财政部、国家税务总局《关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。该文件同时规定，宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。实际工作中，一些企业对上述规定把握不准。要想准确理解该规定，需要弄清两个问题：一是什么是宗地容积率；二是如何按房产建筑面积计算土地面积，并确定计入房产原值的地价。
根据《建筑学》相关规定，宗地容积率，是指在一块被征用的土地上，建设项目的总建筑面积与该项目总建设用地面积的比。由此可见，宗地容积率的大小实际上反映了在一定土地面积上所完工建筑面积的大小。容积率越大，建筑面积越大，建筑物的层次可能越高（如高层建筑），土地利用率就越高；反之则说明建筑面积越小，建筑物的层次可能越低（如平房建筑、别墅式建筑），土地利用率就越低。
在国家土地资源日益减少的情况下，政府相关职能部门自然要考虑采取必要的措施来抑制宗地容积率偏低的现象。如2010年9月21日，国土资源部、住房和城乡建设部联合下发《关于进一步加强房地产用地和建设管理调控的通知》，明确要严格限制低密度大户型住宅项目的开发建设，住宅用地的容积率指标必须大于1。财税〔2010〕121号文件规定，“对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。”
对于第二个问题，必须先弄清土地价值如何计入房产原值。由于房产原值所包含的地价并非征用土地直接支付的价款，还涉及容积率的问题，而容积率是依据建筑面积与总用地面积的比率得出来，所以，计算房产原值所包含的地价就涉及建筑面积。根据《建筑学》有关规定，当容积率大于1时，可将土地价值直接按建筑面积分摊，以确定征税的房产原值；而当容积率小于1且大于0.5时，应该将容积率乘以土地价值，以此计算的结果再按建筑面积分摊，并确定征税的房产原值。举例说明如下：
甲公司所征用的土地总面积为20000平方米，征用土地支付的价款为4000万元，如果实际完工的建筑面积为16000平方米，容积率为0.8（16000÷20000），则计入房产原值的土地价值为4000×（16000÷20000）＝3200（万元）。可见，计入房产原值的土地价值因需乘以容积率而涉及建筑面积和总用地面积。
需要注意的是，如果上述案例中，甲公司所构建建筑物的容积率小于0.5，则需根据财税〔2010〕121号文件的规定，按所涉及房产建筑面积的2倍来计算计入房产原值的土地价值。
接上例，假设实际建筑面积为8000平方米，其他条件不变，则容积率为0.4（8000÷20000），此时，计入房产原值的地价所依据的土地面积应为实际建筑面积的2倍即16000（8000×2）平方米，计入房产原值的土地价值应为［4000×（8000×2÷20000）］＝3200（万元）。
由此可见，当宗地容积率低于0.5以后，由于计入房产原值的土地价值变成双倍，使得企业的税负明显增加。
