契税相关财税政策问答

2011-03-19  轻轻杨柳岸
 我企业是改制企业,在改制过程中发生了股权转让,这种情况,承受方征不征契税? 
      答:财税[2008]175号文件第二条规定:企业股权转让在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

  提示:财税[2003]184]号文件第二条规定:企业股权重组在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业土地、房屋权属不发生转移,不征收契税。国有、集体企业实施"企业股份合作制改造",由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股;将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。

 

  财税[2006]41号文件规定:《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
  国税函[2006]844号文件第三条规定 :184号文件第二条第一款中规定的"股权转让",包括单位、个人承受企业股权,同时变更该企业法人代表、投资人、经营范围等法人要素的情况。在执行中,可以根据工商管理部门进行的企业登记认定。即:企业办理变更登记的,适用于该款规定;企业办理新设登记的,不适用于该款规定。对新设企业承受原企业的土地、房屋权属应征收契税。?
 
      我企业承受一家破产企业,并安置一些职工契税有优惠吗? 
      答:财税[2008]175号文件第五条关于企业出售的规定:
  国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。
       本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

 

  提示:财税[2003]184号文件条五条关于企业出售的规定:国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
  财税[2006]41号《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
 
       问:以房地产等不动产交易投资资产有无契税?
       答:《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)第八条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;
  (二)以土地、房屋权属抵债;
  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;
  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

     《财政部、国家税务总局关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》(财税[2006]142号) 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上,或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

       以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的,不属于本通知规定的范围。

       您提到的以房地产等不动产交易投资接受投资方如属于财税[2006]142号通知中的情况则免征契税,需要注意的是:接受投资的单位和个人为契税的纳税人,投资方不涉及契税。
 
       我是一个公司,我因为业务需要在其他地区分立了另外一个公司,请问分立出来的这个公司承受原公司的土地是否需要缴纳契税? 
       答:财税[2008]175号文件规定:企业分立企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

  提示:财税[2003]184号文件第四条规定:企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
  财税[2006]41《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
  国税函[2006]844四、184号文件第四条规定的"企业分立",仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。
 
      土地交易时,有评估价、成交价,交契税时按哪个价格交? 
     《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令[1997]224号)第四条 契税的计税依据:
  (一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格;
  (二)土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定;
  (三)土地使用权交换、房屋交换,为所交换的土地使用权、房屋的价格的差额。

  前款成交价格明显低于市场价格并且无正当理由的,或者所交换土地使用权、房屋的价格的差额明显不合理并且无正当理由的,由征收机关参照市场价格核定。

     《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法[1997]52号)第九条 条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。 
 
      我公司是一高新技术企业,下有一全资子公司,原来属于高新技术企业、软件企业,现都已经过期,在子公司名下有房产(办公楼),我们现在准备清理资产, 请问:1.子公司的资产(办公电脑等)如按账面净值销售给母公司,税上有何优惠,如何处理最为妥当?(现在固定资产进项税能够抵扣,那么是自己开票或是税局代开,怎么开票?我们全是一般纳税人) 2.子公司大楼(不动产)如按账面净值销售给母公司,涉及哪些税,税率是多少?有哪些优惠?(是否涉及契税,是否有减免?) 
      答:母子公司为独立纳税人,子公司将资产(含动产与不动产)销售给母公司,应依法缴纳流转税与企业所得税。
      1、增值税: 《关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)四、自2009年1月1日起,纳税人销售自己使用过的固定资产(以下简称已使用过的固定资产),应区分不同情形征收增值税:
  (二)2008年12月31日以前未纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的2008年12月31日以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;
  (三)2008年12月31日以前已纳入扩大增值税抵扣范围试点的纳税人,销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以前购进或者自制的固定资产,按照4%征收率减半征收增值税;销售自己使用过的在本地区扩大增值税抵扣范围试点以后购进或者自制的固定资产,按照适用税率征收增值税。

      《财政部、国家税务总局关于部分货物适用增值税低税率和简易办法征收增值税政策的通知》(财税[2009]9号)
  二、下列按简易办法征收增值税的优惠政策继续执行,不得抵扣进项税额:
  (一)纳税人销售自己使用过的物品,按下列政策执行:
  1.一般纳税人销售自己使用过的属于条例第十条规定不得抵扣且未抵扣进项税额的固定资产,按简易办法依4%征收率减半征收增值税。
  一般纳税人销售自己使用过的其他固定资产,按照《财政部国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)第四条的规定执行。
  一般纳税人销售自己使用过的除固定资产以外的物品,应当按照适用税率征收增值税。

      《国家税务总局关于增值税简易征收政策有关管理问题的通知》(国税函[2009]90号)
     一、关于纳税人销售自己使用过的固定资产
  (一)一般纳税人销售自己使用过的固定资产,凡根据《财政部、国家税务总局关于全国实施增值税转型改革若干问题的通知》(财税[2008]170号)和财税[2009]9号文件等规定,适用按简易办法依4%征收率减半征收增值税政策的,应开具普通发票,不得开具增值税专用发票。

      子公司应依照上述规定判断,如果属于简易征收,子公司只能自行开具普通发票,并按规定申报缴纳增值税。

       2、营业税费、土地增值税、印花税:     子公司将大楼销售给母公司:
     (1)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(中华人民共和国国务院令2008年第540号)规定,按5%计算缴纳销售不动产业营业税,如果上述大楼是子公司购置的不动产,可以全部收入减去不动产购置原价后的余额计征营业税。 同时按营业税额的一定比例(根据贵公司房产坐落地域而定)附征的城市维护建设税及教育费附加。

     (2)根据《土地增值税中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令1993年第138号)第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。 
 第七条 土地增值税实行四级超率累进税率:
  增值额未超过扣除项目金额百分之五十的部分, 税率为百分之三十.
  增值额超过扣除项目金额百分之五十、未超过扣除项目金额百分之一百的部分,税率为百分之四十.
  增值额超过扣除项目金额百分之一百、未超过扣除项目金额百分之二百的部分,税率为百分这五十.
  增值额超过扣除项目金额百分之二百的部分, 税率为百分之六十.

 

 


     (3)房产销售须办理产权转移手续,根据印花税相关规定,应就产权转移书据上所载金额0.5‰计算印花税。

      3、企业所得税: 转让财产收入应并入企业收入总额计征企业所得税。

      4、契税:《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号) 规定:企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,包括母公司与其全资子公司之间,同一公司所属全资子公司之间,同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。

      上述行为一不属于改制重组,二不属于无偿划转,我们理解不适用免征契税的规定。

      提示:上述交易属于关联交易,按照第《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》(国务院令2002年第362号)五十四条 纳税人与其关联企业之间的业务往来有下列情形之一的,税务机关可以调整其应纳税额:(一)购销业务未按照独立企业之间的业务往来作价;(二)融通资金所支付或者收取的利息超过或者低于没有关联关系的企业之间所能同意的数额,或者利率超过或者低于同类业务的正常利率;(三)提供劳务,未按照独立企业之间业务往来收取或者支付劳务费用;(四)转让财产、提供财产使用权等业务往来,未按照独立企业之间业务往来作价或者收取、支付费用;(五)未按照独立企业之间业务往来作价的其他情形。
  第五十五条 纳税人有本细则第五十四条 所列情形之一的,税务机关可以按照下列方法调整计税收入额或者所得额:(一)按照独立企业之间进行的相同或者类似业务活动的价格;(二)按照再销售给无关联关系的第三者的价格所应取得的收入和利润水平;(三)按照成本加合理的费用和利润;(四)按照其他合理的方法。
 

      我单位与一要关闭企业合并,其单位原有的房屋和土地转入我单位帐面,请问,我单位是否交契税?
      答:财税[2008]175号第三条规定:两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,且原投资主体存续的,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

  提示:财税[2003]184号文件第三条规定:企业合并两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
  财税[2006]14号文件规定:《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
  国税函[2006]844号文件第四条规定:184号文件第四条规定的"企业分立",仅指新设企业、派生企业与被分立企业投资主体完全相同的行为。
 
      问:购房产发生10W的房产契税做进固定资产的入帐价值中,这部份一定要交房产税吗?如果契税又要交房产税,不是税上加税了?
      答:房产原值是指纳税人按照会计制度规定,在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价,如房屋契税在帐上能与房屋原价分开,则可不征收房产税。
 
      问:根据《大连市地方税务局关于充分发挥税收职能作用进一步促进我市房地产市场健康发展的实施意见》大地税函[2008]152号文件的以下两条: 13.城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。 14.对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。 本人有三点疑问 1、当初买房子的时候还没有这个文件,我贷款买房时已经提前交了1%的契税,但产权证一直没有办下来,近日才开始办理,我的契税应该还没有上交,如果现在办理产权的话契税是否可以返还? 2、城镇职工按规定第一次购买公有住房,是按什么规定?如何认定是第一次购房,需要什么手续? 3、个人购买自用普通住宅,大连现在的普通住宅的标准是144平还是90平?
    答:1、关于城镇职工按规定第一次购买公有住房的,免征契税。是指城镇职工第一次购买房改房免征契税,需出具房改主管部门的相关手续办理免税。购买商品房和二手房均不属于本规定的免税范围。
  2、关于对个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税。我省个人购买自用普通住宅税率为3%,缴税时税务部门已直接减按1.5%的税率征收契税。
  3、关于目前大连市普通住宅标准。小区容积率1.0以上、面积144平方米以下、单价10,000元以下,以上三个标准同时具备为普通住宅。
 
 
    问:拆迁安置房房款怎样计算征收营业税、契税?
    答:营业税方面:一、对个人转让拆迁安置房,如符合以差额征收营业税规定,即可以以安置房转让收入扣除取得安置房的价款后的差额征收营业税的,取得安置房的价款按以下标准确定:1 、拆迁安置协议载明安置房评估价格的,以该评估价为安置房的原价;2 、拆迁安置协议没有载明安置房估价的,产权调换面积部分以该安置房的重置价计算确定;超过产权调换面积部分按实际价格确定。二、转让人在办理转让手续时应提供安置协议书、费用计算表等相关材料。

    自2008年11月1日起,对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,契税税率暂统一下调到1%。

    自2008年11月1日至2009年12月31日,对个人首次购买普通住房的实施特殊契税退还政策。对个人首次购买90平方米及以下普通住房的,取得房产证后其所缴纳的契税给予全额退还;对个人首次购买90~144平方米普通住房的,取得房产证后其所缴纳的契税给予购房款总额1%退还。
 
    问:国有改制企业的房产产权转换,如何办理交易契税减免退回?
    答:您好!根据《财政部国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税 [2008]175 号)第一点 企业公司制改造 规定 “非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。上述所称整体改建是指不改变原企业的投资主体,并承继原企业权利、义务的行为。 非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过 50% 的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。 国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份 85% 以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额 50% 以上,或国有股份占股份有限公司股本总额 50% 以上的国有控股公司。 ”
 

    问:房地产公司在办理土地出让过程中缴纳的土地配套费有减、免的情况,在这种情况下契税是全额征收还是差额征收?
    答:根据《中华人民共和国契税暂行条例》、实施细则及相关文件规定,土地配套费如有减免,仍应当按土地配套费全额乘以税率缴纳契税。
    企业购买一海域使用权,自行填海整治形成土地后使用,请问该海域是否需要缴纳契税,若需要缴纳,是在购买海域时缴纳,还是待整治完成,取得土地使用权证后再缴纳。
    根据《中华人民共和国契税暂行条例》、实施细则及相关文件规定,企业购买海域使用权,自行填海整治形成土地后,应当于办理土地使用证时,缴纳契税。
 
 
    请问外资自建厂房转让,在地税是否就是缴纳营业税及附加和契税两种税呢?在地税是否还要缴纳其他的税?(1) 营业税及附加是按5.05%计吗?计税是 (成交价格*5.05%) 还是 ((成交价格-建筑成本)*5.05%) 呢? (2) 契税是 成交价格*3% 由买方缴纳吗? 
    答:您好!单位自己新建(以下简称自建)建筑物后销售,其自建行为视同提供应税劳务。因此自建自售建筑物在征收“销售不动产”营业税的同时应征收一道“建筑业”营业税。自建自售建筑物计税营业额按下述公式计算确定:计税营业额=建筑安装成本/( l—营业税税率)。还涉及城建税、教育费附加、地方教育附加、印花税、企业所得税、契税等。 
 
    我们公司是租用物业公司的房子作为办公场所,请问需要缴交契税和耕地占用税吗?
    答:您好!在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照规定缴纳契税。占用耕地建房或者从事非农业建设的单位或者个人,为耕地占用税的纳税人,应当依照规定缴纳耕地占用税。
    不属于上述情形,不必缴纳以上两项税收。 

    某公司需将其全资子公司的房产变更为本级公司所有,请问涉及哪些税种及相关的政策? 另,契税是否可根据资产重组的相关规定予以免税?
    答:1、根据《中华人民共和国营业税暂行条例》(国务院令2008年第540号) 销售不动产的企业要缴纳营业税。同时要缴纳城市维护建设税、教育费附加
    2、根据《中华人民共和国契税暂行条例》(国务院令第224号)的规定上:“第一条在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的法规缴纳契税。”

3、根据《中华人民共和国印花税暂行条例》(中华人民共和国国务院令1988年第11号),书立产权转移书据应缴纳印花税。
    4、根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》(国务院令1993年第138
号)的规定“第二条转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物(以下简称转让房地产)并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人(以下简称纳税人),应依照本条例缴纳土地增值税。”

 


    根据《财政部关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则>的通知》(财法字[1995]6号)的规定:“第二条条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。”
    5、根据《中华人民共和国房产税暂行条例》(国发[1986]90号)缴纳房产税。“第二条 房产税由产权所有人缴纳…;第三条房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度,由省、自治区、直辖市人民政府规定。”
    6、根据《中华人民共和国企业所得税法》(中华人民共和国主席令2007年第63号)缴纳企业所得税。
   《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2008]175号)是针对企业改制重组过程中征收契税的内容。

 

    参照《财政部、国家税务总局关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复》(财税[2004]143号)的内容:“你局《关于明确减免契税问题的请示》(深财农[2004]20号)收悉,现批复如下:你市万科新城房地产有限公司是由万科企业股份有限公司两家全资公司万科房地产有限公司和新万实业有限公司出资成立的。万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块(地块编号分别为G03315-1、G03316-1(1)、G03609-25、G03316-1(2))土地使用权转移至万科新城房地产有限公司,属于同一投资主体内部的资产划转,根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定,不应征收契税。”
 
    我企业为另一个企业提供产品,该企业长期欠我企业销售货款,现在这个企业破产了,将房屋给我企业抵债。是否交契税?
    答:财税[2008]175号文件第六条企业注销、破产的有关规定:
  企业依照有关法律、法规的规定实施注销、破产后,债权人(包括注销、破产企业职工)承受注销、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受注销、破产企业土地、房屋权属,凡按照《劳动法》等国家有关法律法规政策妥善安置原企业全部职工,其中与原企业30%以上职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;与原企业全部职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同的,免征契税。本通知执行期限为2009年1月1日至2011年12月31日。

  提示:你企业承受的房屋属于相关债权人,免征契税。您在办产权过户时,可以凭有关资料到当地税务机关办理免税。此政策执行到2011年底。
  原财税[2003]184号文件规定:企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
  财税[2006]41号文件规定:"财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。"
  请按上述文件时限掌握。  

    契税的滞纳金怎么收?应该缴纳契税的时间以什么为准? 
    答:根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定:从滞纳税款之日起,按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。另根据辽宁省地方税务局《关于明确契税有关问题的通知》第一条:契税的纳税义务发生时间,为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天,或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天的规定,纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内,向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报,其缴纳期限为纳税义务发生日期90日后的15日内。
 
 土地契税地方留成部分返还收入是否缴纳企业所得税?
 
问:我公司是招商引资项目上,地方政府答应将我公司交纳的土地契税地方留成部分返还我单位,我单位取得这部分收入需要并入应纳税所得额缴纳企业所得税吗?
答:需要并入应纳税所得额。
 
 我有一房屋原来是免契税的,现在我改变了用途,我还免吗?
答:《中华人民共和国契税暂行条例》第七条规定,经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,不再属于本条例第六条规定的减征、免征契税范围的,应当补交已经减征、免征的税款。
  纳税人因改变土地、房屋用途应当补缴已经减征、免征契税的,其纳税义务发生时间为改变有关土地、房屋用途的当日。

  提示:经批准减征、免征契税的纳税人改变有关土地、房屋的用途,应在改变有关土地、房屋用途的当日,按规定补缴契税。  
 
企业取得一块地工业用地,现在要改变土地用途,现变为商业用地。这时政府(土地主管部门)又与其签订"变更协议"或重新签 "出让合同",对此要征契税吗?
答:国税函[2008]662号文件规定:
  根据现行契税政策规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

  提示:需要征收契税,其计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。
 
 我单位从房地产公司购买一栋办公楼,请问我在税务局缴纳印花税是在契税交过后立即缴纳还是同时进行?印花税交“购销合同”这个税目吗?土地税和房产税是在手续办理后,办公楼入账后开始交吗?
 
对商品房销售合同按“产权转移书据”征收印花税,应在书据的立据时缴纳。土地使用税和房产税应在取得土地使用权和房屋所有权的次月起开始缴纳。  

提供土地使用权与房地产开发公司合作建房征不征契税?
我是一个企业,我提供土地,房地产开发公司提供资金,我们合作建房,建成后分给我一部分房屋,其余的房地产开发公司对外销售。请问:房地产开发公司在取得土地使用权时征不征契税?

  答:《中华人民共和国契税暂行条例》第一条 在中华人民共和国境内转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当依照本条例的规定缴纳契税。
  第二条 本条例所称转移土地、房屋权属是指下列行为:
  (一)国有土地使用权出让;
  (二)土地使用权转让,包括出售、赠与和交换;
  (三)房屋买卖;
  (四)房屋赠与;
  (五)房屋交换。
  前款第二项土地使用权转让,不包括农村集体土地承包经营权的转移。
  《中华人民共和国契税暂行条例细则》第二条 条例所称土地、房屋权属,是指土地使用权、房屋所有权。
 
 我事业单位购买房屋是否免征契税?有什么条件?
答:财税[1998]96号文件规定:对事业单位承受土地、房屋免征契税应同时符合两个条件:一是纳税人必须是按《事业单位财务规则》进行财务核算的事业单位;二是所承受的土地、房屋必须用于办公、教学、医疗、科研项目。凡不符合上述两个条件的,一律照章征收契税。对按《事业单位财务规则》第四十五条规定,应执行《企业财务通则》和同行业或相近行业企业财务制度的事业单位或者事业单位的特定项目,其承受的土地、房屋要照章征收契税。

  提示:事业单位必须符合以上两个条件,才能按《中华人民共和国契税暂行条例》第六条享受契税减免的优惠。 
 
    问题:我是房地产企业,去年11月我公司竞牌取得一地块开发权.竞买文件注明为毛地.市政府土地批复中载明由市土地储备中心动迁.市规划局在<<储备用地规划批复>>中也要求由土地中心负责动迁工作,实则应为净地挂牌出让.我公司已交纳总地价款.成交后,市土地储备中心返给我公司动迁费用(收据载明为前期费用),我公司在动迁中费用大于市土地储备中心返给我公司动迁费用. 问:1动迁费用是否交契税?是全额还是差额交纳?有文件吗? 2支付给动迁公司的费用也交纳契税吗? 3动迁费用税前列支有何规定? 
    答复:财产与行为税管理处:按照《财政部 国家税务总局关于国有土地使用权出让等有关契税问题的通知》(财税〔2004〕134号)规定,各种补偿费应作为契税的计税依据全额缴纳契税。支付给动迁公司的费用属拆迁补偿费的组成部分,也应作为契税的计税依据缴纳契税。
  企业所得税管理处:依据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)的规定,房地产开发企业发生的土地征用及拆迁费,应凭有关费用确已发生的真实、合规凭据计入开发产品成本,按计税成本结算的规定结转已销开发产品计税成本,税前允许扣除。
 
  问:房地产企业以招投标形式中标的土地,其中有一小部分土地规划部门规定用于配套建设小学校和幼儿园,请问所受让的土地是全部缴契税,还是扣除用于修建学校、幼儿园用地后的土地缴纳契税?
  答:根据《财政部、国家税务总局关于教育税收政策的通知》(财税[2004]39号)规定:对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并颁发办学许可证,由企业事业组织、社会团体及其他社会和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的学校及教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的,免征契税。

  因此,我们理解上述房地产企业如果经县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门审批并取得了颁发的办学许可证的,并且其承受的土地、房屋权属用于教学的土地部分,免征契税。否则应按《中华人民共和国契税暂行条例》的规定,就其承受中华人民共和国境内土地权属的全部,缴纳契税,不应扣除用于修建学校、幼儿园的用地。
 
我公司拟从县国土局购入办公用房屋,该房屋系财政拨付经费修建,原为办公用,购入后仍作为办公用。目前,转让协议虽已签订,但转让价款未全部支付,转让手续也未办理,县国土局由于新办公楼未竣工,仍在使用。请问: 1、县国土局应该给我单位开什么票据? 2、在上述资产转让行为中,我单位涉及契税和印花税,转让方是否涉及纳税义务?有哪些纳税义务? 3、在上述情况下,我单位购入的房产涉及的房产税及土地使用税纳税义务从什么时间履行?有无详细的政策规定? 

 


1、根据 《中华人民共和国发票管理办法》的规定,销售商品、提供服务以及从事其他经营的单位和个人,对外发生经营业务收取款项,收款方应当向付款方开具发票。该县国土局发生了经营业务,发生了销售不动产的业务,应给对方开具发票,对依法不需要办理税务登记的单位和个人,临时取得收入,需要开具发票的,主管税务机关可以为其代开发票。?
2、转让方涉及以下税种
  营业税:根据〈财政部、国家税务总局关于调整房地产市场若干税收政策的通知〉(财税字[1999]210号)的规定,为了支持住房制度的改革,对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售住房的收入,暂免征收营业税。因此,县国土局转让办公用房屋,如果符合上述规定暂免征收营业税,否则按规定缴纳“销售不动产”营业税及附加。
  土地增值税:按《土地增值税暂行条例》规定,转让房地产并取得收入的单位和个人,为土地增值税的纳税义务人。按转让房地产所取得的增值额和本条例第七条规定的适用税率计算征收。
  印花税:转让不动产签订有产权转移合同的,买卖双方根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的规定要缴纳印花税,税率为万分之五。
  企业所得税:《企业所得税法》第六条规定,企业以货币形式和非货币形式从务种来源取得的收入,为收入总额。包括:(三)转让财产收入。因此,县国土局转让办公用房屋取得收入,依照所得税法的规定缴纳企业所得税。
3、贵公司购入的房产涉及的房产税及土地使用税纳税义务发生时间
《国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策规定的通知》(国税发[2003]89号)第二条关于确定房产税、城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定:
 (一)购置新建商品房,自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。
(二)购置存量房,自办理房屋权属转移、变更登记手续,房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

 

其中《财政部、国家税务总局关于房产税、城镇土地使用税有关政策的通知》(财税[2006]186号)第二条关于有偿取得土地使用权城镇土地使用税纳税义务发生时间问题规定:以出让或转让方式有偿取得土地使用权的,应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税;合同未约定交付土地时间的,由受让方从合同签订的次月起缴纳城镇土地使用税。 
  
我企业通过拍卖行拍得一套抵债的房屋,该房屋是法院通过拍卖行拍卖的,最后的实际成交价格低于市价的平均交易价格,我应按哪个金额来确定契税的计税依据?
 
答:吉地税发[2008]38号文件第七条关于以房屋、土地抵债计税依据问题的规定:
  以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系,根据不同情形,其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。

  提示:上述文件为2008年4月8日实行,您应按实际成交价格来计征契税。  

对于无效产权转移的情况,是否征收契税?
 
答:国税函[2008]438号文件规定:按照现行契税政策规定,对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后,已纳契税款应予退还。

  提示:对于经确定的无效产权行为,是不征收契税的,对于已经征收的应予以退还。
 
我单位原有一块地现要改变使用用途需变更协议,我是否要交契税?
 
答:国税函[2008]662号文件规定:根据现行契税政策规定,对纳税人因改变土地用途而签订土地使用权出让合同变更协议或者重新签订土地使用权出让合同的,应征收契税。计税依据为因改变土地用途应补缴的土地收益金及应补缴政府的其他费用。

  提示:您应当按您补缴的土地出让金来交纳契税。

转移国有土地使用权要缴契税吗
 
在今年的公司改制中,我们以公司房产、设施作价与另外企业共同投资组建了一家后勤服务管理公司。请问,转移国有土地使用权后,公司还要缴契税吗?

答:你公司转移国有土地使用权必须缴纳契税。《财政部、国家税务总局关于企业改制过程中以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权有关契税问题的通知》(财税[2008]129号)规定,根据《中华人民共和国契税暂行条例》第二条第一款规定,国有土地使用权出让属于契税的征收范围。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条第一款规定,以土地、房屋权属作价投资、入股方式转移土地、房屋权属的,视同土地使用权转让征税。因此,对以国家作价出资(入股)方式转移国有土地使用权的行为,应视同土地使用权转让,由土地使用权的承受方按规定缴纳契税。
 
 我公司注册地在郑州,母公司在北京,现母公司拟将原名下在郑州购置的土地和房产增资至郑州子公司名下,请问我公司(民营企业)能运用哪些税收政策?国税函{2008}514号文件中描述的契税减免,我公司这种行为属于“公司制企业重组”范畴吗?
 
营业税及城建税及附加
《财政部、国家税务总局关于股权转让有关营业税问题的通知》(财税[2002]191号)一、以无形资产、不动产投资入股,与接受投资方利润分配,共同承担投资风险的行为,不征收营业税。

土地增值税
《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字[1995]48号)规定,对于以房地产进行投资、联营的,投资、联营的一方以土地(房地产)作价入股进行投资或作为联营条件,将房地产转让到所投资、联营的企业中时,暂免征收土地增值税。对投资、联营企业将上述房地产再转让的,应征收土地增值税。自2006年3月2日起执行的《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定,对于以土地(房地产)作价入股进行投资或联营的,凡所投资、联营的企业从事房地产开发的,或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的,均不适用《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字〔1995〕048号)第一条暂免征收土地增值税的规定。

企业所得税:贵公司北京母公司将在郑州购置的土地和房产增资于郑州子公司,依据企业所得税法及其实施条例、国税发[2000]118号的相关规定进行处理。

印花税:贵公司北京母公司将在郑州购置的土地和房产增资于郑州子公司,涉及签订有产权转移合同的,根据《中华人民共和国印花税暂行条例》及其施行细则的规定要缴纳印花税。税率为万分之五。
契税:国税函[2008]514号文是根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》(国税函[2006]844号)的有关规定,强调公司制企业在重组过程中,以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资,属同一投资主体内部资产划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为,不征收契税。贵公司北京母公司将在郑州购置的土地和房产增资于郑州子公司,我们理解不属于财税[2003]184号文所列举的对企业改制重组的七条不征收契税的规定,但《财政部、国家税务总局关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复》(财税[2004]143号),对深圳市财政局《关于明确减免契税问题的请示》批复,万科房地产有限公司将所属华宇威宏地块土地使用权转移至万科新城房地产有限公司,属于同一投资主体内部的资产划转,根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定,不应征收契税。
 
我欲低价转让明发商业广场一店面(低于原值),请问如何计算缴纳营业税、印花税、契税?
 
您好!个人销售二手房涉及的有关地方税收规定
  (一)营业税:
  1、基本规定:自2006年6月1日起,个人购买住房不足5年转手交易的,对外销售时按取得的售房收入全额征收营业税;购买普通住房超过5年(含5年)转手交易的,对外销售时可免征营业税,非普通住房超过5年(含5年)转手交易的,对外销售时按售房收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。  
  2、关于享受优惠政策的普通商品住房界定标准:
一、建筑容积率在1.0以上,单套建筑面积在144以下(含144)、实际成交价格低于全市住房平均交易价格1.2倍以下。
二、今后每年1月1日公布当年的全市住房平均交易价格。
三、今年1-7月住房平均交易价格为10200元/平方米;
  (二)地方(营业税)附加(同上“地方附加”规定)
  (三)个人所得税:
  个人出售房产,有增值但不符合以下特殊规定的,按收入全额征收1.5%的个人所得税。有增值符合以下特殊规定的,按以下特殊规定办。 特殊规定:
  1、为鼓励个人购换住房,对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人,其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款,应在办理产权过户手续前,以纳税保证金形式向我局缴纳或直接以个人所得税形式缴纳。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的,凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料,经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。
  2、个人首次上市出售房改房(包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房),免征个人所得税。
  3、个人出售住房(不含个人首次上市出售房改房),虽有增值的,但只要产权人住满5年以上,且是唯一家庭生活用房,产权人必须向代征人厦门市房地产交易权籍登记中心提供唯一家庭生活用房声明,经代征人厦门市房地产交易权籍登记中心审核,符合上述条件代征人可直接予以免征个人所得税。
(四)印花税:售购房双方以合同记载金额为计税依据,按“产权转移书据”税目及万分之五的税率计征。(自2008年11月1日起,个人销售或购买住房暂免征收印花税)
  (五)土地增值税。对个人转让二手房,有增值但不符合减免税条件的,按收入全额征收0.5%的土地增值税,自2007年8月1日起执行。具体减免政策如下:个人转让普通住宅的,暂免征收土地增值税;个人转让非普通住宅(指高档住宅、别墅、车位、商场、写字楼等),凡购买满五年或五年以上的,免予征收土地增值税;购买满三年未满五年的,减半征收土地增值税;购买未满三年的全额征收土地增值税。(自2008年11月1日起,个人销售住房暂免征收土地增值税)  

 

 


  问:我是军区干休所的离休干部遗属,请问我们购买的现住干休所公有住房还需要缴纳契税吗?
  答:根据《财政部关于退离休干部购买公房契税问题的批复》([86]财农字第380号):离、退休干部购买房屋自住,不论购买公房或私房,原则上应照章纳税。对于确因生活困难无力交税的,由本人申请,经县人民政府批准,可给予减税或免税照顾。

  因此,离、退休干部购买房屋自住,应按规定缴纳契税。但确实有困难的可以申请减免。 
 
       问:社会力量办学,用于教学的房屋是否缴纳契税? 

         答:根据《教育法》提出的“任何组织和个人不得以营利为目的举办学校及其他教育机构”的精神,以及国务院发布的《社会力量办学条例》中关于“社会力量举办的教育机构依法享有与国家举办的教育机构平等的法律地位”的规定,对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发《社会力量办学许可证》,由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的,比照《契税暂行条例》
 
   我企业在公司重组过程中,以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资的行为是否征收契税?  
      答:国税函[2008]514号文件规定:根据《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)和《国家税务总局关于企业改制重组契税政策有关问题解释的通知》(国税函[2006]844号)的有关规定,公司制企业在重组过程中,以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资,属同一投资主体内部资产划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为,不征收契税。

  提示:原财税[2003]184号规定:经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。
  国税函[2006]844号对184号文件第七条中规定的“同一投资主体内部所属企业之间”,是指母公司与其全资子公司之间、母公司所属的各个全资子公司之间的关系,以及同一自然人设立的个人独资企业之间、同一自然人设立的个人独资企业与一人有限责任公司之间的关系。?本次再进一步重申。
 
 
     我单位向某公司借了一笔款项,因无力偿还只好用本单位的一幢房屋抵债,对方还用缴纳契税吗?计税依据是什么?  
      答:《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定:以房屋权属抵债,视同房屋买卖征税。
  吉地税发[2008]38号文件第七条关于以房屋、土地抵债计税依据问题的规定:
  以房屋、土地抵债是一种特殊形式的买卖关系,根据不同情形,其契税计税依据为债权人与债务人签订的有效合同上约定的以房屋、土地抵顶的债务额或法院判决书上明确的抵债额或拍卖的实际成交价格。

  提示:以房屋抵债也是一种买卖行为,对方在办理过户手续时应当缴纳契税。 
 
     房地产企业代收业主的契税,是否作为价外费用缴纳营业税?  
     目前对《财政部 国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税[2003]16号)各地有不同补充规定,可以查到的可以扣除代收契税缴纳营业税的规定有《新疆维吾尔自治区地方税务局关于营业税若干政策业务问题的补充通知》(新地税发[2003]132号):“(七)房地产开发企业销售不动产,以全部销售额减除代收的契税、办理住房按揭手续时代收的抵押登记费、公证费、保险费后的余额为销售额,未列举的代收款项一律并入不动产销售收入全额征收营业税。”
 
 
问: 公司是一机械制造外资企业,现拟一宗土地对全资子公司B增资,请问根据《国家税务总局关于全资子公司承受母公司资产有关契税政策的通知》国税函[2008]514号的规定“公司制企业在重组过程中,以名下土地、房屋权属对其全资子公司进行增资,属同一投资主体内部资产划转,对全资子公司承受母公司土地、房屋权属的行为,不征收契税。”我公司是否适合此规定?如果财政局认为我公司只是一般的增资行为,不属于改制重组,该说法正确吗?

答: 参照《财政部、国家税务总局关于深圳万科企业股份有限公司内部土地权属转移不征契税的批复》(财税[2004]143号)规定,您提到的这种全资子公司以重组改制以外的形式承受母公司土地房屋权属的行为,属于同一投资主体内部的资产划转,不征收契税。

 
  问:《关于土地使用权转让契税计税依据的批复》(财税[2007]162号)规定:根据国家土地管理相关法律法规和《中华人民共和国契税暂行条例》及其实施细则的规定,土地使用者将土地使用权及所附建筑物、构筑物等(包括在建的房屋、其他建筑物、构筑物和其他附着物)转让给他人的,应按照转让的总价款计征契税。请问:转让划拨土地,出让金由接受方补交,转让方是否就不用缴纳契税?

  答:关于划拨土地转让如何征收契税问题,按照契税暂行条例细则第十一条规定,以划拨方式取得土地使用权的,经批准转让房地产时,应由房地产转让者补交契税,其计税依据为补缴的土地使用权出让费或者土地收益。可以看出,房产转让者是这笔补交的出让金的法定纳税义务人。

  参照《关于委托代征土地使用权出让、转让契税几个具体问题的复函》(成地税函发[1998]85号):“若是由受让方办理土地使用权出让手续,并依照国家规定缴纳出让金,契税的纳税义务人仍然是出让方。承受方是否代出让方履行纳税义务、补交土地使用权出让契税,由双方协商自定。” 
 
 
“我在少林寺学武多年,回到家乡后筹办了一所武校,经慈溪市政府教育行政主管部门批准并核发了社会力量办学许可证。近期,我校通过土地使用权拍卖会购得了30亩土地的使用权,用于学校扩建。但我们到土地管理部门办理土地使用证时,土地管理部门要求我们提供契税缴纳凭证,否则不予办理。请问土地部门的做法对吗?”近日,浙江省杭州市国税局12366纳税服务热线咨询员小张接到慈溪市观海卫镇一所民办武校负责人的咨询电话。
  小张解释道,土地管理部门的做法是正确的。财政部、国家税务总局《关于社会力量办学契税政策问题的通知》(财税〔2001〕156号)规定,对县级以上人民政府教育行政主管部门或劳动行政主管部门批准并核发社会力量办学许可证,由企业事业组织、社会团体及其他社会组织和公民个人利用非国家财政性教育经费面向社会举办的教育机构,其承受的土地、房屋权属用于教学的,比照《契税暂行条例》第六条第(一)款的规定,免征契税。财政部、国家税务总局《关于教育税收政策的通知》(财税〔2004〕39号)第三条第二款进一步明确规定,用于教学的,是指教室(教学楼)以及其他直接用于教学的土地、房屋。
  根据该武校负责人提供的情况,该武校是经慈溪市政府教育行政主管部门批准并核发了社会力量办学许可证的民办学校,且购置的土地确实是用于教学的,根据政策不需要缴纳契税。但应先到契税征收部门办理契税免税证明后,再到土地管理部门办理土地变更登记手续。 
 

问:我公司的一下属子公司注销,我作为母公司收回原子公司的房产、土地,请问此环节要视同销售缴纳营业税和土地增值税吗,契税要缴吗,法律依据是哪些?

答:贵公司与子公司属于不同的纳税主体,子公司注销时将房产、土地交给母公司,而不是合并或兼并时的转移。针对您提到的三个问题:
(1)要交营业税。   
  营业税暂行条例实施细则第四条 规定,“单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产”,应当征收营业税。

(2)不交土地增值税。
  土地增值税暂行条例实施细则第二条指出:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

(3)契税问题 
  按照契税暂行条例规定,土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计缴契税。

  《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)六、企业关闭、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
 
我公司的一下属子公司注销,我作为母公司收回原子公司的房产、土地,请问此环节要视同销售缴纳营业税和土地增值税吗,契税要缴吗,法律依据是哪些?
 
贵公司与子公司属于不同的纳税主体,子公司注销时将房产、土地交给母公司,而不是合并或兼并时的转移。针对您提到的三个问题:

(1)要交营业税。  营业税暂行条例实施细则第四条 规定,“单位将不动产无偿赠与他人,视同销售不动产”,应当征收营业税。

(2)不交土地增值税。   土地增值税暂行条例实施细则第二条指出:条例第二条所称的转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入,是指以出售或者其他方式有偿转让房地产的行为。不包括以继承、赠与方式无偿转让房地产的行为。

(3)契税问题   按照契税暂行条例规定,土地使用权赠与、房屋赠与,由征收机关参照土地使用权出售、房屋买卖的市场价格核定计缴契税。

 


  《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)六、企业关闭、破产 企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业土地、房屋权属,凡妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。  

 

我公司下属企业是房地产开发企业,现计划以所开发的房地产进行对外投资。问题: 1、在计算土地增值税时,是按照转让旧房进行土地增值税的计算还是按照转让开发产品进行土地增值税的计算?因为二者的计算方法不同,转让旧房可按重置成本价进行成本扣除,而转让开发产品是按帐面成本扣除并享受20%的加计扣除。 2、以房地产进行投资的销售价格如何确定,按评估价格可以吗?该价格可以用于企业所得税、土地增值税和契税的计算吗?  
1、 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)关于旧房的界定问题规定:“ 凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。”对房地产开发企业开发的房地产进行对外投资,其开发的房地产属于存货,不能视为旧房,因此房地产开发企业开发的房地产进行对外投资,我们理解不能按照转让旧房进行土地增值税的计算。而应按照转让开发产品进行土地增值税的计算。

2、以房地产进行投资的销售价格如何确定问题
以房地产进行投资土地增值税的销售价格应按下述文件规定执行,而非评估价格。《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)规定:“房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产, 其收入按下列方法和顺序确认:?
  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;?
  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。”

以房地产进行投资企业所得税的销售价格应按下述文件规定执行,而非评估价格。国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)规定,开发企业将开发产品转作固定资产或用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为,应视同销售,于开发产品所有权或使用权转移,或于实际取得利益权利时确认收入(或利润)的实现。确认收入(或利润)的方法和顺序为:①按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定;②由主管税务机关参照当地同类开发产品市场公允价值确定;③按开发产品的成本利润率确定。按此规定,问题所述情况下计税收入应该是7000万元。当然,按规定如果主管税务机关认为必要时,可以另行确定或委托评估。但未见到有关此类情况下可以分期确认收入、缴纳企业所得税的规定。

契税。《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(一)以土地、房屋权属作价投资、入股;(二)以土地、房屋权属抵债;(三)以获奖方式承受土地、房屋权属;(四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。
第九条条例所称成交价格,是指土地、房屋权属转移合同确定的价格。包括承受者应交付的货币、实物、无形资产或者其他经济利益。
因此,房地产开发企业开发的房地产进行对外投资,应按房屋权属转移合同确定作价出资额计征契税。
 

我公司属于房地产公司,名下有几个项目,分别在不同的地方跨区域经营,由于纳税的原因,我公司打算把现有几个项目以分立或投资的形式剥离出去。请问:1、原公司实施分立的方式分离项目(原公司保留,派生方式设立新公司,把原有几个项目分离出去),是否缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、契税,印花税如若缴纳,如何缴纳,税法依据是什么;2、公司设立全资子公司,把各项目分别投资到各全资子公司,是否缴纳营业税、土地增值税、所得税、契税、印花税。依据是什么。  
一、分立:
1、营业税、土地增值税,根据财税[2002]191号《国家税务总局关于股权转让不征收营业税的通知》第二条,对股权转让不征收营业税。因此企业分立不涉及营业税。也不涉及土地增值税,其依据为暂行条例的原则性规定。
2、契税,根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定,企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
3、印花税,根据《财政部 国家税务总局关于企业改制过程中有关印花税政策的通知》(财税[2003]183号)文件规定:“(二)以合并或分立方式成立的新企业,其新启用的资金账簿记载的资金,凡原已贴花的部分可不再贴花,未贴花的部分和以后新增加的资金按规定贴花。 合并包括吸收合并和新设合并。分立包括存续分立和新设分立。”
4、企业所得税,根据《国家税务总局关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》(国税发[2000]119号)的规定,企业分立是指被分立企业将部分或全部营业分离转让给两个或两个以上现存或新设的企业,为其股东换取分立企业的股权或其他资产。企业按其组织形式的变化可分为存续分立和新设分立。 
  存续分立是指将被分立企业的一个或多个没有法人资格的营业分支机构分离出去成立新的公司,将新公司的股份部分或全部分配给被分立公司的股东,且被分立公司依然存续经苦
  新设分立是指将被分立企业分立组成两个或两个以上的新公司(即分立企业),被分立企业不需要经过法定的清算程序即可宣告解散。
  企业分立业务应按下列两个方法进行企业所得税处理。
  (一)免税企业分立企业所得税处理。分立企业支付给被分立企业或其股东的交换价款中,除分立企业的股权以外的非股权支付额不高于支付的股权票面价值(或支付的股本的账面价值)20%以外,经税务机关审核确认;企业分立当事各方也可选择按下列规定进行分立业务的企业所得税处理:
  1.分立企业可不确认分离资产的转让所得或损失,不计算企业所得税。但如果被分立企业股东以被分立企业的股权交换获取分立企业的股权的同时还获得了部分非股权支付额,且企业分立被核准为免税分立的,应按国家税务总局《关于执行(企业会计制度)需要明确的有关所得税问题的通知》 (国税发[2003]45号)的规定,将换出股权中包含的与补价或非股权支付额相对应的增值部分,确认为当期应纳税所得额。
  2、被分立企业已分离资产相对应的纳税事项由接受资产的分立企业承继。被分立企业的未超过法定弥补期限的亏损额可按分离资产占全部资产的比例进行分配,由接受分离资产的分立企业继续弥补。
  3.分立企业接受被分立企业的全部资产和负债的成本,须以被分立企业的账面净值为基础结转确认,不得按经评估确认的价值进行调整。
  4.被分立企业的股东取得分立企业的股权(简称“新股”),如需部分或全部放弃原持有被分立企业的股权(简称“旧股”),“新股”的成本应以放弃的“旧股”的成本为基础确定。如不需放弃旧股,则其取得新股成本可从以下两种方法中选择,(1)直接将新股总投资成本确定为零;(2)以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的旧股的成本,再将调整减低的投资成本分配到“新股”上。

  (二)应税企业分立的纳税处理。如果企业分立不符合免税重组条件,或未履行规定的审批手续,按照国家税务总局《关于企业合并分立业务有关所得税问题的通知》 (国税发[2000]119号)的规定:“被分立企业应视为按公允价值转让其被分离出去的部分或全部资产,计算被分立资产的财产转让所得,依法缴纳所得税。分立企业接受企业被分立企业的资产,在计税时可按经评估确认的价值确定成本。”对被分立企业的股东,其股权投资的计税成本应保持不变。
依据国税发[2000]119号文件规定,被分立企业的股东取得分立企业的股权(简称“新股”),如需部分或全部放弃原持有的被分立企业的股权(简称“旧股”),新股的成本应以放弃的旧股的成本为基础确定。如不需放弃旧股,则其取得的新股成本可以、从以下两种方法中选择:直接将“新股”总投资成本确定为零;或者以被分立企业分离出去的净资产占被分立企业全部净资产的比例先调整减低原持有的旧股的成本,再将调整减低的投资成本平均分配到新股上。

二、投资
1、根据《国家税务总局关于以不动产或无形资产投资入股收取固定利润征收营业税问题的批复》(国税函发[1997]490号)文件规定:根据《营业税税目注释》的有关规定,以不动产或无形资产投资入股,与投资方不共同承担风险,收取固定利润的行为,应区别以下两种情况征收营业税:以不动产、土地使用权投资入股,收取固定利润的,属于将场地、房屋等转让他人使用的业务,应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税;以商标权、专利权、非专利技术、著作权、商誉等投资入股,收取固定利润的,属于转让无形资产使用权的行为,应按“转让无形资产”税目征收营业税。 
 
  问:我公司原是某国有企业全资的下属分公司(独立核算、独立纳税)。2007年7月,母公司以我分公司经评估后的全部净资产作价出资(整体合资),与德国一家企业合资成立一合资公司(外商投资企业),合资企业中外双方各占50%股权。请问:新成立的合资公司在对原分公司的土地证及房产证做变更时是否需缴纳契税?是否符合财政部和国家税务总局2003年10月1日起执行的:“企业改制重组若干契税政策”?
答:该行为属于企业(母公司)以部分资产作价、投资入股行为,不符合有关企业改制重组免征契税条件。按照契税条例及其实施细则规定,以土地、房屋权属作价、投资入股,应视同土地使用权转让、房屋买卖征收契税。
 
 
房地产开发公司交纳契税后,政府财政给予的契税返还应不应作为补贴收入交纳企业所得税,可不可以直接冲减土地成本?如何进行帐务处理?

 


 
问:房地产开发公司交纳契税后,政府财政给予的契税返还应不应作为补贴收入交纳企业所得税,可不可以直接冲减土地成本?如何进行帐务处理?
答:除另有规定,此项返还应并入收入征税。  

 

  问:企业合并中免征契税,该项目是属于审批事项还是备案事项?
  答:《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)三、企业合并 两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
 
  根据《耕地占用税契税减免管理办法》(税发[2004]99号)规定:

  (1)契税的减免,实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内,向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元(含10000万元)以上的,由省级征收机关办理减免手续。

(2)契税减免,应向国家税务总局备案减免申报表。契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的减免,征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。 
 
  问:以房地产对外进行投资是否涉及契税问题? 
  答:《中华人民共和国契税暂行条例细则》(财法字[1997]52号)第八条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:   
  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;   
  (二)以土地、房屋权属抵债;   
  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属; 
  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  《财政部、国家税务总局关于国有控股公司投资组建新公司有关契税政策的通知》(财税[2006]142号) 对国有控股公司以部分资产投资组建新公司,且该国有控股公司占新公司股份85%以上的,对新公司承受该国有控股公司土地、房屋权属免征契税。上述所称国有控股公司,是指国家出资额占有限责任公司资本总额50%以上,或国有股份占股份有限公司股本总额50%以上的国有控股公司。

  以出让方式承受原国有控股公司土地使用权的,不属于本通知规定的范围。

  您提到的以房地产等不动产交易投资接受投资方如属于财税[2006]142号通知中的情况则免征契税,需要注意的是:接受投资的单位和个人为契税的纳税人,投资方不涉及契税。
 
 
企业合并中免征契税,该项目是属于审批事项还是备案事项,如果是备案净需要提供什么资料?  
《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)三、企业合并
  两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。

根据《耕地占用税契税减免管理办法》(税发[2004]99号)规定: (1)契税的减免,实行申报管理制度。契税纳税人应在土地、房屋权属转移合同生效的10日内,向征收机关提出减免申报。计税金额在10000万元(含10000万元)以上的,由省级征收机关办理减免手续。
(2)契税减免,应向国家税务总局备案减免申报表。契税的计税金额在10000万元(含10000万元)以上的减免,征收机关应在办理减免手续完毕之日起30日内报国家税务总局备案。

  对于备案时需要提供的资料明细,相关法规没有明确,您可以咨询相关职能部门确定。 

 
问:契税能否作为土地增值税扣除项目?

答:契税是以所有权发生转移变动的不动产为征税对象,向产权承受人征收的一种财产税。应缴税范围包括:土地使用权出售、赠与和交换,房屋买卖,房屋赠与,房屋交换等。

土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物,并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。

征税对象:土地增值税是出让方交,契税是承让方交。

从定义和征税对象来说,契税的确不能作为土地增值税的抵扣项。契税最后构成是购入房产的成本。而土地增值税是对土地增值的部分所征收的税。 

 
  问:我公司因扩大规模,需增加经营用房,恰巧一债务人的房屋比较符合我公司的要求,遂双方协议,将房屋抵债,在去房地产交易中心办理过户手续时,被告知要先缴纳契税,但我公司之前接受的一家破产公司抵债的房屋并未要求缴纳契税,同是房屋抵债,为何税收政策不同呢?

  答:根据《契税暂行条例细则》第八条“土地、房屋权属以下列方式转移的,是同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:(二)以土地、房屋权属抵债”之规定,通常情况下,接受抵债的房屋,应缴纳契税。

  但财政部、国家税务总局于2001年发布《关于企业改革中有关契税政策的通知》(财税[2001]161号),规定“企业破产清算期间,对债权人(包括破产企业职工)承受破产企业土地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受破产企业土地、房屋权属的,征收契税”,因此,只有在债务人被宣告破产以后,债权人从破产清算中获取的债务人抵债房屋、土地,才能免征契税。

  贵公司前一次接受的是破产公司抵债的房屋,因此不用缴纳契税;但本次房屋抵债,债务人并未破产,更没有在清算中以房屋抵债,因此本次房屋抵债行为应按契税征收一般原则进行。 

 
  问:第一,我公司员工集资建房,集资建房的契税税率是多少?第二,房产所在地是一个区,而公司注册地在另一个区(即同城不同区),房产转让的契税在哪个地点缴纳?第三,售房合同签订价低于实际交款发票价,以哪个金额缴税?

  答:《中华人民共和国契税暂行条例》第三条规定:"契税税率为3-5%。契税的适用税率,由省、自治区、直辖市人民政府在前款规定的幅度内按照本地区的实际情况确定,并报财政部和国家税务总局备案。"该条例第十二条规定:"契税征收机关为土地、房屋所在地的财政机关或者地方税务机关。具体征收机关由省、自治区、直辖市人民政府确定。"该条例第四条规定:"契税的计税依据:(一)国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖,为成交价格"。因此,契税的计税依据应为实际成交价格。 
 
  问:以土地、房屋权属作价投资、入股及抵债是否应缴纳契税?

  答:以土地、房屋权属作价投资、入股及抵债,应缴纳契税。根据《中华人民共和国契税暂行条例细则》的规定,土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
  (1)以土地、房屋权属作价投资、入股;
  (2)以土地、房屋权属抵债;
  (3)以获奖方式承受土地、房屋权属;
  (4)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

      问:我公司重组改制,将部分资产销售给控股子公司,涉及房屋转移,是否能免契税?
  答:不知贵公司的重组改制是属于什么性质,请贵公司参照《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)文件中规定的几种情况来确认贵公司是属于哪种情况,是否应该免契税。

财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知
财税[2003]184号

省、自治区、直辖市、计划单列市财政厅(局)、地方税务局、新疆生产建设兵团财务局:
  为了支持企业改革的逐步深化,加快建立现代企业制度,促进国民经济持续、健康发展,现就企业改制重组中涉及的若干契税政策通知如下:
  一、企业公司制改造
  非公司制企业,按照《中华人民共和国公司法》的规定,整体改建为有限责任公司(含国有独资公司)或股份有限公司,或者有限责任公司整体改建为股份有限公司的,对改建后的公司承受原企业土地、房屋权属,免征契税。
  非公司制国有独资企业或国有独资有限责任公司,以其部分资产与他人组建新公司,且该国有独资企业(公司)在新设公司中所占股份超过50%的,对新设公司承受该国有独资企业(公司)的土地、房屋权属,免征契税。
  二、企业股权重组
  在股权转让中,单位、个人承受企业股权,企业上地、房屋权属不发生转移,不征收契税。
  国有、集体企业实施“企业股份合作制改造”,由职工买断企业产权,或向其职工转让部分产权,或者通过其职工投资增资扩股;将原企业改造为股份合作制企业的,对改造后的股份合作制企业承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
  三、企业合并
  两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。
  四、企业分立
  企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相问的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。
  五、企业出售
  国有、集体企业出售,被出售企业法人予以注销,并且买受人妥善安置原企业30%以上职工的,对其承受所购企业的土地、房屋权属,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
  六、企业关闭、破产
  企业依照有关法律、法规的规定实施关闭、破产后,债权人(包括关闭、破产企业职工)承受关闭、破产企业上地、房屋权属以抵偿债务的,免征契税;对非债权人承受关闭、破产企业上地、房屋权属,几妥善安置原企业30%以上职工的,减半征收契税;全部安置原企业职工的,免征契税。
  七、其他
  经国务院批准实施债权转股权的企业,对债权转股权后新设立的公司承受原企业的土地、房屋权属,免征契税。
  政府主管部门对国有资产进行行政性调整和划转过程中发生的土地、房屋权属转移,不征收契税。
  企业改制重组过程中,同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的无偿划转,不征收契税。
第五、六款所称“妥善安置原企业职工”,是指国有、集体企业买受人或关闭、破产企业的土地、房屋权属承受人,按照国家有关规定对原企业职工进行合理补偿,并与被安置职工签订服务年限不少于三年的劳动用工合同,以及按照《劳动法》落买相关政策。
  本通知自 2003年10月1日起至2005年12月31日止执行。
  自本通知实施之日起,《财政部国家税务总局关于企业改革中有关契税政策的通知》(财税[2001]161号)停止执行。此前,按照财税[2001]161号文件规定应缴纳契税而尚未缴纳的,经省、自治区、直辖市和计划单列市主管契税征管工作的财政部门或地方税务机关审核。凡符合本通知规定的不再追缴,已经缴纳的,不予退还。

 

 


财政部、国家税务总局关于延长企业改制重组若干契税政策执行期限的通知
财税[2006]41号
  《财政部 国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)执行时间已于2005年底到期。为继续支持企业改革,加快建立现代企业制度,企业改制重组涉及的契税政策,继续按照财税[2003]184号文件的有关规定执行,执行期限为2006年1月1日至2008年12月31日。
 
两个企业合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,是否缴纳契税?
 
  问:两个企业合并改建为一个企业,合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,是否缴纳契税?

  答:两个或两个以上的企业,依据法律规定、合同约定,合并改建为一个企业,对其合并后的企业承受原合并各方的土地、房屋权属,免征契税。 

 
      问:企业分设为两个企业,派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,是否缴纳契税?
    答:根据《财政部、国家税务总局关于企业改制重组若干契税政策的通知》(财税[2003]184号)规定,企业依照法律规定、合同约定分设为两个或两个以上投资主体相同的企业,对派生方、新设方承受原企业土地、房屋权属,不征收契税。 
 
  问:我企业购买一块土地,向政府等相关部门缴纳的土地出让金、土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗补偿费、拆迁补偿费、市政建设配套费等,还有一部分是向供热企业、自来水公司交纳的配套费(取得的是企业的发票),这部分向企业支付的配套费是否应作为契税的计税依据?有具体文件规定吗?

  答:吉地税联字[1998]11号:一、关于土地使用权出让的计税依据。
  土地使用权出让行为的计税依据是成交价格,成交价格是指用地者在承受土地时应交付的货币、实物、无形资产或者其它经济利益的总和。

  主要包括承受者应交付的征地费用、土地开发费用、地租。征地费用包括土地补偿费、安置补助费、新菜田开发建设基金、青苗补偿费、地上地下附着物和埋藏物补偿费、拆迁补偿费和征地管理费等;土地开发费用包括市政公用设施配套费、城市园林绿化费、城市给水工程建设费、城市消防设施建设费、重点人防城市结建人防工程建设费、城市商业网点建设费和城市教育网点建设费等;地租也称土地净收益,是指应缴入国库的土地出让金。

  提示:财税[2004]134号:出让国有土地使用权的,其契税计税价格为承受人为取得该土地使用权而支付的全部经济利益。

  您取得这块土地支付给供热企业、自来水公司的配套费应属于公用设施配套费,所以应作为契税的计税依据。  

  问:我企业接受投资方以房屋作价进行投资,请问是否要交契税?
  答:财法字[1997]52号文件《中华人民共和国契税暂行条例细则》第八条规定:土地、房屋权属以下列方式转移的,视同土地使用权转让、房屋买卖或者房屋赠与征税:
  (一)以土地、房屋权属作价投资、入股;
  (二)以土地、房屋权属抵债;
  (三)以获奖方式承受土地、房屋权属;
  (四)以预购方式或者预付集资建房款方式承受土地、房屋权属。

  以不动产投资入股,按投资作价金额征收契税。


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