量验收、设施验收、环境验收、其他验收。 3、延迟交付:当出卖人无法按期交付时,则买受人可以做出如下选择:通知出卖人解除合同,或者继续等待出卖人。详见购房合同第八条 4、交付效力:出卖人将房屋交付给买受人后,买受人即享有房屋的使用权、占有权、出租权、收益权,并有权对房屋进行装修。 5、住宅质量保证书:其内容不得低于政府最低标准。 6、住宅使用说明书:其内容不得低于政府最低标准。 7、不可抗力明确说明(一般包括): (1)人力不可预见、不可避免和不可抗拒的自然灾害和事件;(2)为遵守、配合政府的法规、政策的变化或因政府部门有关机构的行为而引致的延误; (3)非出卖人原因,而供水、供电、供气部门未能按时接通室内外的水、电、气等设施; 8、物业相关:物管公司、服务期限、管理费用(明细)、管理责任 9、明确收房入住时需缴纳费用 收房入住一直是购房者与开发商矛盾的焦点,以下为开发商交房的必须条件,您务必谨记: (一)取得建筑工程竣工验收备案表; (二)取得商品房面积实测技术报告书; (三)预售合同约定的其他交付条件。房地产开发企业应当在交付日的7日前书面通知预购人办理交付手续的时间、地点及预购人应当携带的证件、文件。交付时,房地产开发企业应当向预购人出具前款规定的文件;交付住宅的,还应当同时向预购人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。” 。 新房入伙验收注意事项
最佳收房流程
收楼程序:要坚持先验房 后办理入住手续
开发商在商品房交付过程中的4大义务
义务一:将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人 根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。” “将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义: 1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房,这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。 目前来说,《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件,但总的来说,这些规定尚不够具体明确,实践中,对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。 开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房,合同约定的交付使用条件一般包括:①商品房的面积、户型、尺寸、朝向;②商品房的装饰、装修、设备标准;③上下水、电、燃气、暖气等;④小区道路、绿化、会所等配套设施,上述各项均应具备交付使用条件。 2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。 开发商未能按期交付的,应根据合同约定承担违约责任;超过合同约定的期限,开发商仍不能交付商品房的,购房人还有权解除合同。 义务二:向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据 1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作,由建设单位(开发商)负责组织实施。” 根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,开发商应当自竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后,向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。 从以上规定可知,商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》,也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说,后者为政府建设行政主管部门出具,其公信力更强。 若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》,则开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。 2.开发商交付商品房时,还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。 依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。” 对于期房来说,《商品房买卖合同》约定的商品房面积是根据设计图纸测出来的,商品房建成后的测绘结果与合同中约定的面积数据有差异,商品房交付时,开发商与购房人应对面积差异根据合同约定进行结算;另外,物业管理公司也是依据商品房的实测面积数收取物业管理费的。 义务三:向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》 根据建设部《商品住宅实行住宅质量保证书和住宅使用说明书制度的规定》第三条:“房地产开发企业在向用户交付销售的新建商品住宅时,必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。” 开发商交付房屋时,若未向购房人提供上述两项文件的,购房人有权拒绝接收此房屋,由此产生的延期交房的责任由开发商承担。 义务四:通知购房人办理入住手续并配合购房人查验、接收房屋 开发商应当在合同约定的交付日期前向购房人发出《入住通知书》,书面通知购房人前来接收房屋。《入住通知书》一般应包括以下内容:①办理入住手续的时间、地点;②购房人需携带的文件、资料;③购房人需交纳费用的说明;④提醒购房人因购房人自身原因未能在规定的期限和地点办理入住手续的法律后果;⑤基本流程及相关注意事项。 《入住通知书》以挂号信或特快专递的形式发出为宜。购房人在入住通知书规定的时间前来办理入住手续时,开发商应组织相关人员配合购房人查验、接收房屋。查验房屋符合合同约定的,开发商应与购房人签署《交付合验单》;查验房屋发现问题的,开发商应请购房人填写《返修单》,组织人员及时返修并将返修结果通知购房人 |
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