签了房屋买卖协议未办理过户手续引起的法律问题
□记者 李向华 通讯员
索会芳 张胜利 张杨磊
案情
2002年9月，刘明（化名）与张庆民（化名）签订一份房屋买卖协议，约定刘明以总价款9.2万元的价格购买张庆民所有的位于新密市东大街93号院17号楼2单元3楼18号的房屋一套，刘明先支付房款35000元，余款待办理房屋过户手续后付清。刘明在合同签订当日支付先期房款后即搬进该房屋居住，后双方因办理房屋过户手续问题产生纠纷。后来随着房价的上涨，张庆民反悔，并于2007年4月以刘明为被告向法院提起诉讼，要求确认双方签订的房屋买卖协议无效，并要求刘明退还房屋。刘明在诉讼中提起反诉，要求确认双方签订的房屋买卖协议有效，并判令张庆民按约定履行房屋过户手续。
法院审理后支持了刘明的诉讼请求。宣判后，张庆民不服，提起上诉。在上诉的过程中，2008年5月30日，张庆民又将上述房屋以总价款230000元的价格出卖给杨杰（化名），并签订有书面协议。杨杰一次性支付完房款后，张庆民于2008年6月5日将上述房屋过户到杨杰名下。
2008年11月，二审法院下发民事判决书，维持原判。判决生效后的2009年2月，因无法行使自己的合法权益，刘明向法院提起诉讼，要求确认张庆民与杨杰签订的房屋买卖协议无效，判令房屋所有权归自己所有。
说法
物权变动要符合相关规定
《物权法》第十五条规定：“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”本案中，刘明与张庆民签订了房屋买卖合同，自合同成立时房屋所有权归刘明所有。但另一方面，根据《物权法》规定，房屋所有权在办理过户手续后转移。同时，杨杰取得本案房屋所有权也符合善意取得制度。
具体来讲，我国物权变动模式的要点有以下几点：（1）基于法律行为的物权变动须以该法律（债权）行为的有效为前提；（2）登记是不动产物权变动的生效要件，即不动产的物权变动的公式化表述：有效债权行为+登记=不动产物权变动；（3）交付是动产物权变动的生效要件，即动产的物权变动公式化表述：有效债权行为+交付=动产物权变动。
构成善意取得要具备相关条件
杨杰取得该房屋所有权也符合善意取得制度，该制度在《物权法》有具体规定。我国《物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已交付给受让人。刘明与张庆民，张庆民与杨杰两份买卖合同均成立有效。只是刘明与张庆民签订房屋买卖协议时未登记，虽不影响合同的效力，但只约束买卖双方当事人，不能对抗买卖合同之外的第三人杨杰。杨杰经买卖、登记过户以后，想取得物权，根据善意取得制度规定，还应同时具有以下条件：第一，杨杰应根据法律行为取得物权。不是依法律行为而取得的，即使办理了登记也不当然产生公信力。第二，杨杰必须是善意的有偿取得。杨杰取得房屋需支付对价，且无有效证据证明杨杰明知或应知法律上的物权人不是事实上的物权人。第三，杨杰已经进行了不动产登记。同时符合上述三个条件才能说明房屋买卖合同有效，物权变动已成立。结合本案，杨杰在不知标的物内情的情况下，善意有偿支付对价取得该标的物，并办理了产权过户手续，当然取得了房屋的所有权，成为法律上的物权人，这个房屋的买卖合同当然受法律保护。
拿不到房产可要求出卖人承担责任
不动产物权变动除了要具备有效债权行为外，还必须经过登记程序。虽然本案刘明与张庆民签订的房屋买卖协议合法有效，但这种合同效力无法对抗杨杰，关键原因在于杨杰办理了房屋过户手续。
本案中刘明受损害的权益该如何救济？依据《合同法》第一百零七条“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任”的规定，出卖人对债权得不到满足的，买受人承担赔偿损失的责任。最高人民法院2003年5月7日公布、6月1日施行的《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》明确规定，商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人的，买房人可以要求双倍赔偿。具备这种情形的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。由以上法规可知，本案中对于得不到房屋所有权的刘明来讲，他除了可以向法院主张返还已付房款及利息之外，还可请求张庆民承担他已付房款一倍的赔偿责任。
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