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第一部分 工程造价知识 一、工程建设程序 二、房地产开发项目管理 三、装修工程估价 第二部分 财务、会计知识 一、会计基础知识概述 二、会计报表（企业财务表列报） 三、财务分析方法 四、企业状况与经营成果分析 一、工程建设程序 ★ 国内的固定资产投资程序 基本建设程序：各项建设工作应当遵循的先后次序。 投资决策、设计、施工（实施）、验收（生产准备）、总结评价等阶段 建设单位 建设阶段(国内主要重视建设阶段） 详细可行性研究、初步设计、施工图设计、施工（单位）采购招标、施工准备、组织施工、竣工验收等16项具体工作
★国外的工程项目周期 含义：建设工程项目从投资意向到投资终结的全过程。 ①投资决策阶段 项目选择 ②设计阶段 拟定项目具体方案 ③施工阶段 优化、实施的过程 ④总结评价阶段 ⑤拆除处理阶段 项目寿命周期-费用 ★项目周期对投资的影响
 ◆建设项目的多次性计价关系（各阶段对项目投资的影响程度）  1.建设项目的投资决策 （1）可行性研究的概念 可行性研究（Feasibility Study）是为了取得最佳经济效果，对建设项目的技术先进性、经济合理性进行全面系统的分析和科学论证，以便投资者做出投资决策的一种方法。 （2）可行性研究的阶段划分（由浅入深）
（3）可行性研究报告的内容 1）总论；2）市场调查与需求预测；（前提）3）资源条件评价；4）建设规模与产品方案；5）场址选择；6）技术方案、设备方案和工程方案；（基础）7）主要原材料、燃料供应；8）总图运输与公用辅助工程；9）节能措施；10）节水措施；11）环境影响评价；12）劳动安全卫生与消防；13）组织机构与人力资源配置；14）项目实施进度；15）投资估算；16）融资方案；17）财务评价；（核心）18）国民经济评价；19）社会评价；20）风险分析；21）研究结论与建议。 （4）可行性研究报告的深度要求 ①可以满足决策者确定方案、项目决策的要求；②报告已经选用主要设备的规格、参数，能够满足预订货的要求；③报告中重大的技术、经济方案，进行过两个以上方案的比选；④报告所确定的主要工程技术数据，可以满足初步设计的要求；⑤报告中提出的融资方案，能够满足金融机构信贷决策的要求；⑥报告应反映可行性研究过程中出现的某些方案的重大分歧及未被采纳的理由，以供投资者权衡利弊；⑦报告应当附有评估、决策（审批）所必需的合同、协议、意向书、政府批件等。 （5）投资估算的编制与审查 ①投资估算的含义（估算-投资） ◆在对项目的建设规模、产品方案、工艺技术及设备方案、工程方案及项目实施进度等进行研究并基本确定基础上，估算项目所需资金总额并测算建设分年资金使用计划（明细）。 ②投资估算的内容（要求完整） ◆ 费用构成＋项目构成。 ③投资估算的编制方法 研究的阶段与资料、数据→精确度→采用的估算方法？
④投资估算的审查 ◆审查的主要内容包括： 编制依据的时效性、准确性； 编制方法的科学性、适用性； 编制内容与项目规划的一致性； 费用项目与数额的真实性。 ⑤房地产项目投资估算（举例）  2.建设项目的勘察设计 （1）工程地质勘察 ①初步勘察（初勘） 场地稳定性~不良地质现象的成因、分布范围、危害程度及其发展趋势 。 ②详细勘察（详勘） 查明建筑物范围内的地层结构、岩石和土的物理力学性质，对地基的稳定性及承载能力做出评价。 查明：有关地下水的埋藏条件和腐蚀性、地层的透水性和水位变化规律等。 （2）传统的“三阶段设计” ①初步设计阶段(未经批准无效） 1.通过设计说明书、设计图纸、主要材料表、主要设备表以及设计概算等,大致确定工程所采用的技术方案。  2.其深度应当满足设计方案的比选、确定；主要设备、材料的订货；土地征用；工程建设投资的控制；施工图设计的编制；施工组织设计的编制；施工准备和生产准备等要求。 ②技术设计（扩大初步设计） 针对某些复杂问题，有可能增加的。 按照批准的初步设计或技术设计所确定的设计原则、结构方案和控制尺寸，根据工程建设的进度需要，分期分批编制出并提供给施工单位的施工详图。 ③ 施工图设计（由设计单位做） 如,对于建筑物、设备、管线等的构造、尺寸、所用材料、布置、相互关系、施工及安装质量要求的详细图纸和说明等。 （3）国外的“三阶段设计” ①方案设计（设计方案竞赛） ②初步设计（有关机构审批） ③施工图设计 1.咨询单位完成； 2.施工承包单位完成,咨询单位审批。 境外工程建设过程各阶段的主要参与者
▲ 主要参与者 ■项目审核协调者 ★项目顾问组总负责 ○参与者 ◇受邀参与者 招标/投标 建设/施工 （4）设计概算的编制与审查 ①定义：设计单位..初步设计阶段..全部建设费用..概略测算 ②内容：三级概算  ②单位工程概算的编制方法 ◆单位建筑工程概算的编制方法
◆设备及安装工程概算的编制方法
③单项工程综合概算、建设项目总概算的编制方法 ◆逐级综合、汇总。 ④设计概算的审查内容 ◆编制依据： 合法性、时效性、适用范围。 ◆单位建筑工程概算：工程量、采用的定额或指标、价格、取费等。 ◆设备及安装工程概算：设备购置中的原价或抵岸价，运杂费；安装中的…。 （5）施工图预算的编制与审查 ①概念： 施工图设计完成后…建筑安装工程费用（工程价格）…预先测算。 ②施工图预算的编制模式 ◆传统的计价模式（定额预算） ◆工程量清单计价模式 ③施工图预算的编制依据 设计图纸、施工组织设计、与…有关的计价依据等基础资料！ ④编制施工图预算的单价法和实物法  预算单价法编制施工图预算程序示意图  实物法编制施工图预算程序示意图 ⑤施工图预算的审查 ◆审查的内容 三个方面（工程量、定额、取费） ◆审查的步骤 三个步骤 ◆审查的方法：逐项审查法、标准预算审查法、分组计算审查法、重点审查法等多种方法。 思路 适用条件或特点（对应于编制）   3.建设项目的竣工验收 根据建筑工程施工及验收规范 坚持“验评分离（建设单位自己验收，向质监站备案），强化验收，完善手段，过程控制”的指导思想 （1）工程验收的程序 ①检验批及分项工程的验收 监理工程师（建设单位项目专业技术负责人）组织施工单位项目专业质量（技术）负责人等进行验收 ②分部工程的验收 1.总监理工程师（建设单位项目负责人）组织施工单位负责人以及技术、质量人等进行验收 2.地基基础、主体结构等可要求相关勘察、设计单位的项目负责人参加。 ③单位工程的验收 A.竣工预验收 施工单位应在自查、自评的基础上，填写工程竣工报验单，并将全部竣工资料报送项目监理机构，申请竣工验收。 总监理工程师应组织各专业对竣工资料和各专业工程的质量情况进行全面的检查。 1.质量问题 2.功能试验项目 成品保护 总监理工程师签署工程竣工报验单，并向建设单位提出质量评估报告 B.正式验收 1.建设单位收到工程验收报告后，其项目负责人组织施工、设计、监理等单位负责人进行单位工程验收。 大型项目的组织者 2.建设工程经验收合格并办理竣工结算后，方可交付使用。 （2）竣工验收的条件 ①竣工验收应符合下列要求： ◆设计文件和合同约定的各项施工内容已经施工完毕； ◆有完整并经核定的工程竣工资料，符合验收规定； ◆有勘察、设计、施工、监理等单位签署确认的工程质量合格文件； ◆有工程使用的主要建筑材料、构配件和设备进场的证明及试验报告。 ②竣工验收的工程必须符合下列规定： 1.合同约定的工程质量标准； 2.单位工程质量竣工验收的合格标准； 3.单项工程达到使用条件或满足生产要求； 4.建设项目能满足建成投入使用或生产的各项要求。 （3）竣工验收的程序 A.承包人确认工程竣工、具备竣工验收各项要求，并经监理单位认可签署意见后，向发包人提交“工程验收报告”； B.发包人收到“工程验收报告”后，应在约定的时间和地点，组织有关单位进行竣工验收，并形成“工程竣工验收报告”，各参与方负责人签字、盖章； C.通过竣工验收程序，办完竣工结算后，承包人应在规定期限内向发包人办理工程移交手续。 （4）竣工决算 ①竣工决算的概念 ◆建设工程从筹建到竣工投产的建设全过程中发生的所有实际支出，包括设备工器具购置费、建筑安装工程费和其他费用等。 ◆它对反映投资效果、进行技术经济分析等，具有重要的作用。 ②竣工决算与竣工结算的区别
③竣工决算的内容 ◆竣工决算文件通常由以下四个部分组成：竣工财务决算报表；竣工财务决算说明书；竣工工程平面示意图；工程造价比较分析。 ◆而且，以其中的前两个部分更为主要。 一、大﹑中型工程项目竣工财务决算报表 1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2） 2.大﹑中型工程项目概况表（8-3） 3.大﹑中型工程项目竣工财务决算表（8-4） 4.大﹑中型工程项目交付使用资产总表（8-5） 5.工程项目交付使用资产明细表（8-6） 二、小型工程项目竣工财务决算报表 1.工程项目竣工财务决算审批表（8-2） 2.小型工程项目竣工财务决算总表（8-7）（该表由表8-3和表8-4合并而成） 3.工程项目交付使用资产明细表（8-6） 4.房地产开发程序（举例） ◆ 房地产开发的含义： 房地产企业按照城市规划和详控规划的要求，对土地开发和房屋建设进行“全面规划、合理布局、综合开发、配套建设”，及相应的房地产营销与物业管理，以取得良好的经济效益、社会效益和环境效益为目的的综合性生产经营活动。 ◆房地产开发的基本流程  （1）投资决策（立项） ◆国有土地使用权证 （2）建设用地规划许可证  （3）建设工程规划许可证  （4）施工许可证  （5）商品房销（预）售许可证 1.竣工验收 2.房屋租售  （6）房地产开发收费（举例） 沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（一）
沈阳市房地产开发项目部分收费明细表（二）
二、房地产开发项目管理 1.概述 （1）关于房地产 ◆房地产（Real Estate），也称不动产（Real Property），目前通指土地、建筑物及其它地上定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。例如，土地使用权与土地所有权，房屋的收益权、处置权、抵押权等。 ◆房地产作为一种产品，通常具有使用（消费）、投资以及虚拟（金融产品）等不同属性。 （2）关于房地产市场 作为房地产业赖以生存的房地产市场，至少包括土地市场和商品房市场两大部分：在土地市场中，土地使用权出让属于土地的一级市场，土地使用权转让属于土地的二级市场，土地使用权出租属于土地的三级市场；在商品房市场中，增量房的交易属于商品房的一级市场，存量房的交易属于商品房的二级市场，房屋出租属于商品房的三级市场。  （3）关于房地产业 ◆房地产业是从事房地产投资、开发、经营、管理和服务的产业。其活动主要限于流通领域，在国民经济产业中属于第三类产业（K门72大类）。 ◆房地产业可以分为房地产开发业和房地产服务业；其中，房地产服务业又包括房地产中介服务业（含房地产咨询、房地产估价、房地产经纪等）和物业管理业。  （4）我国房地产开发的可能模式及其比较
（5）房地产开发项目、工程项目以及项目管理的区别 ◆房地产项目：以开发为载体，以投资为目的 ◆工程项目：地点固定，周期较长 ◆项目管理：管理活动，委托咨询机构 1.历史上，项目脱胎于建筑工程。 2.房地产项目不等于房地产工程：房地产项目包括立项、策划、设计、建设、收尾等阶段；包括营销、设计、事务、工程、销售、客服等职能。 3.项目管理不等于工程管理：项目管理是与工程管理同样严谨的一门管理科学。 4.房地产项目目标相对其他种类项目更明确。 项目管理的“二维构成”  （6）项目管理的目标 ①质量控制 ②进度控制——时间控制 ③投资控制——费用控制  ④安全管理  ⑤合同管理 ⑥信息（档案）管理 ⑦协调有关各方的关系（目标的分解）  ◆房地产项目管理的“六管”  2.房地产开发项目的质量管理  ◆工程质量 指工程项目满足建设单位需要的，在使用过程中符合国家法律、法规、技术规范标准、设计文件及合同规定的特性综合。 其主要特性包括：①适用性；②耐久性；③安全性；④可靠性；⑤经济性；⑥与环境的协调性。 ◆工程质量的内涵 产品质量←工作质量（工序质量，过程质量）  ◆ 质量文化及其打造  1.中国质量管理的发展：TQC、TQM、IS09000、6西格玛、ERP 2.突破口和管理工具上：乱点鸳鸯谱，赶时髦，学招式，学皮毛 3.实施变革和过程管理上：蜻蜓点水、戏化质量文化 4.领导把要培养的孩子交给别人养 ◆ 从创建质量文化和质量行为准则入手   ◆质量策划 ①确定质量目标 ◆总体质量水平：鲁班奖、XX杯 ②建立质量管理体系的重要性 ◆减小失误概率 ◆持续保证成功 ◆系统性控制风险 ◆职责清晰 ◆对供方的质量管理 从产品开发的流程：拿地——设计——报建——建造——销售——投诉处理——物业管理中不难发现，几乎每个环节都离不开合作的供方；如果供方提供的产品和服务能满足要求，则开发单位的工作质量和效率就会大大提高。  整合承建商资源，为工程质量服务  与供方沟通的方式和方法  ◆设计控制的方法  ◎设计指导书 ①对设计功能性、合理性、具体的施工做法提出要求，包括各地区公司所在地区具体标准的提供，并补充地区公司编制的技术标准的做法。对工程做法、建筑构造等的总结，绝不能只依赖于设计师。最为有效和主动的方式，是将总结融入到设计指导书中去，让设计师（设计院）在最初的出图中尽量地减少设计缺漏。 ②编制各专业施工图出图标准 3.房地产开发项目的成本管理 （1）开发项目成本的构成与形成    （2）确定目标管理的里程碑  （3）成本管理模式的基本框架  ◎成本管理的流程   （4）过程控制——采购管理 ◆ 采购管理的知识体系  ◆ 采购的原则 1.透明公正原则 2.充分竞争 择优中标原则 3.廉洁奉公原则 4.维护信誉原则 5.保密原则 6.可追溯原则 7.网上招标原则  ◆供应商评估 ◇过程评估：月度评估、季度评估、半年度评估、年度评估 ◇后评估：合同工程完成后3个月内  4.房地产开发项目的进度管理 ◆建设工程进度控制是指对工程项目各阶段的工作内容、工作程序、持续时间和衔接关系根据进度总目标及资源优化配置的原则编制计划并付诸实施，然后在进度计划的实施过程中经常检查实际计划是否按计划要求进行，对出现的偏差情况进行分析，并采取补救措施或调整、修改原计划后再付诸实施，如此循环，直到建设工程竣工验收并交付使用。 ◆三级计划管理体系的组成 （1）一级计划：三年经营计划 1）公司发展战略与策略 2）公司经营目标：1.业绩；2.品牌与客户；3.内部管理；4.创新和可持续发展。 3）公司经营计划---业绩目标的细化 利润﹨销售面积﹑销售收入﹨资金控制性计划﹨土地储备控制性计划﹨人力资源控制性计划﹨个项目开发控制性计划 （2）二级计划：项目开发工作指导书等 ◆由相关责任部门拟稿，计划管理工作组审核，总经理签发。 1）目标分解的产物-----业务目标与管理目标 2）各部门季度及年度考核的依据 3）内容 ①项目开发工作指导书：项目经营目标，项目开发进度（狭义的计划），质量管理﹑风险管理。 ②《财务管理﹑销售管理﹑土地储备﹑人力资源工作指导书》 ③《各职能部门年度工作目标与计划》 项目计划（二级计划）在项目生命周期的位置    （3）三级计划：各专业部门围绕项目的作业计划 ◆由项目总经理协调各专业部门拟稿（集成），项目总经理审核签发。 1）控制性进度计划（为业主服务） ①材料设备进场计划（项目部编制） ②分包进场计划（项目部编制） ③施工图需求计划（项目部编制） ④采购和招标计划（工程管理部编制） ⑤销售配合（卖场）计划（项目部编制） 2）施工总进度计划（为施工服务） 3）阶段性进度计划 ①前期及基础施工阶段进度计划 ②主体进度计划 ③装修进度计划 ④验收进度计划 4）月进度计划﹑周进度计划﹑日进度计划 工程项目计划（三级计划）控制流程 点击此处查看图示 （4）实施控制的工具  ◆时标网络计划  ◆香蕉曲线比较法  ★进度控制的措施包括组织措施、技术措施、经济措施和合同措施等。 5.房地产开发项目的风险管理 （1）项目风险的定义 ◆项目运作中存在不确定的事件或情况，发生后会对项目的目标产生某种正面或者负面的影响。  （2）风险产生的原因  内控的范围和影响  趋势：全面风险管理 每个阶段并不意味着对前一段的否定，而是在其他基础上的提升。 （3）常见的项目风险防范对策  企业面临着诸多风险，不同的控制方法是为特定事项的相关风险而设置。 ①项目招投标与合同风险 包括承包商选择不当，工程合同核心条款有漏洞，索赔导致成本上升工期拖延；基础管理不到位，内部员工未遵循职业操守所导致的风险等。 ②项目经营计划风险 包括项目开工、预售、竣工、交付等重大计划节点滞后所导致的风险。 ③项目质量管理风险 ④项目形象风险：风险识别、风险定性分析、风险定量分析、风险应对计划、风险监控。 内部控制与风险管理的关系 企业管理在风险问题上的三个层面划分  ◆就防范企业所面临的全部风险达到既防止出错又创造效益的目标来说，内控只是风险管理的一个组成部分，使风险防范机制更可靠。 ◆企业管理体系的控制有效性和可靠性常被称为内控体系的有效性和可靠性问题，则风险管理体系又只是内控体系的一个组成部分。传统风险管理主要体现在危机处理上，现代风险管理要求是超前预控。  三、装修工程估价  1.装修工程造价管理的特点及影响因素 （1）装饰工程与装修工程 ◆可移动部分的装饰与不可移动（固定）部分的装修。 ◆根据原建设部《建筑装饰装修管理规定》，建筑装饰装修工程，是指为使建筑物、构筑物内、外空间达到一定的环境质量要求，使用建筑装饰装修材料，对建筑物、构筑物的外表和内部进行修饰处理的工程建筑活动。 （2）装修工程造价管理的特点 ◆装修工程本身不规范。 多数装修项目侧重于考虑建筑的美观与装饰效果，不具备建筑主体那种特有的耐久性、实用性及安全性；设计人员以及国家颁布的设计规范、质量标准缺失、滞后；施工过程中设计变更时有发生等。 ◆材料价格与规格复杂 装修材料品种、规格繁多，质量参差不齐，价格千差万别；业主不了解行情、内幕等。 ◆造价管理基础薄弱 由于装修工程新技术、新设备、新工艺、新材料层出不穷，导致装饰定额缺项较多；取费标准混乱；缺少专业管理人员，“量”、“价”空子较多。 （3）影响装修工程造价的主要因素 ◆装修项目（内容）和工程数量 ◆工程的难易以及精度要求（管线的明线与暗线；铺地板的实木地板与复合地板） ◆装修的档次（原装进口、合资企业或国产的洁具） ◆要素的市场价格及浮动 ◆施工单位的级别和收费标准（装潢公司的规模、办公地段、场地大小→管理费用） 2.装修工程造价的估算方法 （1）直接费用的综合系数法 ◆基本思路：直接费用+（直接费用×综合系数）=总造价 ◆直接费用包括：材料费、设备辅料费、运费和人工费 ◆综合系数包括：利润、各种施工收费、管理费和税金，一般为20%左右 ●大公司惯用的“透明报价” 总造价=材料费+人工费 （2）单项工程包工包料造价加总法 ◆基本思路：∑单项工程（包工包料）造价=总造价 ◆若乳胶漆的材料费加人工费为15元/平方米，所要涂刷的面积为150平方米，则墙面工程的单项工程造价为2250元。 ◆总造价中已包含清除施工垃圾和运费，不要重复计算。 ◆如果由业主自己提供材料或设备，则应扣除相应的材料款或设备款。 3.装修工程造价管理（确定装修项目、装修标准和工程量） ◆为完善装修工程造价管理，除合理确定装修的项目、标准外，还需加强设计阶段、施工阶段以及竣工决算阶段的造价控制。  ◆预算表（节选）-1    预算表（节选）-3 4.关于精装（修）房 （1）毛坯房与精装房 ①毛坯房，也称清水房，即开发企业只为消费者提供住房框架，内部装修全由消费者自行完成。 ◆虽然有利于个性发展和满足，但是弊多利少，劳民伤财、影响环境和人们健康。属于不可持续的高碳行为。  ②全装修 ◆2002年6月，建设部住宅产业化促进中心在《商品住宅装修一次到位实施细则》中指出：“商品住宅装修一次到位所指商品住宅为新建城镇商品住宅中的集合式住宅，装修一次到位是指房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成，可以简称全装修住宅。” ◆全装修只是简单装修，包括地板，卫浴和整体厨房等。 ◆精装修比全装修多出一些家具，一般精装修房子可以提包入住。 ③精装房  （2）我国精装房的发展历程及趋势  ①“三阶段”发展过程 ◆“三阶段”汇总表
②发展的现状 ◆西方发达国家精装房比例高达70%；我国的精装修房发展还处在起步阶段 京、沪、广等一线城市精装楼盘发展迅速；未来将得到更大发展，北京市（2009年）房地产市场供应的精装房比例有望达到80%，上海市（2010年）的精装房供应比例也将达到80%。 ◆长沙出台了《2009年长沙市住房建设计划》中，也提出了在全市积极推广精装房  ◆我国主要城市房地产市场之精装房供应比例增长图示 ③随着中国房地产市场的宏观调控，部分城市的房价起伏跌宕，精装房的发展也遇到了一定困难。 ◆相关的法律法规建设滞后，市场鱼龙混杂，对精装房质量的投诉也越来越多。 ◆可以预见未来几年，精装房的发展会出现一定的反复。但从长远来说，精装房仍然是房地产市场的主流发展趋势。 ◆在沪、杭等城市，万科已取消部分原定精装的楼盘，改为毛坯房。 ④我国发展精装房市场的理论 ◆房地产开发与经营原理 ◆规模经济原理（经济承受能力） ◆住宅产业化原理（具有成功范例） ◆可持续发展理论 ◆低碳经济原理 万科曾称，2010年将撤出毛坯房市场，全面推行精装修房。 某市的精装房与清水房的界定
税收 （3）我国精装房的SWOT分析
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