|
从这里开始 写千字案例，滚复利雪球 总结经验教训，挖掘知识财富 向过去问道，把经历升华 从这里开始 用硬知识，展现专业之美 字数5200阅读时间9分钟 作者在《快周转下的总包转包干、无证施工，如何应对？》（点击标题、即可阅读）这篇文章中介绍了成本管理人如何系统地面对开发报建的成本管理。 开发报建主要流程，点开可放大阅读 本篇将重点从如何减少无证施工下的无效成本这一问题出发，从土方工程、桩基工程、总包招标三个合同为例，分享如何跨界协同、巧妙穿插来降低无效成本？ 备注：笔者一年里经历两个地块的前期工作，经过与各部门的沟通协调，总结的一个普通住宅项目较为紧凑的前期工作穿插图。（不同的城市，不同类型的项目，报建进度，设计进度，工程节点都会有所不同，而且报建的进展，每个项目都会有特殊情况，需要根据项目的实际情况进行各个工作的穿插，而不能一味套用，而且要根据每项工作的进展情况时时动态纠偏调整策略） ① | 土方工程 | ▾ 1、土方开挖节点安排 土方开挖主要是先开挖塔楼部分，以确保提供工作面给桩基单位，这样能保证预售节点。土方开挖不受制于总图，只要有初步的总图与大致的开挖标高便可以进行开挖。但是整个土方开挖工作的安排有以下3点需特别注意： ① 天气限制：出土受天气的限制，如果是雨季，则会导致出土效率受限。如果有条件，尽量避开雨季。如果地块分期，那么对于首期，由于受限于拿地时间和预售时间，土方开挖的时间无法避免；但是如果对于后面的分期（二期和三期）则时间较为灵活，尽量在雨季来临之前，完成塔楼土方的开挖工作。 ② 塔楼土方完成节点：塔楼土方应越早开挖完成越好，最晚需要在桩基开工之前完成80%以上，以避免影响桩基的开工时间节点。 ③ 合同提前约定易争议问题：如，分两次开挖的说明——由于开挖之前总图未确定，所以开挖的标高很有可能不正确，所以存在二次开挖的情况，这个时候合同里面一定要进行说明。例如：第一次塔楼开挖的标高是30米，但总图确定后，开挖的标高调整成了30.5米，那么需要二次开挖。如果合同不约定清楚，土方单位很有可能以二次开挖降效为由向甲方索要大笔签证。 2、无证施工成本管控要点 （1）合同中约定无证施工协调费用 合同中要约定，在甲方无总图的情况下，土方单位也要能够出土，而且因此产生的协调费用应该由土方单位来进行承担。包括达不到要求但要办理渣土证的费用、土方施工期间，执法人员的沟通协调费用等费用，可以约定在开办费用中包干计取。 （2）注意塔楼场内转土情况 对于要赶预售节点，但又政府管控严格确实无法出土的情况，需要制定场内转运方案，并且进行报批。作为项目成本，如果是为了赶预售节点，该增加的成本应该是要认可的，但是一定要注意以下4点： ①合同中约定松散系数 ：合同中要约定场内转运后再次外运的土方不计算松散系数。 ②塔楼土方和纯地库土方的范围如何界定？此时在同意工程部进行签证的同时，需要迅速的让工程部出具塔楼基坑的开挖转土方案，工程部确认后，方可进行塔楼基坑的开挖。如果工程部没有方案，那么土方单位很有可能随便一挖，一栋主楼就可以多转100多立方。 ③开挖完成面标高收方确认：开挖完成后，立马对开挖完成面标高进行收方确认，这样可以进行转土工程量的确认。 ④提前预警，避免二次转土：此时成本应给出预警，需要工程部注意土方堆土位置（尽量避免堆放在塔楼位置），避免土方随意堆放，造成最终二次转土。笔者经历过一次血的教训，如下： 【案例】一次场内转运，工程部将一组团的土方堆放在二组团塔楼位置，原定二组团半年后开工，有充足的时间。随后集团突然调整供货节点，要求二组团马上开工，为抢二组团供货节点，当二组团土方仍然不能外运时，部分一次转运的土方再次场内转运，增加无效成本约30万元。在加上合同中未约定场内转运再次外运的松散系数的问题，导致场内转运土方，土方单位要求在原定方量基础上再计算松散系数。 （3）重视渣土运输证件的办理 为何要了解渣土证办理的相关事宜？因为渣土证的办理涉及到你所在项目何时能够名正言顺的顺利出土。如果没有渣土证，项目塔楼又需要抢预售节点，那么则会出现土方需要场内转运而增加大量无效成本，所以渣土证的办理事宜，应是成本重点关注的事项。应要了解渣土证办理的资料，流程，费用与周期。 经实际调研，某市渣土证办理需要的资料如下： 从以上资料清单可以看出，《建设工程施工许可证》或住建部门批准的质监、安监提前介入手续，在土方施工阶段，是最难以提供的资料。这时则需要沟通土方单位与政府部门进行沟通，在缺乏此项资料的前提下，需要将渣土证办理下来，需要的沟通费用约十几万至几十万不等。合同中应约定清楚，此项费用是计入综合单价，还是单独列支？不然后期会出现土方单位单独对此项费用进行索赔。 正在征稿，只需要1000字 有案例模板，欢迎添加胡卫波微信垂询， 微信号18101919517 ② | 桩基工程 | ▾ 1、桩基开工节点 塔楼部分桩基抢工工期约为1.5个月（约按照4栋高层计算），因为有可能涉及无证施工的停工及夜间施工降低功效，实际执行的工期应预计2个月到2.5个月左右。经分析，桩基础的开工有三种情况节点。 ①最保守的节点：应该在总图审批通过以后开始进行施工，以免确保总图的变动导致很多桩成为废桩。 ②相对合适的节点：也应该在总图初步确定 ，准备进行公示后进行开工（公示期一般为一周），因为正常情况公示只是一种程序性的动作，一般不会再变动。 ③最激进的节点：至少要在方案经政府各职能部门的内部评审会议之后才开始，一般内部评审会议以后就不会有颠覆性的调整。但是规划指标及日照的复核，有可能会导致总图的略微变动，导致部分桩成为废桩。 以上三种开工节点，根据公司对项目开发节奏的要求及内控计划进行灵活调整。 2、无证施工成本管控要点 新拍地块，为了快速开盘，一般开发报建的进度都赶不上工程进度，所以桩基础工程在很大程度上都是处于无证施工的状态。这里以人工挖孔桩为例进行说明，桩基础在无证施工状态下的成本管控要点。 （1）无证施工导致的夜间施工 夜间施工情况：在桩基施工阶段，通常都是无证施工，经常会出现白天无法施工，晚上偷偷摸摸施工的情况。夜间施工情况不可避免，而且对于承包商存在“施工降效”和“人工工资增加”的情况，此种情况需要在清单中进行描述，承包商考虑其相关风险，开办费用进行包干处理。一般合同中都会约定“施工单位不以夜间加班为由向甲方要求增加任何费用”，但这样约定，真的管用么？ 笔者经历的教训：施工单位以合同中的“夜间施工”仅仅指的是正常赶工需要进行“夜间施工”，而项目基本上是因为无证施工导致需要“夜间施工”，“无证施工”是甲方的责任，故向甲方索赔“夜间施工增加费”约20万元。最终索赔成功，因无证施工本身违法，所以合同中出现的字眼一般是“夜间施工”，但不会出现“无证施工”的字眼。 应对措施： ① 清单中列支一项夜间施工费用，由投标单位进行填报； ② 在定标之前书面约谈拟定标单位，本项目会出现无证施工的情况，其导致的夜间施工费用是否在开办费中考虑齐全。 此洽商纪要不计入合同文本，此时尚未定标，甲方占有主导地位，只要交代清楚，一般后期投标单位不会无理索赔。 （2）无证施工导致的间歇性停工 间歇性停工情况：由于无证施工，项目现场经常会需要应对执法检查，所以不可避免的出现间歇性不连续的施工。作为成本，应了解到，这样的停工会对“劳务班组”的稳定性造成影响，因为你停工会造成劳务班组同样时间内工作量降低，工资收入则会减少，所以一旦停工时间略长，会造成“劳务班组”要求离场，去别的工地施工干活 。 对于间歇性停工，一般性合同中都会进行约定：对于非因乙方原因导致的停工，经甲方批准后，工期可以予以顺延，但乙方承诺费用可以不予增加。但是这个条款会有用么？ 笔者经历的教训：如果一旦预期停工超过3天以上，他会告诉你：抱歉，这些工人要到另外一个工期去干活，我可以不向你甲方要补偿费用，但是如果工人一旦出场，那么等你复工就需要7-10天左右的时间，你能接受么？如果你不能接受，那么请支付窝工费用。项目部由于要抢预售节点，但合同条款定死不能支付费用，届时项目部将进退两难。 应对措施：在合同中约定清楚 （3）无证施工，使得工期延长导致的材料调差 对于有施工许可证的情况下，一个标段（按照4栋高层，10万平计算），工期一般在1～2个月，不会存在间断性施工，工期较短，材料波动的幅度不大，可以考虑在综合单价中，不予进行调差；在无施工许可证的情况下：由于无证施工，白天不能施工，而且经常有可能应付检查而不能施工。一定要约定清楚材料价差调整条款。 【案例】笔者经历的项目，实际合同签订日期是2月份，合同工期1个月（3月开工，4月完工），但是实际情况4月份开工，由于规划总图被政府推翻，工期断断续续持续至当年12月份。工期由1个月，延长至了8个月。时间跨度太长，材料上涨幅度不可控。 由于合同中无材料调差条款，后续由于环保督查，钢筋混凝土材料价格大涨，最终导致施工单位索赔材料调差金额约10万元。鉴于市场情况的不确定性，甲方成本部花了大量的工作与集团解释，最终同意施工单位的索赔。 材料调差条款建议： ③ | 总包工程开工 | ▾ 1、总包招标节点 总包招标启动到总包正式大面积开工，要预留3.5个月的时间： 2、总包开工节点 因为总包如果一旦中间停工，则会涉及到较大数额的停工索赔。如果总包进度延后，则会出现拖延预售节点。所以总包开工节点的把控至关重要，不能冒进，不能滞后。原则就是：在保证预售节点的情况下，尽量取到施工前介手续再开工，以避免无证施工的停工及无证施工的处罚。需关注以下4点内容： ① 熟悉预售工期：对于一般的项目（两层地库，五层预售，一般只需要做到四层+五层脚手架，即可达到预售节点），从总包浇筑垫层开始，在抢工状态，大约2个月的时间可以达到预售节点（中间不停工）。如果你不懂工期节点，作为项目经理就会给自己预留足够空间，要求合约部门尽早确定总包，让总包尽早开工，以避免后期工程工期节点压力过大。如果工期节点太超前于报建的节点，有以下3种后果： ② 跟进报建进度：拿到施工前介到拿到预售许可证大约2.5个月左右的时间，这个时间之内差不多刚好够工程赶预售节点的时间。施工前介手续的办理，一般情况下在拿到工程规划许可证的前后可以完成办理。如果你不懂报建的进度，你就不知道总包的节点如何与报建的进度进行穿插。 ③ 跟进设计进度：在拿到施工前介手续以后，总包要进行开工，在此之前一个星期必须完成整套施工图的设计，并且进行施工图的内部审图工作。而不是在施工地库底板之后，还没有标准层的建筑结构图纸。如果你不跟进设计的进度，不对设计的进度提要求，那么就会导致上午出一张电子版图纸，下午就施工的情况，施工图的混乱将全部会体现在最终的拆改成本中。 ④ 及时跟进施工图审查和消防审查意见：例如在施工地库塔楼的时候，施工图审查和消防审查尚未完成，这两个审图环节提出的审图意见，很有可能导致部分建筑结构的变更，导致拆改等相应工程。所以在施工图审查和消防审查意见出来第一时间，要提醒并协调总包、设计、工程，评估施工图审查意见和消防审查意见对现场的影响有多大，并且第一时间采取措施，降低因此带来的无效成本。
| 总 结 | ▾ · 对于土方施工，合同层面约定清楚无证施工的相关费用、分批次分层开挖的降效费用、场内转运后再次外运的松散系数的说明；办证层面积极了解渣土证的办理流程及进展；执行层面对于塔楼土方必须进行场内转运的事情严格管控。 · 对于桩基工程（以人工挖空桩为例），对于夜间施工，间断性施工、工期延长导致的材料调差以及桩头超灌会产生的额外成本要有相应的预判，并且做好相应的对策。 · 对于总包招标时间节点，要预留时间；对于总包开工节点，要熟悉预售工期、跟进报建进度、设计进度、及时跟进施工图审查和消防审查意见等。避免因无证施工，导致中间停工、工期延误等造成的无效成本。 很大程度上，每个部门都是为自己部门的业绩负责，都会做出对自己部门有利的决定。若成本不能对各个环节熟悉，预售之前就会出现各种无效成本。例如：废桩，拆改，协调费用，无证施工罚款，赶工费用，停工索赔费用，而且每个部门都会告诉你，这是没办法、无法避免.... · 工程会告诉你，我必须尽量提早动工，完不成预售节点，你能负得了责任么？谁叫报建这么慢，老拿不到施工证和施工前介，搞的我总停工，我有啥办法？ · 设计会告诉你，时间这么紧，我又不是复印机，出图不可避免出现错误，能怪我么？ · 报建会告诉你，报建是因为政府部门的原因，就要这么长时间，这无证施工罚款和停工，关我啥事？我不让工程开工，他要开工，能怪得了我么？ 作为成本，如果对各个环节有一定程度的熟悉，那么就可以与各个部门进行跨界协同，给公司层面的领导提出相关的建议，在能达到预售节点的情况下，也能尽量降低无效成本，达到成本部门的工作业绩。
|
|
|
