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前言：工期不应是工程完全来决定的，作为成本，对各主要工程的工期应有框架性的理解，成本部门应该是合同工期把控的二道关口，避免因为合同工期设置的不合理项目成本工作的开展造成不良影响，或者成本的增加。 成本应对整个项目的工期 有一个概括性的了解 1 标准工期常规要点如下： 1. 从总包开始浇筑垫层到处出正负0，两层地库，标准工期为55天-60天，大约一个月一层塔楼地库； 2. 主体结构标准层大概6天一层； 3. 结构封顶后80天开始落外架，落外架大概是4天一层 4. 外架落完至竣备完成大概150天，5个月的时间。 5. 从竣备到交付要预留30-60天，也就是1-2个月的时间。 6. 毛坯项目从开工到竣备标准工期，33层高层为：23.2个月，40层超高层为26个月； 7. 在第6点基础上，全装修竣备的项目，考虑装修穿插应增加3个月工期，毛坯竣备精装交付的项目，施工工期增加4个月，并且预留1一个月的整改期。 土方工程工期把控 对成本的影响 2 A.土方合同工期，要从以下几个方面入手： A.1塔楼与地库分开设置工期： 根据各楼栋的预售节点，塔楼土方开挖外运单独设立工期，是否分楼栋设置，根据具体情况而定；此外为纯地库部分的土方开挖外运工期； A.2土方工期设定五大要素： 预售节点、季节性因素、对方的机械台班数量资源、环保政策的松紧程度，渣土证的办证进展。 A.3土方工期设定的主线思路： 以预售节点为准绳，同时要求对方投入的机械台班的数量做依托，同时考虑季节性因素、环保政策的松紧程度和渣土证的办理进度来确定呢。 B.不合理工期设定对成本的影响： B.1 工期设置不合理导致财务成本增加 如果笼统的土方工程只设定一个工期，如果地库塔楼开挖的节点不进行约定，则就算总工期符合合同要求，但是有可能无法满足预售节点的要求，而开发商确没有制约施工单位的依据； 预售节点延迟将会直接影响项目的现金流回正时间，从而间接性的导致项目财务成本的增加，自有资金回报率的降低。 B.2 相应的机械台班资源匹配相应的工期 如果合同中不约定相应的机械台班投入的数量，则不能对有效工期进行资源上的支撑。 等你需要对方增加运输车辆及挖机台班进行阶段性抢工的时候，对方可能会以“我主要满足你总工期即可，阶段性抢工，要增加相应费用。” 但究其根本原因是他没有那么多的资源调动那么多机械台班，或者所需要花费额外的成本才能达到甲方的要求。 桩基工程工期把控对成本的影响 3 A.桩基合同工期的设置，需要考虑如下几个因素 A.1 地库主楼分开设置工期： 同样主楼下的桩基和纯地库的桩基应分开设置，主楼下的桩基应考虑预售节点而设置，具体是否分楼栋，需要考虑预售节点的批次。 A.2 相应工期匹配相应的劳务资源： 同样匹配相应的工期，合同中应约定应投入的机械台班或则人工的数量。例如：人工挖孔桩，需要根据工期来匹配人员的组数，每组人每天能下挖多少米，从而有相应的工人资源来支撑工期的实现。 A.3 无证施工对工期的巨大影响： 从政府部门来讲，只有拿了施工许可证才可以进行桩基础的施工。但是正常情况为了提前预售，桩基工程都是采用无证施工，经常会有执法部门阻断施工，那么则不能够按照正常白天施工的情况来设定工期。 B.桩基工期设定对成本的影响 B.1不合理工期排除不知情投标单位： 桩基工程一般采用招标确定队伍，如果工期设定无法完成，但是实际情况工期那么紧张，则招标阶段则会有不明就里的单位放弃投标。或则将报价提高以适应最紧的工期，而让知道实际情况的投标单位的报价更有优势。 B.2 工期不合理导致材料调差索赔： 如果桩基工程按照正常偏紧张的施工工期，且无调差条款，但是实际情况却有可能因为无证施工的原因延迟开工，或者断断续续施工，导致工期延长几倍。期间材料价格大幅上涨，则会让桩基单位提出材料调差的索赔。 总包工程工期把控 对成本的影响 4 A. 总包提前定标，但是延迟进场导致进行材料调差的索赔。 【实战案例】：某项目合同中约定进场时间为18年6月（材料调差基价为2月份信息价，变化3%以内不调），原定公司决策，总包要进行一部分的无证施工，但是后期因执法环境严格，无法进行开工。 后期又因为施工证拿证时间延后，导致项目11月份才开工。但是6月到11月主材价格大幅上涨，总包单位要求计价从2月份调整至11月份，期间的材料价格涨幅计入总包转包干，且不扣除3%的涨幅。 材料价格涨幅导致金额增加2000万元，其中涨幅3%涉及金额约400万元。 【案例总结】总包的开工日期以预售节点为导向，结合标准工期要求，同时考虑报建条线施工证拿证的进度来确定。切记早早定标，迟迟不进场。 B.总包材料调差对工期资料的管理 B.1 过程中及时收集浇灌令： 主体结构施工期间各阶段的混凝土浇灌令，应该在每月收集，要求总包单位将纸质版的浇灌令提交给成本部进行存档。否则，待后期再收集资料，你收集到的浇灌令的日期很有可能是一个“被改造过，且失真”的资料。 B.2 两个工期的对比： 调差对应的“实际工期”应与“合同工期”应进行对比说明，并且对差异部分进行说明和责任分判。 C、后期跟踪总包工期，进度落后将直接导致大量代工 如果交付前半年，由于总包问题，进度严重落后，则很有可能会导致大量第三方代工，而且导致扣款困难。 成本应在交付前半年重视总包进度，如果出现进度滞后，及时预警。如有必要，则及时启动第三方单位的招标，及时给总包发函、约谈、磋商。就算代工，尽量与总包对扣款方式达成一致意见，代工过程中落实到位，后期才能扣款顺利。 END 总结：成本是工期把控的第二道关口，首先避免合同中设置不合理的工期，避免提早定标延迟开工，施工过程中对成本有影响的工期资料应进行跟踪、把控和收集。到后期才能顺利结算。 |
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