【原】第971篇|房地产项目全周期管理——首开阶段（1）

成长印记 2022-05-25 发布于浙江

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拿地后到首开前阶段是房地产项目最复杂的一个阶段，几乎各个条线都在密集并行推进工作，设计、营销、招采、成本、工程、运营、财务、人力等条线都在开展工作。这个时候就需要有一个指挥棒，把各条线组合在一起，串在一起朝着共同的时间节点推进，分工配合。

一、投资交底、计划先行

（一）投资交底会

拿地后，第一时间召开投资交底会，很多时候拿地前具体落实人员和拿地后实操人员是两批人员。一般企业都有拿地工作小组，投资部牵头，设计部有投前组负责强排方案、初步方案，营销部有投前的市场组配合市场和量价分析，成本部有投前测算组负责目标成本测算，财务有融资人员负责融资方案，一些具体工程策划、计划排布以下属单位的人员为主。且拿地前的各部门参与深度不一样。

基于以上，拿地后第一时间组织交底是非常必要的。由投资将地块情况、经营思路和目标对操盘团队及平台各管理条线做一个深入交底，让拿地后的实操和管理对接相关人员快速熟悉项目情况，进入状态。

（二）计划先行

1、拿地前：排布的计划颗粒度较粗，一般为里程碑及一级节点计划，基于地块基本情况、政策条件、工期经验排布。

2、首开专项计划：拿地后需拉通交圈排布详细可实操的详细专项计划。

（1）设计分项：总平方案初稿、总平方案定稿、总平户型内部确定、简易文本、正式报规文本、施工图单位确定、PC图纸深化单位（如有）、景观设计单位确定、景观方案定稿、精装设计单位确定（如有）、确定桩型及桩长、桩基施工图（首开）、底板基础图（首开）、基坑支护方案、全套施工图（电子版）、精装施工图（如有）

（2）前期报建分项：报规文本报进、市长会过会、总平公示开始、图审合格书、方案批复、精装施工图图审合格证（如有）、土地款缴纳、用地规、土地证、工规证、施工证、预售证

（3）成本招采分项：地勘单位定标、土方清单、土方单位定标、桩基清单、桩基（包含围护桩）单位定标、桩基检测定标、工程监理定标、总包模拟清单、总包单位定标

（4）工程分项：详勘进场、详勘数据出具（首开）、前期土地平整完成（包括清表）、临电临水接入（如有）、桩基开始施工、桩基完成（含检测）、总包单位进场、土方开挖完成、基础垫层施工完成、底板钢筋绑扎完成、主体至正负零、主体达预售条件、取证交付样板房（根据地方政策要求，如有地区要求精装修含全装修项目，必须有交付样板房，可实体可临建，政府验收后才能取证）

（5）经营会议：跟踪公司内部首开前的重要经营决策会议，如启动会、方案会等。

【文章完，未完待续】