（2011）天民二终字第00011号
上诉人（原审被告）罗辉，女，汉族，四川省铜梁县人。
委托代理人王英利，甘肃鑫盾律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）中国人民解放军68212部队。
负责人周少军，该部队部队长。
原审被告王玲，女，汉族，陕西省富平县人。
上诉人罗辉因与被上诉人中国人民解放军68212部队（以下简称68212部队）、原审被告王玲房屋租赁合同纠纷一案，不服天水市麦积区人民法院（2010）麦民二初字第42号民事判决，向本院提起上诉。我院受理后公开进行了审理，上诉人罗辉的委托代理人王英利，原审被告王玲到庭参加诉讼，68212部队经合法传唤未到庭，本案现已审理终结。
原审法院查明，2008年1月1日，王玲以天水伟创广告装饰有限责任公司 (乙方)（以下简称伟创公司）名义与68212部队(甲方)订立《军队房地产租赁合同》，约定甲方将其座落在天水市麦积区陇昌路031号的37间房屋整体出租给乙方使用，租赁用途为房屋整体出租管理使用，租赁期限自2008年1月1日起至2009年12月31日止，年租金370000元，按年结算，于每年的前十日内交付。乙方对所承租的房屋在不影响安全使用的前提下，确实需要进行改造、装修或者增扩设备，或在承租的场地上新建、添建建筑物、构筑物，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满或解除合同时，必须无偿移交甲方，不另给予任何形式的补偿。各分租户转租房屋时，在不违背甲乙双方原约定的权利义务前提下，需经乙方上报甲方同意。租赁期满时，乙方负责对自行出租的租户进行清退，对其他拒交房屋的承租户，甲乙双方共同进行清退。2009年12月31日乙方必须主动与甲方办理房屋交接手续，不及时办理，超出时间按年租金的300％计收，并交纳违约金20000元。同日，王玲(甲方)将以伟创公司名义承租的37间房屋中一楼自南向北第八、九间转租给罗辉(乙方)，双方订立《房屋租赁合同》，约定承租期限自2008年1月1日起至2009年12月31日止，每间月租金1500元，乙方必须于每年12月15日前交清下一年的房屋租金，到期不交清房租的租户，甲方有权收回房屋并出租给其他租户。乙方在不影响安全使用的前提下，对所管理房屋进行的改造、装修或者增扩设备，或在承租的场地上新建、添建建筑物、构筑物，必须征得甲方书面同意，费用自理，权属归甲方所有，租赁期满后或者解除合同时，必须无偿移交给甲方。罗辉承租房屋后，在征得王玲及68212部队同意的情况下，对房屋进行了装修，从事餐饮业，房租交至2009年12月31日。2009年9月，王玲收到68212部队告知合同到期房屋不再续租的通知，遂将这一情况告知罗辉。2010年1月，68212部队通知罗辉腾房，但罗辉未交回房屋。之后，各方多次协商交回承租房屋无果。
原审另查明，王玲虽以伟创公司名义与68212部队签订《军队房地产租赁合同》，但伟创公司并未实际参与该房屋的管理、转租及租金的收取，该房实际由王玲管理、转租、收取租金交付68212部队。伟创公司于2008年10月注销。
原审法院认为，王玲以伟创公司名义与68212部队订立《军队房地产租赁合同》，不违反法律、行政法规的强制性规定，为有效合同。伟创公司虽是合同中约定的承租方，但并未实际参与该房屋的管理、转租及租金的收取，王玲作为房屋的实际承租人，在68212部队同意的情况下将房屋转租给罗辉的行为合法有效。王玲与68212部队的租赁合同届满前，68212部队已告知王玲不再续租，故合同双方约定的权利义务在租期届满时终止。参照《城市房屋租赁管理办法》第三十一条规定：“转租期间，原租赁合同变更、解除或者终止，转租合同也随之相应变更、解除或者终止。”《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条规定：“房屋租赁合同无效、履行期限届满或者解除，出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费的，人民法院应予支持。”王玲与罗辉的转租合同建立在原租赁合同基础之上，当原租赁合同终止时，该转租合同随之终止，并且王玲与罗辉签订的合同期限亦于2009年12月31日届满，次承租人罗辉对房屋的有权占用，亦变为无权占用，故68212部队的诉讼请求成立，予以支持，房屋的实际占用人罗辉应返还房屋，并支付逾期腾房占有使用费，即租金损失。因伟创公司未实际参与承租、转租本案房屋，且已注销，故罗辉的辩解理由不能成立。房屋的实际承租人王玲表示自愿承担以伟创公司名义签订《军队房地产租赁合同》所产生的相应民事责任，加之合同到期后，承租人王玲未按约定尽到督促次承租人罗辉及时交回房屋的义务，因此对造成的损失，王玲应负连带责任。据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百二十四条、第二百三十五条之规定，判决：1.罗辉返还中国人民解放军68212部队房屋两间(座落在麦积区陇昌路031号，一楼自南向北第八间和第九间)；2.罗辉支付中国人民解放军68212部队房屋占有使用费30000元(2010年1月至10月)。王玲承担连带责任。案件受理费50元，由罗辉承担。
罗辉不服上述判决上诉称，1.上诉人非适格诉讼主体，不应作为本案被告。本案中，被上诉人68212部队与伟创公司是租赁合同关系，伟创公司与王玲为事实上的转租关系，王玲与上诉人为再转租关系，我方与被上诉人之间不存在直接的租赁合同关系。腾退和交回房屋是承租人伟创公司的义务，而非上诉人的义务，被上诉人向我方提出诉讼主张违反合同相对性原则。2. 本案缺少诉讼主体，判处结果错误。我方认为王玲与伟创公司之间为挂靠关系，王玲不能代替伟创公司承担责任，依据相关法律及司法解释的规定，应列挂靠人王玲和被挂靠人伟创公司为共同被告参与诉讼，并应承担连带责任。既便伟创公司注销，也应列伟创公司的股东为被告。3.原审认定事实不清，证据不足。上诉人从2009年9月至2010年3月，从未收到王玲及被上诉人不再续租的任何形式的通知，被上诉人亦未同上诉人进行过协商。我方与王玲之间已形成不定期租赁合同关系，该合同有效且尚在实际履行中。同时一审认定伟创公司未实际参与涉案房屋管理、转租，伟创公司于2008年10月注销均无证据证实。4. 本案中上诉人基于与王玲签订租赁合同所产生的信赖期待利益未得到保护与支持。首先，王玲承诺除因军事需要、地方城市规划征用等特殊情况，房屋将由承租户长期使用；其次，上诉人对租赁物进行增设是经过被上诉人同意的；再次，上诉人等一批承租户经过多年的苦心经营，使得涉案房屋所在地段聚集了人气，现被上诉人终止租赁合同的行为有违诚实信用原则。请求：1.依法撤销麦积区人民法院(2010)麦民二初字第42号民事判决；2.依法驳回被上诉人的诉讼请求；3、本案一、二审诉讼费由被上诉人承担。
经审理查明，2009年10月25日，王玲向68212部队提交的《关于解决好部队家属院铺面排污措施申请书》一份，载明铺面租户共同协商，让王玲向68212部队打报告，请求协商解决争议，并希望部队能继续向罗辉等人出租涉案房屋等内容。
本案中除罗辉收到68212部队、王玲不再续租通知的具体时间不能确定外，其余事实与一审认定事实一致。
本院认为，本案的焦点有三个：1.关于各方当事人之间法律关系的问题；2. 本案是否存在诉讼主体不适格及缺少的问题；3.罗辉与王玲之间是否形成不定期租赁关系及连带责任的判处是否适当的问题。
关于各方当事人之间法律关系的问题。虽然68212部队与王玲签订的《军队房地产租赁租合同》盖有伟创公司公章，形式上伟创公司为合同主体，但合同签订后房屋的管理、转租、租金的收取均是由王玲负责，次承租人罗辉认可王玲向其出租房屋，只与王玲发生法律关系，而从未向伟创公司或68212部队交纳租金，从而证明伟创公司并未参与涉案房屋的租赁、转租及经营管理。庭审中罗辉举出了王玲于2009年10月25日向68212部队提交的《关于解决好部队家属院铺面排污措施申请书》一份，欲证明68212部队及王玲均无解除涉案租赁合同意思表示的事实。王玲对该证据真实性无异议。经审查，该报告虽为解决排污问题提出，但并无68212部队或王玲同意续租的内容。相反，该报告证明了在2009年10月25日前，罗辉等租赁户就已知道了部队不再续租的意思表示，也反映出其是知道王玲与68212部队的关系，王玲与伟创公司之间并非转租或挂靠关系，王玲与68212部队也非代管关系，否则也不存在大家共同协商，让王玲向68212部反映意见之事，故应认定68212部队与王玲之间形成实际租赁合同关系，王玲与罗辉形成以《军队房地产租赁租合同》为基础的转租合同关系，该事实为查明的客观事实。本案中因主租赁合同及转租合同均已到期，并满足合同解除条件的情况，次承租人负有返还房屋义务，无论主租赁合同主体为伟创公司或王玲，均不影响次承租人履行该义务，在此前提下，客观事实与表面形式的不一致，不影响案件的实体判处结果，故不能机械地以形式正义对抗客观事实，从而影响案件的质量和效率，故罗辉的此上诉理由不能成立，其请求不予支持。
关于本案是否存在诉讼主体不适格及缺少的问题。根据罗辉所举证据《关于解决好部队家属院铺面排污措施申请书》，在2009年10月25日即租赁合同履行期限届满前，罗辉等就已知道68212部队及王玲期满后涉案房屋不再续租的通知，且各方并未就重新租赁达成一致意见，故从2010年1月起，罗辉等对涉案房屋的使用就从有权占有变成无权占有，出租人68212部队基于其对房屋的所有权，有权向次承租人罗辉主张返还房屋。同时，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十八条关于“出租人要求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费人民法院应予支持”的规定，罗辉应为本案腾房并支付房屋占有使用费责任的终局承担者，无论其为被告还是第三人，均不影响其义务的承担，如上一问题相同理由，一审判决其承担此两项责任并无不当。罗辉关于本案主体问题的上诉理由不能成立。
关于罗辉与王玲之间是否形成不定期租赁关系及连带责任的判处是否适当的问题。本案中王玲只是承租人，并非涉案房产的所有权人，在其与68212部队租赁合同期满后，王玲对涉案房屋已无任何处分权利，根本不具备与次承租人罗辉形成不定期租赁的资格，且在涉案租赁合同履行期限届满前的2009年10月，罗辉就已知道68212部队不再续租涉案房屋的意思表示，因此上诉人称其与王玲之间形成了不定期租赁合同关系的主张缺乏事实与法律依据。关于王玲是否应承担连带责任，在案件经审委会讨论时形成两种意见：
第一种意见认为，王玲在合同期满后未尽到清退承租户的义务，未将承租房屋交回出租人已经违反了合同约定，其在庭审中也愿意承担相应民事责任，同时从案件的示范效应考虑，在此种纠纷中承租人不承担任何责任不妥，故王玲应当承担连带责任；第二种意见认为，王玲不应该承担连带责任。理由是，王玲与68212部队签订了为期二年的租赁合同，在租赁合同中部队允许王玲转租，王玲转租的期限也为二年，与王玲承租的起至期限一致，转租后由罗辉作为次承租人占有房屋客观上次承租人罗辉成为租赁合同的相对人，在没有新的租赁合同条件下，原租赁合同期满后罗辉作为租赁物的占有人“腾房”是法定义务。且王玲对此没有过错，其尽到了支付租赁费、督促腾房交付义务。依照少数服从多数原则，审委会采纳第二种意见，即一审判决王玲承担连带责任不当，应予纠正。
至于上诉人在上诉状中提到的信赖和期待利益问题，本院认为，保护期待利益可使得合同在被违反的情况下，达到合同被履行的状态，即保护期待利益可替代合同的履行；保护信赖利益可使得非违约方因信赖合同的履行而支付的各种费用得到返还。而根据本案已查明的事实，上诉人罗辉在涉案合同的履行中已经享有了所有权利，得到了基于合同可获得的所有利益，并不存在其信赖和期待利益未得到保护的问题。相反是上诉人在合同期满后，不履行交回承租房屋的义务，无权占有使用且至今拒不返还，阻碍了68212部队期望合同完满履行所得利益的实现。
综上，上诉人罗辉的上诉理由不能成立，一审除判决王玲承担连带责任缺乏依据外，其余判处并无不当。经本院审判委员会讨论决定，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、维持天水市麦积区人民法院（2010）麦民二初字第42号民事判决第一项及诉讼费负担部分；
二、变更天水市麦积区人民法院（2010）麦民二初字第42号民事判决第二项为：罗辉支付中国人民解放军68212部队房屋占有使用费30000元(自2010年1月至10月)。
上述两项，于本判决生效后10日内履行完毕。
二审案件受理费50元，由上诉人罗辉负担。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本判决为终审判决。
审 判 长 杨宏权
代理审判员 李虓晖
审判员 朱金平
二〇一一年三月十八日
书 记 员 王彦
