分享

放长线钓大鱼 买冷铺4年养成旺铺熊市房价翻倍

 天佑中华馆 2012-03-19

口述:牛先生年龄:42岁职业:私企老板持有物业:1套别墅、1套公寓、2套商铺投资心得:放长线,钓大鱼梨子的味道如何,要品尝之后才知道。投资商铺之前,就有很多朋友告诉我:投资商业地产最好“放长线”。后来自己买了商铺之后,我才真正体会到了其中的含义。

2002年,我辞职下海经商。几年后,当手里积攒了一笔不小的积蓄后,如何理财自然就成为我和妻子经常交流的话题。我们都不太愿意去尝试股票、基金等投资方式,因此赚来的钱除了扩充公司业务外,相对稳定的房地产就成为我们心仪的投资目标。当时,我们已经拥有了1套公寓和一套叠加别墅,短期内不想再购买住宅类物业。受到朋友们“一铺养三代”观念的影响,我们就产生了购买商铺的想法。2006年,我们在某新建商场内全款买了一间商铺,该商铺位于一楼,靠近马路口,位置相当不错。

然而,交房后,商场的人气一直不太旺盛。原因是,在其不远处有一条商业街,把区域内大部分的消费需求都吸引过去了。我的铺子虽然租了出去,但经营不善,租客前后换了好几茬。期间,租客退租、重新招租等过程,让我感到心力交瘁,也没赚到多少租金,就这样拖了两年后,我的公司经营遇到了困境,急需一笔资金周转。妻子说:“把这套商铺卖掉吧,反正也不是什么旺铺。 ”我打听了一下,商铺转手需要缴纳一笔不少的税费,于是便打消了这个念头。为了筹集资金让公司重上轨道,我把刚买到手不久的新车卖了,又把名下的叠加别墅抵押出去,获得了一笔贷款,终于勉强度过了难关。

又过了一年,区域内传出了商业街要拆迁的消息,接着,不少商户陆续往旁边的商场内转移,商场租金行情也开始水涨船高。由于我的铺子位置比较好,租金上涨的幅度也比较大。另外,还有几个商家向我表达了购买意向,当然一一被我拒绝了。事实上,此时商铺的市场价和我当初购买价相比已经翻了一倍多,我觉得商场的人气越来越旺,不管是租金水平还是市场售价都有上涨空间,因此我下定决心长期持有。在经历了自己商铺价值成长过程后,妻子对我的想法也非常赞同。

2011年,我在某专业市场又买了一套商铺。这套商铺前3年由开发商统一经营管理,3年的总租金已从房价款中扣除。我曾多次考察过该市场,发现它目前尚未吸引到很多消费者,但我对第二套商铺的成长空间非常有信心,预计这套商铺未来有较大发展前景。当然,借鉴第一次买铺的经验教训,我尽量留足了供公司运转的资金,采用贷款按揭的买铺方式。

300万元,投资哪些商铺更佳?

■德佑商用一部经理王正威

读者张先生ZHANG DEFU发来邮件,有意向投资商铺,投资额在300万元左右,请房报商业地产给予买铺参谋。

德佑地产商用一部经理王正威建议,一套成熟的商铺具有回报高、升值快,转手易等特点。然而,市场上在售商铺五花八门,经常让投资者挑花了眼。商铺分一手和二手两种,两种商铺在选择时的衡量标准又不尽相同。

投资二手商铺,首先要考虑铺面的客流量,客流量大的铺面大多是好铺面,但有一点要注意,铺面一定要紧挨人行道,不要有栏杆、绿化带或台阶,不然只能是空有人流量而没有客流量。其次要考虑区位因素,即这个铺面处于何种地段,这个地方过往的行人大多是何种收入水平?以及有什么消费习惯等。最简单的方法就是看一看周围的商铺业态以及经营情况。了解客流与地段之后,还要了解商铺的聚集效应如何,许多旺盛的商场商铺靠的就是聚集效应,比如城隍庙的小商品市场,南京西路上的淘宝城等等。一般区域聚集型商铺收益与相邻的商铺收益持平,所以此种商铺只需要考虑年租金与投资金额的比例即可,此比例以5%以上为佳。目前虹口区广灵四路上有两间成熟商铺,沿街底铺,100-200平方米,单价3万元,可以作为考虑范围。

投资一手商铺,考验的就是投资者的前瞻眼光。一手商铺大多位于商业氛围相对不太成熟的区域,以中外环的社区型沿街商铺或市场商铺居多。一般来讲,一手商铺经常不具备二手商铺的较多客流或成熟地段等因素,所以一手商铺着重考虑的应该是发展潜力以及目前的租金回报。如果一个商铺所处地域正好是将来规划的商业地段,那这个商铺大多具有很大的发展空间。但是,在购铺的时候,最好挑选已经有租客入驻,且实际一年租金与投资金额的比例不低于4%的商铺。

当下德佑公司有代理芦恒路商业街商铺,并享有团购优惠。此铺位于轨交8号线芦恒路站旁,业态成熟,总价在200万-400万元之间,是投资的不错选择。

    本站是提供个人知识管理的网络存储空间,所有内容均由用户发布,不代表本站观点。请注意甄别内容中的联系方式、诱导购买等信息,谨防诈骗。如发现有害或侵权内容,请点击一键举报。
    转藏 分享 献花(0

    0条评论

    发表

    请遵守用户 评论公约

    类似文章 更多