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增城市农村建房管理实施细则
(送审稿)
第一章 总则
第一条（目的）
为了加强我市农村房屋建设管理，引导农村房屋建设合理、节约利用土地资源，推进新农村建设，根据有关法律、法规、规章，结合本市实际情况，制定本办法。
第二条（适用范围）
本办法适用于二〇〇九年一月一日起在本市行政区域范围内农村集体所有土地上农村村民新建、改建、拆建和维修住房（以下统称“村民建房”）及其管理。
第三条 （相关定义）
本办法所称农村村民，是指具有我市常住户口的本市农村集体经济组织成员。
本办法所称村民建房，是指由单户村民自行办理报建手续并实施建造住房的活动。
本办法所称村民集体建房，是指由村民委员会统一组织办理报建各项手续并实施新建、改建、拆建的农村村民住房的活动。
第四条（管理部门）
增城市国土资源和房屋管理局（以下简称“市国土房管局”）是本市村民建房和配套设施建设用地的主管部门；镇（街）国土所具体实施相关的管理工作。
增城市城乡规划局（以下简称“市规划局”）是本市村民建房的规划主管部门；镇（街）规划建设办公室负责本辖区内村民建房的规划管理。
增城市建设局（以下简称“市建设局”）是本市村民建房的建设行政主管部门；镇（街）规划建设办公室负责本辖区内村民建房的建设监督管理。
增城市城市管理监察大队（以下简称“市城监大队”）负责按规定对“两违”实施检查和监督；镇（街）城监中队负责本辖区内村民建房用地、规划、建设的巡查监督管理。
各镇人民政府、街道办事处负责本辖区内村民建房的管理。各镇人民政府、街道办事处受建设行政主管部门委托，进行个人建房安全质量的现场指导和检查。
市发改局、市农业局、市环保局、市市政局、市公安消防大队、市新农村规划建设办公室（以下简称“市新农办”）等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。
第五条（基本原则）
㈠、一户一宅、建新拆旧原则。农村村民一户只能拥有一处宅基地，建新必须拆旧。现有宅基地面积在规定标准之内，且符合村庄规划要求的农村村民实施个人建房的，应当在原址改建、拆建或者维修，不得异地新建。农村村民按规划异地实施个人建房的，应当在新房竣工后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物；参加集体建房的，应当在新房分配后三个月内拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物。原宅基地由村民委员会、村民小组依法收回，并依照土地利用总体规划统筹安排使用。若原拥有多处宅基地，其中一处拆旧建新，另几处宅基地在符合村庄规划条件下，不需拆除。
市国土房管局在核发用地批准文件时，应当注明新房竣工后退回原有宅基地的内容，并由各镇（街）国土所负责监督实施。
㈡、集约节约使用土地原则。新村建设严格控制独立式住宅，鼓励兴建农民公寓。各镇（街）镇区规划控制范围内农民新村以建造公寓房为主，联体住宅房为辅，不得建造独立式住宅，在镇区规划控制范围外保留的村庄内，根据地形、现状可以按照规划插建联体住宅和独立式住宅。
㈢、按照村庄规划统一建设原则。鼓励集体建房，引导村民建房逐步向规划确定的居民点集中。没有完成村庄规划编制和审批的村庄不受理个人建房。完成了村庄规划编制和审批的村庄可以申请个人建房。
㈣、建筑风格统一原则。各村可由村民对《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》的住宅方案投票表决，选定本村新村住宅设计方案，力求建筑风格、外立面、高度、建筑色彩达到统一。
第六条（用地计划）
建房用地必须符合我市土地利用总体规划,我市农民建房用地实施“总量控制，分期申报，及时完善用地手续”的土地审批原则。由市国土房管局根据村庄布局规划对年度农村建房的新增建设用地指标进行总量控制，分解到各镇（街）组织实施。各镇（街）应分批次将本辖区的农民建房用地的实施情况报市国土房管局，并由市国土房管局组织材料按程序报批。
各镇（街）根据实际情况制订村民建房用地年度计划，于每年10月底前将下一年度的计划报送市国土房管局，其中涉及农转用的项目需由村集体向市国土房管局提出申请后，由市国土房管局组织材料报有批准权的一级人民政府批准。
第七条（相关技术要求）
㈠、宅基地标准
新建独立住宅的，其宅基地的面积不得超过80平方米/户；新建双拼式住宅的，其宅基地的面积不得超过90平方米/户；新建联排式住宅的（三拼及以上），其宅基地的面积不得超过100平方米/户。
㈡、建筑面积
新建独立住宅的，建筑面积不得超过160平方米（两层）；新建双拼式住宅的，建筑面积不得超过230平方米（两层半）；新建联排式住宅的（三拼及以上），建筑面积不得超过300平方米（三层半）。
㈢、层高
新建独立住宅的，层数小于二层；新建双拼式住宅的，层数小于三层；新建联排式住宅的（三拼及以上），层数小于四层。
㈣、屋顶形式
新建农村住宅屋顶设计应结合房屋的使用功能，采用造型新颖、利于绿化、美化的形式，尽可能采用坡屋顶。
㈤、建筑色彩
新建农村住宅建筑立面的装饰材料和色调处理必须与周围环境相协调，宜以暖色调（如浅黄、红、白等）为主。
第二章 个人建房
第八条（申请条件）
所在区域已实施集体建房的，不得申请个人建房；所在区域属于经批准的村庄规划中确定保留村庄，且尚未实施集体建房的，可以按规划申请个人建房。
农村村民将原有住房出售、赠与他人，或者将原有住房改为经营场所，或者已参加集体建房，再申请建房的，一律不予批准。
符合下列条件之一的村民需要新建、改建、拆建或者维修住房的，可以户为单位向常住户口所在地的村民委员会提出申请，并填写《增城市农村村民建房申请表》：
㈠、同户（以合法有效的农村宅基地使用证或者建房批准文件计户）居住人口中有两个以上（含两个）达到法定结婚年龄的未婚者，其中一人要求分户建房，且符合所在镇（街）规定的分户建房条件的；
㈡、该户已使用的宅基地总面积未达到本办法规定的宅基地总面积标准的80%，需要在原址改建、拆建或者异地新建的；
㈢、按照村庄规划调整宅基地，需要异地新建的；
㈣、原宅基地被征收，该户所在的村或者村民小组建制尚未撤销且具备易地建房条件的；
㈤、原有住房属于危险住房，需要在原址拆建的；
㈥、原有住房因自然灾害等原因灭失，需要异地新建或者在原址新建的；
危险住房，是指根据我国危险房屋鉴定标准的有关规定，经本市专业机构鉴定危险等级属C级或D级，不能保证居住和使用安全的住房。
㈦、市政府规定的其他情形。
第九条（集体经济组织内的审查程序）
村民委员会接到个人建房申请后，应当在本村或者该户村民所在的村经济合作社张榜公布，公布期限不少于10日。
公布期间，村民委员会只接受实名制的书面意见。公布期间无异议的，村经济合作社及村民委员会应当在《增城市农村村民建房申请表》上签署意见后，连同建房申请人的书面申请报送镇人民政府、街道办事处；公布期间有异议的，村民委员会应当召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
第十条（行政审批程序）
各镇人民政府、街道办事处应当在接到村民委员会报送的《增城市农村村民建房申请表》和建房申请人的书面申请后10个工作日内，由镇规划建设办进行实地审核。审核内容包括申请人是否符合条件、拟用地是否符合规划、拟建房位置以及层数、面积是否符合标准等。
各镇人民政府、街道办事处受市规划局委托，在对建房申请人提交的材料审核完毕后，核发《乡村建设规划许可证》，并应将审核意见连同申请材料一并备案。
各镇人民政府、街道办事处应在年末将本辖区的农民建房用地的年度实施情况报市国土房管局备案，并由市国土房管局组织材料按程序报批，符合审批条件的发给用地批准文件。
第十一条（审批结果的公布）
各镇人民政府、街道办事处及建房申请人所在的村民委员会应当将村民建房的审批结果在建房申请人所在的经济合作社（村民小组）张榜公布不少于5日，接受群众监督。
第十二条（宅基地范围划定和开工查验）
经批准建房的村民户应当在开工前向镇（街）规划建设办公室申请划定宅基地范围。
镇（街）规划建设办公室应当在10个工作日内，到实地丈量划定宅基地，实地确认宅基地内建筑物的平面位置、层数、面积和高度。
村民户应当严格按照《乡村建设规划许可证》以及相关图纸的规定进行施工。
第十三条（施工图纸）
农村住宅建筑面积超过300平方米，应向市建设局申请办理《建筑工程施工许可证》。鼓励直接采用市规划局、市新农办、市建设局联合推荐的《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》中的通用设计图纸（可在《增城市农村村民建房申请表》上选取）。
各镇（街）应当组织落实向农村村民推荐通用图纸的实施工作。
第十四条（竣工期限）
镇人民政府、街道办事处在接受委托审核发放《乡村建设规划许可证》时，应当核定竣工期限。
异地新建住房的竣工期限一般为1年，最长不超过2年。
第十五条（竣工验收）
个人建房完工后，镇（街）规划建设办应当在接到申请后的10个工作日内，到现场进行验收，检查个人建房是否按照规划和本办法要求进行建设。
经验收符合规定的，镇人民政府、街道办事处在《乡村建设规划许可证》上加盖验收合格印章，并将验收结果送市规划局和市建设局备案；验收不符合规定的，由镇（街）责令限期改正，逾期不改正的可以依法拆除。
第三章 集体建房
第十六条（集体建房的规划和用地审批）
实施集体建房项目的村民委员会应当填写《增城市农村村民集体建房申请表》，并附上经村民会议或村民代表大会通过、由多数（2/3或以上）村民签名确认的村民集体建房书面方案，由各镇人民政府、街道办事处根据村庄规划和一户一宅原则进行审核。
经镇（街）核准后，向市规划局申请办理《建设项目选址意见书》（可选），然后向市国土房管局申请办理《建设项目用地预审报告书》，向市发改局申请办理投资项目备案；向市规划局申请办理《建设用地规划许可证》，向市国土房管局申请办理农转用手续并申领《集体建设用地批准书》，向市规划局申请办理修建性详细规划方案审批和《建设工程规划许可证》，向市建设局申请办理《建筑工程施工许可证》（如采用《“增城新农居”农村住宅建筑施工图集》的方案联体建设的，可简化审查程序）。
第十七条（集体建房的工程建设管理）
集体建房适用国家和广东省、广州市有关建设工程质量和安全的管理规定。集体建房项目应当按照规定，向市建设局办理建筑工程施工许可证、建筑工程质量安全监督申报、竣工验收备案手续。
市建设局应当加强集体建房项目的工程质量和安全管理。
第十八条（集体建房的分配）
集体建房的住房分配初步方案，由村民委员会召集村民会议或者村民代表会议讨论决定。
集体建房项目竣工验收备案后，村民委员会应当按照住房分配初步方案和经有关行政主管部门批准的事项，提请村民会议或者村民代表会议讨论确定住房分配的具体方案。
实施集体建房的村民委员会应当向本集体经济组织内符合个人建房条件的村民配售住房。镇（街）应当对集体建房的配售情况进行监督检查，检查结果送市国土房管局备案。
村民委员会应当向村民公布集体建房的成本构成和配售情况，张榜公布不少于5日，接受村民监督。
第十九条（集体建房的环卫设施配建要求）
集体建房应坚持规划与环保同步，采用雨污分流、集中处理的办法，建设生活污水处理设施或者接入所在辖区集中式污水处理厂。同时配建生活垃圾收集容器和设施。
第二十条（集体建房的相关标准和规范）
实施集体建房，应当符合国家住宅设计标准和配套设施设置规范及广州市、增城市的城市规划管理技术规定。
第四章 集体土地范围内房屋登记
第二十一条 依法利用宅基地建造的村民住房和依法利用其他集体所有建设用地建造的房屋，可以依照本办法的规定向市国土房管局申请房屋登记，由市国土房管局受理。
法律、法规对集体土地范围内房屋登记另有规定的，从其规定。
因合法建造房屋申请房屋所有权初始登记的，应当提交下列材料：
㈠、登记申请书；
㈡、申请人的身份证明；
㈢、宅基地使用权证明或者集体所有建设用地使用权证明；
㈣、申请登记房屋符合城乡规划的证明；
㈤、房屋测绘报告或者村民住房平面图；
㈥、其他必要材料。
申请村民住房所有权初始登记的，还应当提交申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明。
农村集体经济组织申请房屋所有权初始登记的，还应当提交经村民会议同意或者由村民会议授权经村民代表会议同意的证明材料。
第二十二条 办理村民住房所有权初始登记、农村集体经济组织所有房屋所有权初始登记，房屋登记机构受理登记申请后，应当将申请登记事项在房屋所在地农村集体经济组织内进行公告。经公告无异议或者异议不成立的，方可予以登记。
第二十三条 房屋登记机构对集体土地范围内的房屋予以登记的，应当在房屋登记簿和房屋权属证书上注明“集体土地”字样。
第二十四条 办理集体土地范围内房屋的地役权登记、预告登记、更正登记、异议登记等房屋登记，可以参照适用国有土地范围内房屋登记的有关规定。
第五章 法律责任
第二十五条（镇、街监督检查）
镇人民政府、街道办事处应当加强对本区域内农村村民建房活动的监督检查，严格执行农村一户一宅制，发现有违反国家和本市有关规定的行为的，应当予以劝阻、制止，并报相关职能部门进行处理。
第二十六条（对农村非法建房的处罚）
对农村建房有以下情形的，按照增城市政府文件《印发增城市查处违反用地和违法建设实施办法的通知》（增府[2008]14号）的规定进行处罚：
一、农村村民建房
㈠、农村村民未取得合法手续，擅自建房、严重影响村镇规划的；
㈡、农村村民违反《乡村建设规划许可证》和建设用地批准书的规定，擅自扩大建筑占地面积、移位建房等严重影响村镇规划的；
㈢、农村村民建房的房屋层高超过规定标准的。
二、农村集体建房
㈠、未取得合法手续实施建房的；
㈡、擅自扩大建筑占地面积、移位建房或者未按照《建设工程规划许可证》和建设用地批准书的规定实施建房等违反规划管理的情形；
㈢、集体建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的。
三、农村其它建房情形
㈠、农村建房未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地建设住宅的；
㈡、妨碍公共安全、公共卫生、城市交通和市容景观的农村违法建设的情形。
第二十七条（执法者违法违规行为的追究）
各级管理部门应当依法履行职责，严格依照法律法规和本办法进行新农村规划建设和农村建房审批管理，不得假借各种名义收取费用。凡违法审批的，批准机关应承担违法审批的法律责任。有关工作人员如有玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害农村村民合法权益等行为的，由有关部门依法追究其违法违纪责任，构成犯罪的，依法追究刑事责任。
第六章 附则
第二十八条（应用解释部门）
本办法由市规划局负责解释。
第二十九条（施行日期）
本办法自二〇〇九年一月一日起施行，有效期5年。
附表：表一：增城市农村村民建房申请表
表二：增城市农村村民建房申请所需资料
表三：增城市农村村民建房报建流程图
表四：增城市农村村民集体建房申请表
表五：增城市农村村民集体建房申请所需资料
表六：农村村民集体建房报建流程
