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海淀区的王先生买了一套二手房，没想到房主的妻子却以其不知情为由，起诉到法院，要求判决买卖合同无效。据了解，像这种夫妻一方以共有为由，主张房屋买卖合同无效的案件，随着房价的上涨以及离婚率的增长还将不断增加。市一中院对此类案件调研后，发现处理这些纠纷有4大难点。法官特别提示买房者，买二手房务必要求售房人提供夫妻双方均同意卖房的证据，以保证自己的合法权益。 王先生的遭遇并非个案，而是二手房买卖纠纷中的普遍现象。据了解，在二手房买卖纠纷案件中，有45.9%的当事人主张双方签订的买卖合同无效，有约24%的当事人是以出卖房屋系共有财产为由主张无效。而法院处理此类纠纷存在4大难点：一是当事人举证难。对于夫妻双方是否知情，由哪一方举证，举证责任如何分配，证明标准如何确定，法律并没有明确的规定。从实践中看，夫妻一方要主张自己不知情比较困难，难以有直接证据证明，故举证责任一般由第三人承担。然而，夫妻一方是否知情，往往是主观意识，即使有该方的明确同意，第三人往往难以保留证据，对此，不同法院往往依据不同的条件予以推断，往往出现不同的审判结果，对法律的威慑力产生消极的影响。 随着房价的上涨，房产涉及的利益往往较大，而当事人双方诉求差距明显，法院调解工作非常难做，这是第二个难点。尤其是在夫妻涉及离婚时，夫妻之间矛盾本来就很大，对抗情绪激烈，难以做调解工作。 此外，对于擅自处分夫妻共有财产，我国物权法和婚姻法都有相应的规定，尤其是《婚姻法解释三》更加明确规定了善意取得制度的应用。然而，善意取得制度的前提是房屋已经过户，在房屋未登记过户前如何认定，法官具有一定的自由裁量权。对于夫妻一方是否知情的不同理解，可能产生不同的处理结果。 而在法院判决后，就面临执行难的问题，一个判决可能引发多起纠纷。如女方占用房屋，男方出卖房屋后，法院认定合同有效，但女方可能只有该套房屋居住，在女方拒不搬出的情况下，法院难以执行。 一中院法官认为，房屋买卖合同纠纷中出现以上问题的原因是多方面的，既有房地产管理部分登记制度的不甚合理，也有当事人在购房时的疏忽，还有中介公司的责任缺失。要防止此类案件的发生，就要落实房产共有人的登记制度，特别是夫妻共有人的登记。此外，买房人在签订房屋买卖合同前，应认真审查房屋的权利状况，要求售房者提供确保有权处分所售房屋的证明或夫妻双方均同意处分的证明，尽量保留夫妻双方共同同意卖房的证据。 |
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