房地产公司收取购房诚意金的营业税处理

作者：爱睡人

房地产开发企业的预收定金 , 应该在什么时候缴纳税款 ?        具体问题 : 我是一名房地产开发公司的会计 , 在售房过程中收取了购房人的一部分定金 , 这笔定金收入应该在什么时候缴纳税款 ?        答：根据《国家税务总局关于印发〈营业税问题解答 ( 之一 ) > 的通知〉( 国税函 [ 1995] 156 号 ) 文件第十八条规定 : 纳税人转让土地使用权或销售不动产 , 采用预收款方式的 , 其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。此项规定所称预收款 , 包括预收定金。预收定金的营业税纳税义务发生时间为收到预收定金的当天。       新修改的《营业税暂行条例实施细则》将上述条款吸纳为细则的内容，第二十五条规定：“ 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”       因此 , 贵公司在收取定金时就已经发生了纳税义务。

　　　　房地产信息网报道，一房地产公司某楼盘月初正式开盘，每位欲购房户需交纳一万元诚意金，才享有摇号选房的权利，规定在月尾摇号并正式签订购房合同时，如签订合同则此诚意金抵充房款，如不签订合同，作为违约金归房地产公司所有，那么房地产公司收取诚意金时需要交纳营业税吗？签订合同时因购房户不签合同导致的违约金要交营业税吗？

　　房地产信息网查阅新修订的《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第25条规定：纳税人转让土地使用权或销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天，那么诚意金是否属于预收帐款呢？我们再来了解一下预收帐款的定义，根据新会计准则，预收帐款科目指核算企业按照合同规定向购货单位预收的款项，即预收帐款是建立在购货合同基础上的，对应于本例，即纳税人销售不动产采取预收款方式的，所收到的预收款应当建立在购房合同基础上，房地产公司月初收取诚意金时，显然是尚未签订购房合同的。

　　有人认为此项诚意金属于订金或定金性质，我们认为所谓“定金”，其法律定义是指合同当事人为保证合同履行，由一方当事人预先向对方交纳一定数额的钱款，即有合同为前提，没有合同即不可定义为“定金”。也即定金亦非预收帐款。那么另一个概念“订金”呢？其实订金并不是一个规范的概念，在法律上仅作为预付款的性质，是预付款的一部分，是当事人的一种支付手段，不具有担保性质，如果合同履行可抵充房款，不履行也不能适用“定金”双倍返还罚则。本例的诚意金属于预付款吗？购房户尚没有决定购房，何来的预付款？

　　由上述分析可见本例的诚意金均不属于建立在购房合同上的预收款性质，因此房地产公司收取的诚意金不应作为预收帐款征收销售不动产营业税，如果月尾购房者签订购房合同时，则建立在购房合同上的此一诚意金便符合了预收帐款的性质，此时应与其他房屋销售价格与价外费用合并征收营业税。如果购房者放弃签订合同，根据营业税暂行条例规定的应税范围，房地产公司取得的此项收入并不属于营业税法所规定的应税劳务、转让无形资产、销售不动产行为，即房地产公司所没收的这笔违约金并不是建立在应税行为基础上的，因此不属于营业税征收范围，不予征收营业税。至于购房户是否可以索回诚意金，则是相关民事法律的问题，购房户可以在民事法律范围内要求房地产商返还这笔预付款，因为本例中房地产商规定的不购房即没收违约金的合同本质上违背了合同法。