）房地产行业涉税违法问题
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1.营业税
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拆迁还原房未按规定核算成本及收入，少计营业税，尤其是超出还原面积部分的补差款，少缴营业税问题比较突出；价外费用少缴营业税，代收的各类款项未按规定缴纳或少缴营业税；以“定金”、“订金”、“保证金”、“履约款”、“定房费”、“中签款”等名目收取的预售款及代建手续费，未按规定缴纳或少缴营业税；利用往来账项少缴营业税，一种是将预收售房款计入其他流动负债科目，如将银行转来按揭款项计入短期借款逃避纳税义务，一种是已开具销售发票，未如实反映应收账款，仅就已收款项结转收入；将自建房产用于应税用途，不办理产权转移，也不签订相关协议，不进行账务核算，以逃避纳税义务，如将会所投资于其他企业经营，将商业用房出租，租金收入由物业公司收取等。
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2.土地增值税和企业所得税
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收入不全额反映，如已开具售房发票，却仍将售房款挂预收账款科目，不结转或不全额结转收入；混淆成本对象和成本项目，将不同期的项目成本混记，将期间费用记入开发成本，对形成资产形态、具备资产价值、能产生收益的建筑项目自用或出租，不作为成本对象，而是作为公共配套设施分摊到其他可售对象当中，如网球场、篮球场、地面停车设施等；通过预提、预估成本项目，加大开发成本，如蚌埠市某置业公司预提成本费用1076.92万元分别计入“公共配套设施”、“基础设施”、“建筑安装工程”等成本项目中；取得不合法发票计入开发成本，如蚌埠某房地产开发有限公司取得的道路工程、水电工程和基础设施工程等发票513.3万元，经比对发现发票领购和使用不是同一单位或个人。
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3.土地使用税
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我省在2007年大幅度调整土地使用税税额后，由于各种原因政策公布时间较迟，部分房地产企业未能对2007年的土地使用税及时补缴；《财政部、国家税务总局关于房地产土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号文件）颁布后，部分房地产企业对政策不了解造成税款滞纳。
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（二）涉税违法行为新特点
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1.土地流转形式复杂化，虚增土地成本手段隐蔽
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税收政策规定，投资入股和股权转让行为不征收流转税。房地产企业通过以土地使用权投资或者股权转让的形式完成土地的流转，规避了流转过程中的税收，同时增加了土地的账面成本，为后续的土地增值税和企业所得税征管带来难题。例如，我省合肥市稽查局在核查一家房地产企业的土地成本时，发现该企业6年时间经过12次股权转让，涉及企业单位和个人股东30余家，土地成本由最初不足1000万元增加至4亿多元，仅股权转让过程中的个人所得税就达1400多万元，目前该案件仍在查处过程中。
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2.虚列虚增成本方式多样，异地取得票据数量急剧增加
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如有的房地产企业支付高昂的设计费用，而设计公司往往是异地甚至是境外公司，设计费真实性很难核实；有的房地产企业聘请关联方为销售代理，支付高昂的代理费和咨询费；有的企业在异地采购建筑材料，通过虚增票面金额扩大成本等。如我省宣城市稽查局查处的一户房地产企业，通过代承租人支付水电费和对赠送他人的汽车提取折旧方式虚列成本支出40余万元，通过修改决算报告虚增成本86万元。
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3.会计核算“复杂化”，利用会计政策规避税收成为新问题
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一些企业在开发项目的分期上，将增值额高的商业地产和增值额较低或亏损的公建配套、学校等项目划分为一期，以少缴土地增值税；一些企业在分摊土地成本、公建配套成本时，选择不一致的分摊方式计算成本，土地按照投影面积分摊，公建按照建筑面积分摊等；一些企业将明显不同时期开发、销售的项目放在一起核算，决算不进行区分，以达到混记成本、降低增值额和利润的目的。如我省宣城市稽查局查处发现某建设开发公司通过高预估成本和不合理的成本分摊方式，多转销售成本887.6万元，少缴土地增值税和企业所得税292万元。
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二、国税检查发现
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（一）少计收入
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检查发现房地产企业采取少计收入达到偷逃税的方法是多样化的。主要有下面几种方式：一是做假账，做两本账，在账簿上不列、少列收入；二是收入长期挂在往来科目，不按规定结转收入申报纳税；三是变通权责发生制，分期收款，延迟作收入甚至不作收入；四是企业通过虚假报价，提供虚假销售合同，压低售价、减少销售面积，以明显偏低的价格销售开发产品给关联企业，转移利润，达到少计应税收入，肢解应税收入目的；五是企业以商品房抵工程款、材料款，不分别按购销账务处理，而是直接冲减往来不作收入，有的甚至不做任何账务处理；六是按揭贷款方式销售商品房，除首付款记收入外，其余部分以未收到房款为由，不记收入；七是视同销售行为，人为降低销售价款，少记收入。
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（二）多转成本
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一是成本结转不合理，虚增成本，如：在结转销售成本时，不按照收入与成本配比原则结转，将未售商品房成本全额结转销售成本，造成减少企业当期应税所得额；二是利用行业特点，故意模糊成本归属期间和项目，将甲幢商品房成本记入乙幢商品房成本，导致成本核算不准确；将未完工开发项目发生的借款费用直接计入当期损益，造成当期应纳税所得额减少或虚假亏损。三是不按会计制度选择成本结转方法，随意变更成本核算，估价结转成本，人为调节利润；四是少转自用房成本，自用房屋成本挤入销售成本。当开发项目中既有对外销售，也有自用的时侯，企业将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以少缴纳的房产税；五是不按规定确认公共配套设施成本，多转销售成本。六是“甲供材”重复列支、代替建筑公司缴纳营业税在税前列支等。
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（三）未按规定的计税毛利率预缴企业所得税
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检查中经常发现房地产企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，并未按照预计计税毛利率计算预计毛利额申报税款。部分房地产企业甚至以保证金、诚意金等其他名义收取预售房款，不作为预售收入处理，致少缴企业所得税。
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（四）开发产品已完工未及时结转收入、成本
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根据国税发〔2009〕31号）规定，符合开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已投入使用；开发产品已取得了初始产权证明三个条件之一的，应视为已完工开发产品，房地产企业应在完工年度企业所得税汇算清缴前选择某一时日作为计税成本的结算时点，不得滞后。但在实际检查中，企业往往未能按照规定及时结算，长期拖延不结转收入、成本，造成滞后缴纳税款。
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（五）关联企业利息问题
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目前，许多企业集团内部资金调拨频繁，很多都不计利息。对此，我们认为，根据《税收征管法》第三十六条及《企业所得税法》第四十一条规定，对关联企业之间资金拆借未计利息的，资金借出方要按同期金融机构同类贷款利率确认应税利息收入，资金借入方未支付利息的，则不得税前扣除借款费用。
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（六）违规发票问题
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我局把发票核查作为一项重要内容来抓，要求检查中不得“见票准抵”，而要结合相关工程预决算、施工合同、施工记录、监理记录、完工结算、竣工验收资料等深入核查发票业务的真实性和合理性，力争查实并严肃处理可能存在的低付高开、未付虚开等行为。通过发票核查，发现房地产开发企业普遍存在利用假发票、虚开发票列支成本、费用，偷逃税款问题。例如：在对池州某置业有限公司的检查中发现，该公司取得青海省地方税务局特种（代开）统一发票及完税凭证2份，金额150万元，列支开发项目策划费，经发函协查，系假票，取得池州市地方税务局代开发票2份，金额340余万元，列支销售代理费，经外调取证，系虚构销售代理业务代开发票行为。
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（七）成本费用划分不清
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部分房地产企业存在将开发工程施工间接费用直接进入期间费用中列支，将利息支出全额在“财务费用”科目中直接列支等问题。
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（八）纳税申报调整未按税法规定调整
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例如：未按税法规定超标准、超范围列支费用；房地产开发只有预收房款收入无主营业务收入，在期间费用科目中列支的广告费、业务宣传费及业务招待等费用未做纳税调整；个人费用税前列支、非正常损失未按规定报批等涉税违规现象。
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