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取得土地环节的税务筹划 如何规避城镇土地使用税？推迟土地使用税纳税时间 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）文件第二条规定：“以出让或转让方式有偿取得土地使用权的，应由受让方从合同约定交付土地时间的次月起缴纳城镇土地使用税，合同未约定交付土地时间的，由受让方从签订合同的次月起缴纳城镇土地使用税。” 关于明确房产税和城镇土地使用税有关业务问题的通知辽地税函【2011】225号 按照《财政部 国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关政策的通知》（财税[2006]186号）的有关规定，对由于政府动迁不及时等原因，政府没有按照合同约定的时间将土地交付给受让者的，土地受让人应与出让者签订补充协议，重新明确交付土地的时间；也可由国土部门出具有效证明，证明该宗土地确因政府的原因改变交付土地的时间。经主管地方税务机关确认后，可按补充合同或政府有关部门证明的时间，确定城镇土地使用税纳税义务发生的时间。 减免土地出让金如何处理企业所得税与土地增值税？ 企业所得税：财税[2011]70号：专项用途财政性资金所得税处理 企业从县级以上各级人民政府财政部门及其他部门取得的应计入收入总额的财政性资金，要可以作为不征税收入，在计算应纳税所得额时从收入总额中减除，比如同时符合以下条件： （一）企业能够提供规定资金专项用途的资金拨付文件； （二）财政部门或其他拨付资金的政府部门对该资金有专门的资金管理办法或具体管理要求； （三）企业对该资金以及以该资金发生的支出单独进行核算。 土地增值税： 案例：某房开公司应支付土地出让金5000万元，政府以财政奖励方式返还3000万元。 政府奖励该企业招商引资3000万元，欠该企业，后该企业拿地，直接抵付政府欠款，付土地出让金2000万元。 取得土地环节的契税问题？什么易忽略而产生涉税风险？ 房地产开发企业为取得土地使用权所支付的契税，应视同“按国家统一规定交纳的有关费用”，计入“取得土地使用权所支付的金额”中扣除。 《最高人民法院关于破产企业国有划拨土地使用权应否列入破产财产等问题的批复》（法释[2003]6号）文件第一条规定：“破产企业以划拨方式取得的国有土地使用权不属于破产财产，在企业破产时，有关人民政府可以予以收回，并依法处置。”第二条规定：“企业对其以划拨方式取得的国有土地使用权无处分权。” 取得的在建工程如何处理？土地增值税如何确认原值，可以加计扣除吗？ 取得的在建工程，凭发票据实扣除，且可以加计扣除。 但取得在建工程后必须实质从事房地产开发， 如果取得在建工程，仅是精装修？尔后出售 如何计缴印花税，哪些合同不应当贴花，而哪些合同要贴花，为什么？ 股权投资取得的土地，土地增值税如何处理？ 关于加强以房地产投资暂免征收土地增值税管理的通知 国税函［2010］888号 《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》下发以来，各地税务机关在贯彻执行中，对第一条关于以房地产投资的土地增值税暂征收工作中，出现标准不统一的问题，增加了税企认识分歧，经研究决定，作如下规定： 拆迁安置的土地增值税处理？回迁房和安置房有何区别？ 1、本项目房地产安置回迁户 某房地产企业就地安置拆迁户5000平米，市场售价8000元，土地成本2亿元，建筑施工等其他开发成本8000万元，总可售面积80000平米。 ①拆迁补偿费支出=5000×0.8=4000万元 ②单位可售面积土地增值税计税成本 =【20000+（8000+4000) 】×1.2÷80000=0.48万元 ③视同销售所得=4000-0.48×5000=1600万元 ④项目实际所得=8000×(80000-5000)-28000=32000万元 ⑤项目税收所得=8000×80000-【20000+（8000+4000) 】×1.2=25600万元 （1）异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按国税发[2006]187号第三条第（一）款的规定计算，计入本项目的拆迁补偿费；（与原地安置少了收入表述） 视同销售收入100万，属于异地项目的收入，拆迁补偿费因为异地安置，但文件规定由本项目负担，看来这视同拆迁补偿费100万只能由本项目来分摊，导致收入与成本归属于两个项目。 （2）异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。 购入房屋应由卖方与拆迁户签订售房合同，房开企业代付房款，不能由房开企业先买房再送给拆迁户，导致契税问题。 原地安置，安置房即回迁房，异地安置，安置房非回迁房，回迁房建造支出作为取得土地使用权的成本而非建安成本，而安置房建造成本显然是不能作为取得土地使用权的成本的。 安置房往往有转让的限售期，而且政府往往进行限价，所以以房换房的拆迁补偿视同销售时不宜以同期同类的商品房作为参照值，应当以政府的限定价作为视同销售收入与视同拆迁补偿费。 开发环节的税务筹划 合作开发土地增值税处理 甲房地产开发公司（以下简称“甲公司”）与乙经济开发公司（以下简称“乙公司”）签订合作建房协议，共同开发A房地产项目，甲公司负责投入资金及全部开发活动，乙公司将其所有的土地使用权投入该项目，建成后乙公司分得30%的房产（包括住宅及商铺），甲公司分得其余房产。后经协商，乙公司将分得房产的住宅部分以2000元/平方米出售给甲公司，共分得价款1200万元，其余4000平方米商铺自用，并开具转让土地使用权的发票给甲公司。 若乙公司只取得房屋自用，根据财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）规定，对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税，建成后转让的，应征收土地增值税。因此，对乙公司暂免征收土地增值税，以后该公司将分得的房产转让应首先按转让土地使用权计算合作建房需缴纳的土地增值税，以分得房产当时的公允价值作为转让土地使用权的收入， 再对转让的房产按转让旧房及建筑物征收土地增值税。 对甲公司来说，相当于用其建好的房产换取土地使用权，其应将分给乙公司房产的公允价值计入开发成本，并将该部分公允价值计入销售收入。 若乙公司将土地使用权作价投入甲公司，换取甲公司一定股份再由甲公司开发该项目，根据财税〔2006〕21号文件的规定，自2006年3月2日起，对于以土地（房地产）作价投资入股进行投资或联营的，凡所投资、联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资和联营的，均不适用财税字〔1995〕48号文件第一条暂免征收土地增值税的规定，应按规定缴纳土地增值税。所以，应将乙公司所获取甲公司股份的协议价或评估价作为转让收入，按转让土地使用权计算其应缴土地增值税。对甲公司来说，应将乙公司投入的土地协议价或评估价作为取得土地使用权的成本在清算土地增值税时予以扣除。 若乙公司获取的是部分货币资金和部分房产，如例中所述，乙公司得到1200万元现金及4000平方米商铺，根据财税字〔1995〕48号文件的规定，其分得的商铺暂免征收土地增值税，但其分得的现金应征收土地增值税。在现行规定下，乙公司应进行如下处理： 对于以下合作建房形式开发房地产项目的，如何确认有关收入和扣除项目金额问题 （一）一方出地、一方出资合作开发房地产项目，双方不成立合营企业，合作中出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权，出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）。 对于上述出地方以转让部分土地使用权（房地产）为代价，换取部分房地产所有权的，按“187号文”第三条第一项确认收入，对于出资方以转让部分房地产所有权为代价，换取部分土地使用权（房地产）的，按“187号文”第三条第一项分别确认收入和取得部分土地使用权所支付金额。 出地方以土地使用权（房地产）、出资方以货币资金作价入股成立合营企业，从事房地产开发，建成后双方采取分配方式为：1.风险共担，利润共享的；2.按销售收入一定比例提成或提取固定利润的；3.按一定比例分配房地产的。对于上述合营企业，以出地方土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为取得土地使用权所支付金额；对于出地方，以土地使用权（房地产）作价入股时确认的评估价值作为转让土地使用权（房地产）所取得收入。 根据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）第六条规定，对于2006年3月2日以后发生的，出地方以土地使用权（房地产）作价入股，成立合营企业从事房地产开发的，应征收土地增值税。 一方出资、一方出地合作开发的房地产项目，项目公司成立前为该项目各自支付的土地或工程款，能提供合法有效凭证的，允许在该项目清算时予以扣除。 基础设施费和建筑安装费的区别 建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。 基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、 照明、环卫、绿化等工程发生的支出。 代收燃气有线费用的理解与合理运用 室内户主必须是业主 室外户主必须是开发商 前者不可加计扣除 后者可以加计扣除 代收费用的界定（详见苏地税函2011年81号） 营销设施建造费的企业所得税与土地增值税区别 利用开发产品的营销设施建造费 利用会所的营销设施建造费 临时建造的营销设施建造费 租入的营销设施建造费 房地产开发企业将样板房独立于销售商品房以外单独建造的，其装修费用计入房地产开发费用；对在销售商品房内既作样板房又作为开发产品对外销售的，其样板房装修费用计入房地产开发成本。 在企业所得税计算时，企业营销设施的建造费计入开发成本中的开发间接费用。国税发[2009]31号第二十七条规定，开发间接费，指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。而在计算土地增值税时，项目营销设施建造费应作为销售费用处理，不计入开发成本中，不允许作为加计扣除的基数。《土地增值税暂行条例实施细则》第七条关于扣除项目中的开发成本中规定，开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。 地下人防设施、地下车库、地面车位的不同处理 武汉市地方税务局规定： 对于停车场（库），仅转让使用权或出租使用期限与建造商品房同等期限的，应按规定计算收入，并予扣除合理计算分摊的相关成本、费用。 另外一种规定：视同租赁，相关成本予以保留 开发间接费用与开发费用的联系与区别及正确运用 广州 四、关于如何区分开发间接费用与开发费用中管理费用的问题 开发间接费用与开发费用中管理费用应按照有关企业会计准则或企业会计制度的规定区分并分别核算。如划分不清的，全部作为房地产开发费用，按规定的比例计算扣除。 《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第四条第一款“房地产开发企业没有发生利息费用，即利息支出为零，其他房地产开发费用《实施细则》第七条第（一）（二）项规定计算的金额之和的5％计算扣除”规定停止执行。 会所成本及售楼部装修费等正确处理 会所未必全是配套设施（广州） 187号第四条第（三）项规定，房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，按以下原则处理：建成后产权属于全体业主所有的，其成本、费用可以扣除；建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本、费用可以扣除；建成后有偿转让的，应计算收入，并准予扣除成本、费用。 房地产企业单独修建的售楼部、样板房等营销设施费，应分不同情况处理： 一、房地产企业在开发小区内、主体外修建临时性建筑物作为售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，应计入房地产销售费用扣除。售楼部、样板房内的资产，如空调、电视机等资产性购置支出不得在销售费用中列支。 二、房地产企业在主体内修建临时售楼部、样板房的，其发生的设计、建造、装修等费用，建成后有偿转让的，应计算收入并准予扣除。 三、房地产企业利用规划配套设施（如：会所、物业管理用房），发生的售楼部、样板房的设计、建造、装修等费用，按以下原则处理： 取得发票的注意点，真票假开、假票假开，假票真开，真票真开的问题 真票假开（房地产企业的故伎） 假票假开 假票真开 真票真开 税务如何相处？ 甲供材，乙施工， 1、甲自产材料用于在建工程，乙施工，甲增税视同销售借在建工程，贷产成品，贷应交增值税销项，不开发票，乙方需将材料并入营业税计税依据，仅开具工费发票 2、甲外购材料用于在建工程，乙施工，甲外购材料进项税不得抵扣，乙方需将材料并入营业税计税依据，仅开具工费发票 甲不供材，乙自产材料并提供劳务，提供建筑业劳务的同时销售自产货物的行为； 分别开票，分别征税； 甲不供材，乙外购材料并提供劳务，一项销售行为如果既涉及应税劳务又涉及货物，为混合销售行为。除本细则第七条的规定外，从事货物的生产、批发或者零售的企业、企业性单位和个体工商户的混合销售行为，视为销售货物，不缴纳营业税；其他单位和个人的混合销售行为，视为提供应税劳务，缴纳营业税。 甲供设备不交税，乙供设备要交税！建设方提供的设备的价款不包括。 关于提供建筑业劳务同时销售自产货物开具发票问题的通知 粤地税函〔2009〕640号 发文日期：2009-08-04 绿化用地是否免征城镇土地使用税 在建期间，不得免税 下列土地免缴土地使用税： （一）国家机关、人民团体、军队自用的土地； （二）由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的土地；（三）宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的土地； （四）市政街道、广场、绿化地带等公共用地； （五）直接用于农、林、牧、渔业的生产用地； （六）学校、图书馆（室）、文化宫（室）、体育场（馆）、医院、幼儿园、托儿所、敬老院等公共、公益事业自用的土地； （七）财政部另行规定免税的能源、交通、水利设施用地以及其他用地。 以房换房中的营业税处理 等面积按成本核定 超面积按市价计算 以土地使用权投资，但不成立法人的处理 1.换取的开发产品如为该项土地开发、建造的，接受投资的企业在接受土地使用权时暂不确认其成本，待首次分出开发产品时，再按应分出开发产品（包括首次分出的和以后应分出的）的市场公允价值和土地使用权转移过程中应支付的相关税费计算确认该项土地使用权的成本。如涉及补价，土地使用权的取得成本还应加上应支付的补价款或减除应收到的补价款。 约定分配利润，但不成立法人，如何处理 1. 企业应将该项目形成的营业利润额并入当期应纳税所得额统一申报缴纳企业所得税，不得在税前分配该项目的利润。同时不能因接受投资方投资额而在成本中摊销或在税前扣除相关的利息支出。 2.投资方取得该项目的营业利润应视同股息、红利进行相关的税务处理。 约定分配房屋，但不成立法人，如何处理 凡开发合同或协议中约定向投资各方（即合作、合资方，下同）分配开发产品的，企业在首次分配开发产品时，如该项目已经结算计税成本，其应分配给投资方开发产品的计税成本与其投资额之间的差额计入当期应纳税所得额；如未结算计税成本，则将投资方的投资额视同销售收入进行相关的税务处理。 共同成本如何分摊 企业所得税法规定，共同成本和不能分清负担对象的间接成本，应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法有占地面积法、建筑面积法、直接成本法和预算造价法。其中，土地成本一般按占地面积法进行分配；单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施开发成本,应按建筑面积法进行分配；借款费用按直接成本法或按预算造价法进行分配；其他成本项目的分配法由企业自行确定。 土地增值税项目清算时，对于清算单位共同负担的扣除项目分摊方法相对简单，且可由纳税人自行选择。《土地增值税暂行条例实施细则》第九条规定，纳税人成片受让土地使用权后，分期分批开发、转让房地产的，其扣除项目金额的确定，可按转让土地使用权的面积占总面积的比例计算分摊，或按建筑面积计算分摊，也可按税务机关确认的其他方式计算分摊。国税发[2006]187号规定，属于多个房地产项目共同的成本费用，应按清算项目可售建筑面积占多个项目可售总建筑面积的比例或其他合理的方法，计算确定清算项目的扣除金额。因此，在主管税务机关没有特别规定的情况下，纳税人可以选择任一种有利的扣除项目分摊方法。 代扣营业税与预提所得税的联系与区别 境外设计代扣营业税， 不代扣预提所得税 预提所得税的范畴：股息，利息，特许权使用费，租金，财产转让收益 销售环节的税务筹划 诚意金问题 预收帐款的理解 第二十五条 纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。 收入确认矩阵 1 2 3 4 超基价分成 开发商 不参与 不参与 销售佣金的合法合理处理 《财政部、国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》（财税〔2009〕29号） 房开企业卖房140万，支付中介机构佣金20万，房开企业实得120万，业主实付140万。 营业税收入140万，契税计税依据140万，佣金可能面临企业所得税纳税调整。 房开企业卖房120万，业主实付140万，向房开企业关系人支付佣金20万， 营业税收入120万，契税计税依据120万，关系人因系个体，难以征管，偷了难补罚 低价售房是否一定要调整，是否一定要补税要处罚？ (一)依照法律、行政法规的规定可以不设置账簿的； (二)依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账薄的； (三)擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的； (四)虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以查账的； (五)发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经税务机关责令限期申报，逾期仍不申报的 (六)申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。 销售环节中何时确认城镇土地使用税终结时点 《财政部、国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》 （财税〔2008〕152号）文件第三条规定：“纳税人因房产、土地的实物权利状态发生变化而终止房产税城镇土地使用税纳税义务的，其应纳税款的计算应截止到房产土地的实物或权利状态发生变化的当月末。” 房地产企业占地期间必须缴纳城镇土地使用税，而其商品房作为存货，在实物或权利状态未发生改变时，不需要缴纳房产税。 销售环节中的自用商品房土地增值税如何处理 大产权和小产权的关系 在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用乘以销售或转让面积计算。 单位建筑面积成本费用=清算时的扣除项目总金额÷清算的总建筑面积 分期开发中未完工配套设施土地增值税如何处理 对分期开发房地产项目确认清算单位问题 对于分期开发房地产项目，以分期项目作为清算单位。如分期项目符合土地增值税清算条件但未清算的，清算时应将符合清算条件的各分期项目合并作为一个清算单位。 根据《关于贯彻<财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知>的补充意见》（穗地税发[2006]167号）第一条规定，住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套住房内建筑面积120平方米或单套建筑面积144平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.44倍以下的为普通标准住宅。 分期开发房地产项目，部分分期项目已办理核定征收，其余分期项目不符合核定征收条件的，清算时如何计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费问题 对于能够按各分期项目土地面积划分清楚的，直接分摊各分期项目取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费； 对于不能直接按各分期项目土地面积划分清楚的，应按照下列方法和顺序计算分摊土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费： （一）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间土地面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费； （二）按未清算分期项目和已按核定征收方式清算分期项目之间建筑面积比例计算分摊取得土地使用权所支付金额和土地征用及拆迁补偿费。 分期开发房地产项目，各清算单位扣除项目计算分摊方法一致性问题 分期开发房地产项目各清算单位扣除项目计算分摊方法应保持一致性。 （一）房地产开发企业分期开发项目清算时，只就实际支付的款项且可提供合法有效凭证部分分摊扣除。其分摊方法一般掌握为在不同期项目之间按占地面积计算分摊，在同一期项目内按建筑面积计算分摊。公共配套成本费用未发生的，不得预提公共配套的成本费用，待实际发生时，在发生当期清算时计算扣除。 （二）房地产开发企业开发不同的项目所共同拥有的公共配套设施，先按不同项目占地面积计算分摊，再按清算项目内建筑面积计算分摊。 代收费用的合理筹划 （一）代收税款，不计入销售收入。 （二）代政府部门收取各项费用，根据《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48号］第六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如果代收费用是计入房价中购买方一并收取的，可作为转让房地产所取得的收入计税；如果代收费用未计入房价中，而是在房价之外单独收取的，可以不作为转让房地产的收入。对于代收费用作为转让房地产收入计税的，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计20%扣除的基数；对于代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 八、关于房地产开发企业转让房地产时交纳的堤围防护费（1998年1月1日前为防洪工程维护费）视同为转让房地产有关的税金准予扣除。 营业税 条例第五条所称价外费用，包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、罚息、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、待垫款项以及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条件代为收取的政府性基金和行政事业性收费（三个条件） 销售环节的个人所得税注意点 个人所得税问题 其它所得 偶然所得 工资薪金所得 劳务报酬所得 股息红利利息所得 分给政府开发产品补偿款项如何处理 例：某企业卖房给拆迁户，拆迁户共付100万，其中40万交给政府，另60万交给开发商，问如何处理？ 质量保证金问题 房地产开发企业在工程竣工验收后，根据合同约定，扣留建筑安装施工企业一定比例工程款，作为开发项目质量保证金，在计算土地增值税时，建筑安装施工企业就质量保证金对房地产开发企业开具发票的，按发票所载金额予以扣除；未开具发票的，扣留的质保金不得计算扣除。 原《关于印发土地增值税清算工作若干问题的处理指引的通知》（穗地税函[2008]342号）第二条第六款“房地产开发企业未足额付款但已取得发票的工程质量保证金，按不超过建设工程款5％的比例计算扣除。其他未付款虽已取得发票的，但在计算扣除项目金额时不允许扣除”规定停止执行。 实际支付与实际发生的关系 土地出让金未支付能否扣除？ 建安成本未支付能否扣除？ 广州必须分开清算 关于同一项目中，既建造普通住宅又建造其他商品房的，是否分别清算的问题 依据《财政部国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》（财税[2006]21号）要求，同一项目中既建造普通住宅、又建造其他商品房的，进行清算时，应分别计算增值额、增值率，分别核算土地增值税。 税务稽查中对房地产行业检查的关注点与突破口 稽查案例例举： 1、某房开企业建安成本真票假开 2、某房地产企业开发教育用地低出让金 3、某房地产企业退房 房地产开发企业办理土地增值税清算所附送的前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的凭证或资料不符合清算要求或不实的，税务机关可参照当地建设工程造价管理部门公布的建安造价定额资料，结合房屋结构、用途、区位等因素，核定上述四项开发成本的单位面积金额标准，并据以计算扣除。具体核定方法由省税务机关确定
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