签独家委托书的话术

    （ 一）、签独家委托书的话术
　房东问题一、我只听过XX房产公司，我怎么没听过你们公司，你们公司怎么样？
　　1、不去诋毁别的公司。
　　2、介绍我们公司的历史及服务理念，强调交易安全，实行先产权调查再签订交易合同，确保产权真实性。专业性强，我们有法律专员负责为双方拟定交易合同。我们的优势：15年经营服务了近2万名客户，安全、迅速、可以为客户提供交易透明平台，提供市场的第一资讯，并且收费透明，收取固定比例佣金，不赚差价。
　　3、请您给我一个机会，感受一下我们的服务，我相信不会令您失望。

房东问题二、我愿意自己卖，方便又节省钱。
　　解释自己出售的缺点：
　　1、无法让买方产生竞争，出售价格比较低。
　　2、安全无法保障，房地产纠纷、官司不断。
　　3、花太多时间在售屋上，会影响其他事。
　　4、主动与买方谈价会暴露自己的想法。
　　5、广告费负担重。
　　6、销售管道与销售手段太少。
　　7、无法过滤客户，生活受打扰。
　　8、女房东带看存在危险。
　　9、比较不会推销，介绍产品。
　　10、定价策略、谈判方法，签订合同的方法不够专业。
　　11、买方防范心理较重，不利成交。

房东问题三、为什么要签独家委托，会不会把我套进去？
　　1、客户资料是公司机密，绝对保密。
　　2、需要你授权，不签委托等于你没有授权，我们没有权利帮你卖房。
　　3、签完委托书后，我们的房源才能上传到我们的房源网络系统，才能帮你贴橱窗，等报纸等
　　4、委托合同是对我们的信任，我们也会加大力度推荐。况且合同条款在没有出售时绝对不会收取任何费用。
　　5、签完委托我们会建立客户档案，在你生日之时还会发祝福短信，派送小礼物等。　　

房东问题四、当询问房价定位多少时如何回应
   最主要的是抛砖引玉，套出房东的意思　　
1、我必须先了解房屋的状况，包括地段、小区环境、户型、面积、楼层、朝向、装修以及市场等等情况。
2、以我三年的专业经验来看，我个人以为此类房产每平方6200左右比较符合市场。（如果房东报价6500）
我也希望帮你多卖一些，但有时卖房讲缘分，更要根据市场和买方来定。
3、我上个月在对面一套出售6000元（如果市场价是6500元），看看房东反应，如果房东反应激烈，可以再适当调整。告诉房东那套房子原先业主比较急着出售。最后卖房决定人一定是你。

房东问题五、独家委托期限一个月太长了
　1、只有好处，没有坏处！多申请广告费，集中促销人力、财力。
　2、现在市场低迷，客户较挑剔，委托期限太短肯定卖不到理想的价格。
　3、对你的房子有信心我们才敢接。
　

　　

房东问题六、佣金太高，降低点我才签
　　1、其实并不贵，比喻（五星与三星酒店）服务品质不同，介绍公司资历，标准收费是因为我们公司要付出更多的社会关系，保障客户的利益。卖房子是大事，重点是保障安全。
　　2、物价委收费标准告知。能够收1.5%的公司都不会说只收1%，低价的公司大都有问题，我们不象其他赚差价，我们收取的利润只有中介服务费。
　　3、服务费少只会减低经纪人的意愿与动力。服务内容介绍与服务流程介绍，手续繁杂，并不是单纯介绍而已。
　　4、举例——失败及纠纷案件，因贪图佣金便宜找小中介，结果手续搞的很麻烦，因小失大。
　　5、成交之前不收取任何费用，成交后继续免费服务，全程陪同，保障安全及利益。

　房东问题七、我很忙，没时间和你们谈
　　1、就是因为你忙，所以没时间关心买房的事，倒不如交给我们来处理。
　　2、自售花时间及精力，公事会受耽搁，反之，生意做的更好。
　　3、客户看房时间不好协调，更难出售。
　　4、认同他很忙，忙是好事情，生意做得大，事业有成等赞美。
　　5、有诚意的买方会因为你很忙，成交的机会就很小。

　房东问题八、有客户来看房时再签委托
1、公司有规定不签委托纵使我有成熟的客户亦绝对不许带看，若被发现，我将被罚款。一套房子的销售，讲究的是完整的销售体系即源源不断的客人，纵使我一个帮您销售，还是单兵作战，无法召集大家一起看房。
　2、公司规定只有手续齐全的房子才可以签署委托书，才可以上传公司网络，同事才都会带客户来看房，没签委托书要销售就比较困难，反正你都是要卖，签委托书无妨。

房东问题九、已经委托其他中介公司
1、同样委托我们不会起冲突，增加机会。
2、我们效率高，直营跟加盟有区别，加盟店素质参差不齐。我们连锁效益强，团队合作、企业文化较好，加盟店较独立，人手不足。
3、我们的作业方式积极主动，小公司作业等待被动。
4、多委托一家公司就可能多一条销售好价格的希望，况且这里的房源我们也卖了好几套，我们手上有很多转介绍的优质客户，肯定会帮你卖个合理的价格。

　房东问题十、 我朋友多，也有做房产的，都在帮我卖
　　1、卖房不可以做人情。
　　2、我也是你的朋友，而且我们是大公司，人脉更广。
　　3、销售渠道有限，耽误时间。
　　4、不方便谈价格。
　　5、你的朋友也有其他事情，一时卖不掉或者卖得价格不好时他也很为难。交给我们会更专业、迅速与安全。
房东问题十一：你私下帮我卖，卖掉我给你红包
答：多谢你的好意，我想做一天和尚撞一天钟，过河拆桥这不是我做人的原则。我们南新人有南新的原则那就是饮水思源，公司给我们提供良好的平台，给我发挥的舞台，我也把它当作我未来奋斗的事业。这种违反公司规定的事情我做不出来。况且委托我们公司你可以得到更加全面的保障，再次谢谢你的好意，还是由我代表公司来诚心地为你服务吧！
房东问题十二：以前委托贵公司处理过，服务不好，不再信任你们
答：先前你是交给哪一位经纪人服务的，请告诉我，我将及时汇报给上级给你一个交代。不可否认有些经纪人的确有些不专业，但不代表全部。正因为如此那我更应该为你服务，也请你让我们公司有一次在你面前扭转形象，将功补过的机会，我们公司提倡知耻而后勇，我相信这次一定不会让你失望，这也是我们公司真正的服务精神。
房东问题十三：填委托还要看产权，身份证号码，太麻烦了
答：现在麻烦是为了以后不麻烦。当初在委托时就因为粗心大意把一套产权面积113平方的登记成118平方，结果一直都是以118平方来出售。最后花了很多精力总算到签约的时候，没想到当把产权拿出来给客户看时，我跟房东都傻眼了，面积是113平方，缩水了5平方，你猜结果怎样，肯定是不愿意签约了。这个教训给我印象很深，为了避免这种低级的错误，还是麻烦点好。
   况且产权上面有很多信息，我们可以看是否满两年，属于什么性质的房产等，对于我们销售也有很好的帮助。
房东问题十四：若卖不掉你们得陪我损失，我才独家委托
答：今天你提供房源，我们提供销售渠道，销售计划，我们也都是在付出，并且还帮你免费刊登报纸，所有的费用都是我们自己掏腰包，换句话说其实我们是一种合作互惠的关系，房子卖掉利益共享，房子买不掉，我们也是无偿服务，若再要我们赔偿损失，好像也讲不过去。其实我更迫切希望你的房子早日出售，这样才会给我们带来奖金，况且也是对你的房子有信心我才会签订独家委托，请你也相信我，你最希望的是早日卖掉房子，相信我们不会让你失望的。

　独家委托与一般委托优势比较
  1、独家卖的房源很省心，而且你会得到我们专业经纪人为你即时分析市场走向，得到市场第一时间的资讯。
  2、独家委托其实也是委托多家，因为我们是联网销售，多家分店为你提供服务，这样你的房产将会是整个公司重点销售案源，全体同事均会加强推荐。
  3、独家委托的房源公司在登报时会第一时间免费登出，在我们公司网络上发布时也是摆在头条位置，售出机会比其他房源大。
  4、独家委托的房源就不会有其他经纪人再重复了解房屋状况，浪费你的时间，为你节省很多时间可以忙自己的事业。

5、如果没有独家委托而是委托多家中介，那样很容易造成恶性竞争，对你顺利卖房会产生很大的影响。
6、我们的经纪人都工作到晚上10：00才下班，我们的工作态度都比很多公司都强，如果卖不掉的房源，一般其他中介也很难销售出去。
7、况且我们公司也是老品牌，在福建省内知名度也很广，积累了很多资源，一般有实力，有诚意的客户都会找我们公司。
8、如果你委托多家中介，客户在多家中介都看到这套房子，就认定你急着卖，对于你将来卖个好价格很不利。况且你如果委托多家，各家中介的报价都不一样，这样肯定会令客户更无安全感。

总而言之独家委托的优势：
1、省时省力
2、安全放心
3、利益保障
4、快速成交
5、客户筛选
6、便于操作
（二）、一般房东关心的话题
1、多长时间能卖掉？
     先生（女士），作为一个经纪人的话，我们当然希望您的房子卖的越快越好，我们也可以尽快拿到佣金。谁都希望卖的快，这方面我们想的是一样的。但是，房子是由客户来选择的，我回去之后一定会第一时间帮您的房源向店长推荐，我们公司一般是星期X（要和面访的时间错开）上广告，我看看能不能和公司申请看看能否登上报纸广告，总之，请您相信，我会尽力的。
    注意：千万不要答应房东办不了的事情或者房东可以查得到的承诺，否则到时候你没办好，那就是欺骗人家，容易起适得其反的效果。

　2、能以什么价格卖？
    先生，价格我们和您一样，越卖的高越好，我们的佣金收入也高啊，但是房子的价格是由市场决定的，我不能保证最终的出售价格。我会先联络一下老客户，登一下门店广告，如果可能的话，看看能不能申请到登报纸广告，先看看市场和客户的反应。绝对不要给房东以他出的价格就是能卖掉的价格的保证或承诺。
　3、你们将对房子采取什么样的促销手段？
    房子我也看了，确实还不错，我回去后会帮您的房源尽快流通，我们有100多名同事，他们手上都有很多客户。我会尽快和店长申请，把您的房源挂在门店最显眼的位置和公司网站推荐房源上，我们公司网站的浏览量也很大，我还有很多老客户，我会尽力向他们推荐您的房源的。报纸广告我不敢保证，因为公司的房源很多，需要上级审核的，总之，我会全力以赴。请您放心。

4、出售好还是出租好？
答：出售可以获得充足的现金，租金还不够还贷，不划算；卖掉之后用钱滚钱才赚得快，现在买房的客户多，可以卖个好价格；租房比较麻烦，经常退租，要找新租客，而且容易与租客发生纠纷；装修一旦变旧，房子就不值钱，遇到不爱惜房子的租客，实在很不划算。