“学区房”买卖纠纷案件特点及对策-济南房地产法专业律师-搜房博客

“学区房”买卖纠纷案件特点及对策 (2010-11-22 23:47:51) [发送到微博]

分类：政策解读 　标签：搜房博客 |

东城法院结合近期审理的“学区房”买卖纠纷案件进行专题调研，总结出案件特点及成因。所谓“学区房”，是指按照我国就近免试入学教育政策所划定的各小学、初中服务片区内的住房。

    此类房屋买卖纠纷案件主要有如下特点：

    一是原告多为二手房买受人。由于我区区位特点，“学区房”多为二手房，买受人多为儿童家长，购房目的为将孩子户籍迁入知名小学、初中片区而满足入学条件，购房后如发现孩子不能入读相关学校遂发生纠纷。

    二是原告多主张解除合同或迁移户籍。原告诉讼请求大体分为两类：一是孩子不能入读知名学校而要求解除合同；另一是出卖人户籍未迁出影响孩子入学而要求出卖人迁出。

    三是调解难度大。买受人对出卖人或中介公司承诺的“学区房”理解存在较大争议，双方各执一词，难以开展调解工作。

    “学区房”买卖纠纷的成因主要有：

    一是有了“学区房”不一定满足入学条件。根据国家就近免试入学政策，入读学校不仅要满足“学区房”地理位置就近原则，还要满足户籍、入学资质等条件。

    二是“人户分离”现象普遍存在。由于不断变换经常居住地，经常居住地与常住户口登记地往往不一致，如出卖人转让房屋后户籍仍在房屋所在地，买受人孩子的户籍将无法迁入，进而无法满足入学条件。

    三是入学条件经常调整变动。学校在贯彻有关政策过程中，不断出台或变动其入学条件，使家长目的落空，购买“学区房”失去意义。

    为依法审理“学区房”买卖纠纷案件，东城法院建议：

    第一，区分购房目的与合同目的。审理中应严格界定买受人的购房目的与合同目的。合同未明确约定，不能将买受人为孩子落户入学目的等同于合同目的，买受人以合同目的不能实现主张解除合同的，不予支持。

    第二，充分尊重合同双方意思自治。双方合意将孩子落户上学约定为合同目的的，购房目的与合同目的同一，孩子落户上学即成为合同目的；第三，释明法律，依法审理。告知当事人户籍管理不属于法院主管范围，除非合同约定出卖人迁出户籍，否则法院无权作出裁判。