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今年以来，由于房价快速上涨、和平区小学入学政策调整、新的房屋调控政策出台等因素的叠加，导致我院受理的房屋买卖合同纠纷案件大幅增长。在“二手房”买卖纠纷中出现了一些新特点。同时，如何界定合同继续履行的条件、房屋差价损失能否得到支持、受调控政策影响能否解除合同等问题也因存在着一定争议而备受社会关注。针对这些新情况，我院对今年以来审理的二手房买卖合同纠纷案件审理情况进行了梳理，总结出了案件特点和审理中的疑难问题，并对审理原则予以明确，形成了审理情况报告。以期能够通过此份报告提示社会公众遵规守约、诚信交易，防范法律风险，避免和减少纠纷发生。 一、审理情况 截至2016年11月底，我院共受理二手房买卖合同纠纷案件141件，结案81件，其中判决结案32件，调解结案20件，因不属我院管辖而移送其他法院审理的案件3件，撤诉26件。与2015年同期（36件）相比，二手房买卖案件增长105件，增长了2.9倍；与2014年同期（24件）相比，二手房买卖案件增长117件，增长了近5倍。 2016年受理的141件案件中，通过房屋中介机构签署房屋买卖协议的共116件，约占82%；涉及学区房的案件共89件，约占63%；因卖方违约的案件共108件，约占77%；购房人以1975-1985年出生的中、青年人群为主力，约占全部购房人总数的71%。 二、案件特点 今年审理的二手房买卖合同纠纷案件具有以下特点： 1．大多数二手房买卖合同通过中介服务机构完成。今年立案的141件案件中，通过房屋中介机构居间签订房屋买卖合同案件116件，约占全部案件数的82%。房屋中介机构在二手房交易中应严格规范，为买卖双方提供完善、优质的服务，但部分中介机构工作人员为了促成交易，往往作出一些不诚信的行为。如审查不严格，对已有多家法院查封的房屋仍挂牌出售；再如，单方变更合同，在买卖双方签订合同后，允许一方擅自变更合同，并承诺能够让对方同意变更，导致合同无法继续履行。造成上述问题的主要原因是在某些中介提供的格式条款合同中，中介加重买卖双方义务，减少自身义务，明确买卖双方的违约责任，而自身的违约责任却鲜有体现。根据合同约定，不论给买卖双方造成多大损失，中介只有得不到中介费的风险。 2．学区房纠纷比例居高不下。2016年新收涉及学区房的案件共89件，约占全部二手房买卖合同纠纷案件的63%。和平区地处中心城区，教育资源优质且丰富，在和平区购房多以子女上学为主要目的，故学区房异常火爆。2015年，和平区教育系统推出新政，部分小学限制每户地址六年内只享有一次同校对口入学机会，随之带来了新类型的案件，买卖双方针对诉争房屋的学位问题诉至法院。 3．卖方违约，买方要求继续履行的案件数量大幅上升。今年以来，由于房屋价格上涨较快，卖方违约拒绝继续履行合同，买方诉至法院要求判决继续履行的案件数量明显高于往年，今年已判决的32件案件中，买方要求继续履行的占60%。 4．上诉率高。由于房屋价值较大、涉及当事人重大利益、一些争议问题存在不同认识等原因，当事人大多选择在一审宣判后上诉。今年在我院一审已判决的二手房买卖案件中，当事人上诉至二审法院的28件，占87.5%，截至目前尚没有二审发回重审或改判的案件。 5．案件审理周期长。大部分原告在提起诉讼的时候，为了保证今后合同能够继续履行，均向法院提出了财产保全申请，申请对诉争房屋进行查封，同时又因和平区房屋价值明显高于其他区，保全申请人往往要提供多套住房作为担保，这无形中增加了法院的工作量，办案人员常常要往返于多个房管部门进行保全工作，导致案件审理时间相应延长。 三、审理中发现的疑难问题 1．判决继续履行合同的标准界定问题。由于房屋总价款数额较大，买房人往往会倾全家之财力购房，一旦交易失败，买受人更愿选择继续履行。但是能否判决双方继续履行合同，要受很多因素的影响。房屋买卖合同涉及主体多，在居间买卖合同签订后，还可能会涉及抵押权银行的提前还贷审批和撤押、房管部门的网签和资金监管、按揭贷款的审批及后续腾房等，要办理的手续多、周期长、税费数额不确定，当事人违约时间节点不同，导致对于哪些情形下应判决继续履行，那种情形下应判决解除合同赔偿损失存在着一定争议。 2．房屋差价损失是否能够得到支持问题。有些案件中，买房人主张其实际损失已远远超过约定违约金的数额，要求按照房屋现值和签订合同时的价格差认定买房人应承担的损失数额。目前的法律规定中，对于房屋差价损失如何确定均没有统一的规定。另外，居间服务费是否应作为一项损失单独支持的问题也存在争议。 3．约定不明导致违约责任难以认定问题。部分房屋中介服务机构提供的格式条款合同中未对一些房屋买卖中必要的程序性问题进行明确约定。导致卖房人和买受人在诉讼中各执一词，均表示对方违约在先，而中介机构并未留存双方履行合同各阶段的相应手续。还有部分中介提供的合同约定，任何一方违约，对方只得主张赔偿损失，而不得进一步要求继续履行，该约定是否有效存在较大争议。 4.房地产调控政策能否作为解除合同的理由问题。因为限购等调控政策的影响，有的买房人在签订合同后发现没有买房资格，无法履行过户手续，导致合同无法继续履行，此种情况下能否解除合同，存在争议。还有的购房人因为房贷政策收紧，贷款审批迟延，导致买房人付尾款逾期，出现出卖人要求解除合同的情况，而多长时间后出卖人要求解除合同的请求才能支持亦出现争议。 四、处理原则 我院审理二手房买卖合同纠纷案件的基本原则是：遵循诚实信用原则，依法保护守约方的合法权益，兼顾合同履行的客观情况和条件，买卖双方的合同目的，秉承“调解优先，调判结合”的理念，依法合理平衡各方当事人的合法权益。 1. 支持守约，鼓励诚实守信。对于当事人要求继续履行合同的案件，已签订《天津市房产买卖协议》以后，一方拒绝履行产权过户、交接房款、交付房屋等后续合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，一般予以支持；已签订房产买卖协议或与房产经纪人签订的包含居间内容的房产买卖协议，但尚未签订《天津市房产买卖协议》的，一方拒绝履行合同义务，另一方主张继续履行合同的，除符合《合同法》第一百一十条规定情形以外，综合房地产行政主管部门意见、合同履行进度、款项交付情况、房屋实际状态等因素，确认是否具备继续履行的条件。 2．实际损失，综合审查判断。对于实际损失的确定，按照《合同法》第一百一十三条规定，损失赔偿额包括合同履行后可以获得的利益。一方违约且发生房屋价格涨跌情形的，涨跌差价属于合同履行后可以获得的利益或实际损失，实际金额的确定应结合所处区域实际情况、守约方的履约情况、违约方订立合同时对房屋涨跌情形的预见能力、当事人的过错程度等因素综合进行判定，最低额度不应低于房屋价格涨跌差价的50%。 3．政策影响，可以变更解除。随着我市住房限购及房贷政策的调整，许多原本具备购房资格的人不能继续购房，引发二手房买卖合同纠纷诉讼。对于因政策导致合同确实无法继续履行的，一般认定属于不可归责于当事人双方的事由导致合同不能履行，当事人据此请求人民法院变更或者解除合同的，人民法院应当结合案件的实际情况准予变更或解除合同。因前述原因，当事人解除合同以后，出卖人应当将已经收到的购房款或定金返还给买受人，买受人应将接收的房屋返还给出卖人。因解除合同造成的损失一般情况下应按照公平原则由双方分担，如因一方当事人过错导致当事人利益严重失衡，损失方要求加大对方承担比例的，可酌情予以支持。 （撰稿人：于筱江 刘志强 冯伟）      |
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