| 房屋租赁期满
对承租人拒不腾房的法律救济
房屋租赁合同纠纷中，租赁期满后，承租人因种种原因拒不返还房屋的情况时有发生，对于这种现象，出租人人对如何主张自己的权利往往会感到困惑。在立案工作和案件审理过程中，审判人员对当事人的主体资格及责任承担等问题也常常会产生一些分歧意见。现对承租人或转租人（次承租人）拒不返还房屋的几种常见情形下的法律救济途径作一简单分析。
一、承租人拒不返还房屋，
新承租人是否有权要求原承租人腾房
承租期满后，承租人因为要求续租遭出租人拒绝或其他原因而拒绝腾房，这种情形在房屋租赁合同纠纷中最为常见，也是比较容易解决的一类纠纷，可由出租人直接提起诉讼。但是在实践中，出租人往往是在原承租人还未腾出房屋时就与他人签订新的租赁合同。而新的承租人因急于经营，又不想得罪房主便常常会以原承租权人损害了自己的承租权为由而以自己的名义提起诉讼，对这样的案件，法院是否应当受理？对其诉讼请求是否应当支持呢？
对于是否应当受理，立案庭一般只进行程序性审查。其主要依据就是《中华人民共和国民事诉讼法》一百零八条的规定，只要符合该规定的四个起诉条件即可受理，即原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；有明确的被告；有具体的诉讼请求和事实理由；属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。可以看出，新承租人以自己名义提起诉讼，要求原承租人腾房是符合这几个基本的起诉条件的，所以法院没有理由不予受理，也就是说新承租人有充分的诉权。
那么新承租人是否享有胜诉权呢？我们知道，债权合同的相对性是合同的一个重要特征，也就是说一般情况下合同只在当事人之间发生效力，第三人不受合同的约束。因此，合同当事人不得向第三人主张合同设定的权利。合同当事人可以为第三人设定履行义务，但第三人对合同当事人不承担责任，而只能由为其设定义务的一方承担相应的责任。《合同法》第一百二十一条规定：“当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。”在新承租人与房主签订的房屋租赁合同中，原承租人是该合同的第三人，因此，新承租人不能直接向原承租人主张权利，而只能向合同相对方，即房主来主张违约责任。新承租人向房主提起违约之诉时，只能要求对方承担违约责任，而不能强制其交付房屋，这是因为这种情形属因第三人原因造成的 履行不能。这样看来，新承租人享有的只是诉权而不是胜诉权，该向原承租人提起的要求交付房屋的诉讼请求是不能被法院支持的。
二、承租人转租房屋，转租人拒不腾房，由谁主张权利
在上述第一种情形下，我们已经得出结论，新承租人不能直接要求原承租人腾房。那么在承租人将承租房屋转租的情况下，转租到期后，转租人拒不腾房由谁来主张权利呢？这要分为两种情形：一种情形是转租人的租期已届满，而原承租人的租期未届满。在这种情形下，承租人可以根据转租合同，要求转租人返还租赁物。因前一个租赁合同租期尚未届满，即其要求承租人返还租赁物的债权请求权还未到行使期限，所以房主作为出租人尚不能主张其权利。而且从实践来看承租人与转租人之间的纠纷，只要原租期未届满，出租人也一般不会出面干预的。但是，如果转租未经出租人同意的，出租人可在得知该情形后的任何时候行使解除租赁合同的权利，在转租人不腾房的情形下得向转租人主张权利。另一种情形是承租人的租期与转租人的租期同时届满。在这种情形下，承租人可以依据合同，要求转租人返还租赁物，他的请求权是基于租赁合同中的要求转租人履行返还租赁物的债权请求权。出租人也可以行使其物权请求权，也就是直接要求转租人返还其房屋。上述两种情形下，转租人对承租人的抗辩都只能向承租人行使，而不能向原出租人行使。
三、租赁期满，房屋易主，
原房主是否有权要求承租人腾房
租赁期满后，原房主将房屋出卖给他人，且已办理房屋产权变更登记，而原承租人仍不肯腾出房屋，致房屋交付不能的情形下，新房主往往以房屋未交付系原房主的责任而不愿提起诉讼，在这种情形下，原房主是否有权要求原承租人腾房呢？
原房主基于原租赁合同，作为出租人享有诉权这是确定无疑的，那么他现在已经不是房屋产权人，是否还有权要求承租人腾房呢？有人认为原房主既然已不再是房屋所有权人，他据以行使请求权的基础已经丧失，因此不能享有胜诉权。笔者认为这种说法是不正确的。
我们知道，请求权是指权利人请求他人为一定行为或不为一定行为的权利。请求权因基础权利而发生，请求权并非只有物权请求权一种，还包括债权请求权、人身权请求权、知识产权请求权等。债权请求权与物权请求权主要区别就在于：一是基础权利不同。债权请求权基于债权而产生，而物权请求权建立在物权基础之上；二是发生的条件不同。债权请求权从债权有效成立时发生，而物权请求权只有在物权已经受到侵害或有被侵害之现实可能时方才发生，并且物权请求权之行使可随时反复多次发生；三是请求权相对人不同。由于债权具有相对性，而物权具有对世性，所以债权请求权只能向债权产生所依据的法律关系的对方当事人主张，而物权请求权可以向危及物权权利行使的任何相对人行使；四是责任承担方式不同。债权请求权的目的在于实现债权，消灭债之关系，故其责任承担主要以填补债权人实际损失为主，而物权请求权则以回复物权支配力之圆满状态为目的，其责任承担以排除影响物权人权利行使之妨害事实为主；四是效力不同。由于作为基础权利的物权优先于债权，因而物权请求权也优先于债权请求权。也就是说如果房屋新产权人主张其权利，原房主作为承租人便不再享有胜诉权。
那么原房主又是基于怎样的法律依据请求承租人返还房屋的呢？《合同法》第二百三十五条规定，“租赁期届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”由此可见，原房主不仅享有要求承租人腾房的胜诉权，而且还享有对租赁房屋损害的赔偿请求权。当然，在这种情形下，承租人可依据有关法律规定直接行使对出租人的抗辩权，还可以基于优先购买权主张房屋买卖合同无效。
在纷繁复杂的民事纠纷中，只要我们认真理清民事法律关系，努力把握纠纷的焦点问题和案件实质，准确寻找法律依据，就一定会找到正确的处理办法。
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