[要点提示] 对开发商通过诉讼解除与合作方的合作合同，试图规避合作方所签卖房合同约定的交付房屋义务的情形，法院根据诚实信用原则和侵权责任原则，判令开发商仍应在 合作合同解除后履行后合同义务，协助其合作方交房和为购房户办理产权证，使开发商规避法律义务的意图无法实现。
[案情] 原告：吴克平。
广东省梅州市中级人民法院经审理查明：2003年2月，恒基公司与杨景贤签订合作合同，共同投资兴建恒基广场商住楼。约定由恒基公司提供土地，并负责办理 施工前报批手续，负责代理营销策划和销售(包括预售、按揭、办证等)，杨景贤负责项目开发建设的全部资金，负责施工。双方利益分配采用产权分配形式，首层 店铺6792.2平方米产权归恒基公司所有，负一层及二层以上42227.8平方米产权归杨景贤所有，双方互不干涉对方产权的处置。2003年10月，杨 景贤与吴克平签订买卖合同，约定将恒基广场二层8300平方米以800元/平方米卖给吴克平，卖方保证在2004年12月底以前房屋全部竣工验收，并在 2005年2月前办好房地产权证。买方应于合同签订后5天内付款50万元，从三层起每浇筑一层水泥棚面付款25万元，至封顶(13层)应付325万元，余 款在交付房地产权证后30日内付清。如不能按期在2005年2月30日交付使用，未办好房地产权证，每延迟一个月，则在800元/平方米的基础上减20 元；如买方不能按约定时间交款，每逾期一个月，则在800元/平方米的基础上，增加20元。合同签订后，杨景贤应将此合同交其合作方恒基公司认可同意。 2004年6月2日，恒基公司在该买卖合同的尾部盖章，确认该合同标的物产权属杨景贤所有。2004年6月和8月，被告恒基公司取得了恒基广场各栋的商品 房预售许可证。2004年10月19日，恒基公司出具证明：兹有吴克平购买恒基广场二层商场约8300平方米，已向该公司申请合同备案，情况属实，该公司 同意其按该买卖合同的条款继续执行，并同意其按合同第六条约定的付款方式将进度款直接付给施工队，以确保该工程进度。至2005年1月，吴克平付款计 325万元，其中150万元付给施工队。
2006年10月11日，原告吴克平向梅州市中级人民法院起诉，请求判令杨景贤和恒基公司向原告交付恒基广场二层房屋并办理房地产权证，判令杨景贤向原告 支付逾期交房和逾期办证的违约金332万元。2006年10月15日，恒基公司向梅县人民法院起诉，请求解除与杨景贤签订的上述合作合同。2006年11 月17日，梅县人民法院作出民事调解书，确认双方协议解除上述合作合同。
[审判]
广东省梅州市中级人民法院经审理认为：根据合作合同的约定，被告杨景贤有权对恒基广场二楼的产权进行处置。被告杨景贤与原告签订买卖合同时房屋尚未建成， 亦未取得商品房预售许可证，但在随后的2004年6、8月取得了预售许可证，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》 第2条的规定，可认定该买卖合同为有效合同。该合同约定了生效的附加条件：被告杨景贤应将合同交给合作方恒基公司认可同意。原告已提交证据证明恒基公司已 对上述买卖合同作了确认和备案，合同约定的生效条件已成就，则合同已生效。被告恒基公司认为被告杨景贤无权卖房，买卖合同未经恒基公司同意，买卖合同无效 的抗辩理由不充分，不予采纳。原告已依约付款，则其有权按合同约定要求被告杨景贤在2005年2月30日前将房屋交付使用并办好房地产权证。被告杨景贤至 今未交付房屋和办证，其应承担的违约责任除了交付房屋和办证外，还应支付相应的违约金。合同约定的违约金过高，根据最高人民法院司法解释的规定，可按当地 房屋租金予以调整。
恒基公司作为合作合同的当事人，为合作项目的买方办理预售许可证、房地产权证等是其合同义务，本案原告请求办证的主张，非恒基公司的协助，作为买卖合同当 事人的被告杨景贤无法独自完成，而由于合作合同已被解除，恒基广场已由被告恒基公司管理，原告请求交付房屋的主张亦须被告恒基公司的协助才能完成。根据合 同法第九十二条的规定，合同解除后，合同当事人仍应履行协助对方处理合同解除后的善后事宜等法定的后合同义务。就本案而言，合作合同解除后，被告恒基公司 仍应遵循诚实信用原则，协助被告杨景贤完成合作合同解除后的善后事宜，包括协助被告杨景贤向原告交付房屋和办理产权证。民法通则第五条规定：合法的民事权 益受法律保护。被告恒基公司未协助被告杨景贤向原告交付房屋和办理产权证，造成原告取得房屋及其产权证的合同权益无法实现，侵害了原告的合法权益，应承担 排除妨碍，协助交付房屋和办理产权证的法定责任。
综上，根据民法通则第五条、合同法第九十二条，最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条、第16条、第17条的规定，判 决：一、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内将恒基广场二层商场约8300平方米交付给原告吴克平；二、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内为原 告吴克平办妥恒基广场二层商场约8300平方米的房地产权证；三、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内向原告吴克平支付违约金，违约金从2005年3 月起至房屋交付之日每月按8300平方米×8.4元/每平方米×130％的标准计算，此款在双方商品房买卖合同继续履行后原告吴克平应付的余款中抵减，抵 减后原告未付清的购房款应在被告交付房屋和房地产权证之日起10日内付清；四、被告杨景贤应在本判决生效之日起30日内向原告吴克平履行完毕除上述判项以 外的双方商品房买卖合同约定的其他义务；五、被告恒基公司应在本判决生效之日起30日内协助被告杨景贤将恒基广场二层商场约8300平方米交付给原告吴克 平；六、被告恒基公司应在本判决生效之日起30日内协助被告杨景贤为原告吴克平办妥恒基广场二层商场约8300平方米的房地产权证。
宣判后，被告恒基公司不服一审判决，提起上诉。广东省高级人民法院经审理，判决驳回上诉，维持原判。
[评析]
一、开发商在诉讼中解除合作合同给购房户带来了两个法律风险
产生本案纠纷的根本原因是房价上涨后，开发商在利益驱动下，设置种种障碍拒绝交付房屋。这是商品房交易中经常发生的因开发商诚信缺失引发的交易纠纷。
本案中开发商恒基公司与杨景贤合作开发恒基广场商住楼，约定建成后二层以上产权属杨景贤所有。开发过程中杨景贤将其中二层8300平方米预售给本案原告吴 克平。但随着房价的上涨，开发商认为预售价格太低，一直不配合杨景贤向原告交付房屋。原告即提起本案诉讼。诉讼中恒基公司为规避交付房屋的法律义务，采取 了两项对策：一是解除合作合同。在本案诉讼中合作双方到基层法院起诉解除合作合同，并以最快的速度以调解方式结案：双方协商一致，杨景贤退出合作，合作房 地产全部归恒基公司。二是一房两卖。在解除合作合同取得二层房屋的处分权后，恒基公司随即实施一房两卖，将二层房屋另行签订买卖合同卖与他人，且其中的 1500多平方米已办理过户手续，其余部分因原告发现后申请财产保全而未能得逞。
合作合同的解除给购房户带来了两个法律风险。一是买卖合同无效的风险。合作合同被解除后，本案原告首先面临房屋买卖合同的效力受到质疑的尴尬境地。由于房 屋是其向杨景贤所购，而合作合同被解除后，恒基广场的所有房屋均由恒基公司处分。恒基公司据此抗辩认为，由于杨景贤未依约履行合作合同，亦未取得预售许可 证或权利证书，其无权处分房屋，所签房屋买卖合同无效。现合作合同已被解除，恒基公司已归还了杨景贤的大部分投资，恒基公司才是恒基广场房地产的权利人和 销售权人，其与原告吴克平没有房地产买卖合同关系，应驳回吴克平的诉讼请求。恒基公司也正是在认为合作合同已解除，杨景贤与吴克平的买卖合同对其没有约束 力的情况下，将该房屋又另行转卖他人。二是买卖合同无法履行的风险。合作合同解除给原告吴克平带来的最大障碍是房屋买卖合同面临无法履行的风险。由于恒基 广场的所有房屋归恒基公司处分，杨景贤向吴克平交付房屋的义务须恒基公司的协助才能实施。同样，吴克平请求办理产权证的主张，没有恒基公司的协助亦无法完 成。但是，恒基公司不是吴克平的合同当事人，合作合同亦被解除，吴克平将面临无权向恒基公司主张权利的尴尬。
二、三种可供选择的司法对策
本案中双方当事人对合作合同解除后造成的法律难点，争论十分激烈，合议庭的意见也产生分歧。在司法对策的选择上，合议庭大致有三种意见：
(一)通过审判监督程序撤销开发商解除合作合同的民事调解书。这也是原告所持的观点，原告认为开发商恶意串通，在诉讼中解除合作合同，损害了原告的合法权 益，该调解书应予撤销。合议庭一种意见也认为这是一种明显的妨碍诉讼和规避法律的行为，应根据民事诉讼法第一百七十七条的规定指令再审。但经讨论后认为， 指令再审势必中止本案的审理，对及时保护购房户的权益是不利的。更关键的是，开发商坚持认为解除合同是他们行使合同自由处分权的自愿行为，如果没有充分的 理由证明开发商是恶意串通，指令再审就缺乏正当性。纵使再审的话，也可能陷入难干否定当事人调解协议的尴尬境地。据此，这种意见没有被采纳。
(二)不受合作合同被解除的影响，依法确认买卖合同的效力。合议庭另一种意见认为，合作合同纠纷是恒基公司与杨景贤之间的内部纠纷，该合同解除与否并不影 响善意购买的第三人的合法权益，不影响买卖合同的效力。但问题是，合作合同解除后，杨景贤已实际上无权处分本案所涉房屋，处分权全部掌握在恒基公司手中。 恒基公司又不是房屋买卖合同的当事人，吴克平无权要求恒基公司交房和办证。因此，仅仅确认买卖合同的效力显然无法解决问题。
(三)根据诚实信用原则和侵权责任原则，判令开发商仍应在合作合同解除后履行后合同义务，协助其合作方为购房户交房和办证。经过讨沦，合议庭认为，在无须 对上述调解书进行再审的情况下，诚实信用原则产生的后合同义务和侵权责任原则完全可以成为应对本案这种企图逃避法律义务行为的法律利器。诚实信用原则是民 法基本原则，是指民事主体在从事民事活动时，应当诚实守信，不管在合同磋商、履行和解除的各个阶段，均以善意的方式履行其义务，不得滥用权利及规避法律或 者合同中约定的义务。根据诚实信用原则和交易习惯，当事人纵使在合同的权利义务终止后仍应当为对方当事人履行包括通知、协助、保密等在内的附随义务，即后 合同义务，合同法第九十二条就是后合同义务的具体规定。因此，本案中恒基公司纵使解除了合作合同，仍不能万事大吉，仍要协助被告杨景贤完成合作合同解除后 的善后事宜，包括协助被告杨景贤向原告交付房屋和办证。但很明显，如果本案仅仅依据合同法第九十二条规定的后合同义务，也还只是解决了问题的一半，因为只 有杨景贤才是合作合同当事人，他才有权要求恒基公司履行协助义务。因此，原告吴克平要诉请恒基公司向杨景贤履行协助义务，还得借助于另一个法律原则：侵权 责任原则。侵权责任原则是指合法的民事权益受法律保护，当事人纵使在没有合同约定等法律关系的情况下，侵害了其他民事主体的合法权益，均应承担民事责任。
在本案中，恒基公司虽然与吴克平没有合同关系，但其未依法履行后合同义务协助被告杨景贤为原告交付房屋和办证的行为，造成原告取得房屋及其产权证的合同权益无法实现，侵害了原告的合法权益，从而应依法承担排除妨碍、协助交付房屋和办证的法定责任。
作者单位：广东省梅州市中级人民法院 |
