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妻卖房夫不知情，合同无效；买方主张增值损失，卖方担责
案情介绍：
2008年陈先生通过中介与刘女士签订了房屋买卖合同，约定以110万元的价格购买刘女士名下的一处房屋。合同签订后，他向刘女士给付了首付款52万元并向中介给付了中介费3万元，刘女士也如约交付了房屋。然而时过不久，刘女士的配偶魏先生却以刘女士未经允许私自处分夫妻共有财产为由诉至法院，要求确认双方签订的房屋买卖合同无效，后法院支持了魏先生的诉讼请求，并要求刘女士及中介公司将购房款、居间服务费等费用返还给了陈先生。
但是，陈先生如另行购置同样状况的房屋，则需要支付高于原房价70万元的房价款，故陈先生提起诉讼，要求刘女士、魏先生、中介公司赔偿其房屋差价损失70万元。
法院审理判决：
在庭审过程中，刘女士表示并不知道出卖房屋还需取得丈夫的同意，且陈先生及中介公司也都没有就此进行过询问，因此自己不存在过错。
魏先生表示对于妻子卖房毫不知情，陈先生不应该向自己主张赔偿款。
中介公司则认为作为中介，已经履行了全部合同义务，现在房屋买卖合同无效是刘女士隐瞒事实所致，因此也不应承担责任。
法院经审理认为，依据已生效判决书，陈先生与刘女士在签订《房屋买卖合同》时对合同附件三房屋共有人情况一页的存在及所载内容，即核实是否存在共有人及共有人表示同意出售房屋的意思表示的规则是明知的，但双方均未按常理进行填写，故均存在主观过错。
刘女士作为共有人魏先生的配偶，最有能力了解、掌控魏先生是否同意出售涉案房产的真实态度，最容易避免因魏先生拒绝出售涉案房屋导致合同无效后果的发生，且其作为出卖方，在买卖关系上占主动地位，故其对买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应为最大。中介作为提供居间服务的专业机构，其应较普通人熟悉法律、法规的规定，但其忽视对魏先生相关意思表示的审核，且未能对买卖双方，尤其是买方的风险予以提示，因此其对于买卖关系被认定为无效的后果所应承担的责任应较陈先生重。陈先生作为买受人，未认真审核刘女士房屋共有人的情况，主观上亦存在一定过错。
综合上述因素，法院确认刘女士按50%的比例承担过错责任，中介按30%的比例承担过错责任，陈先生按20%的比例承担过错责任。最终法院依据评估结论判决刘女士赔偿陈先生房屋差价损失35万元，中介公司赔偿陈先生房屋差价损失21万元，并驳回了陈先生的其他诉讼请求。（中国法院网：刘娜 蔡笑)
律师分析：
这里包括了两件案子，一是刘女士把夫妻共有的房产卖给陈先生，合同签订后，买方支付了部分房款，卖方交付了房屋，但还未过户时，共有人魏先生以未经其同意为由主张合同无效。法院经审理，支持了魏先生的诉求，判决房屋买卖合同无效。
类似这种房屋买卖交易中，签约甚至过户后，共有人以不知情为由，主张买卖合同无效的案子有很多。有的真是属于共有人不知情，有的却是由于房价上涨的原因，卖方想反悔，以共有人不知情为由主张合同无效。真相是哪种情况，在没有证据的情况下，没法作出判断。但并不代表卖方就能随意使用这种手段达成其不诚信的目的。
对于卖方的共有人以不知情为由主张无效，法律上有两种制约手段。
一是，如果买方确实不知道有其他共有人，或有理由相信其他共有人也认可买卖合同，并且买方也支付了合理了对价，并办理了房屋过户等手续，构成法律上的善意取得。那么法律上就要认定该合同有效，支持买方已取得的房屋所有权。
就本案而言，房屋还未过户，魏先生就提起了诉讼，虽然陈先生是善意，但还没有取得房屋所有权，所以法院还得判决买卖合同无效。这种情况下，陈先生选择了第二种手段维权。
二是追究合同无效责任。按《合同法》规定，合同无效要各自返还，合同无效造成损失的，要根据过错承担赔偿责任。由于合同无效，造成本来能取得房屋的陈先生未取得房屋，在此期间房价上涨造成陈先生产生了房价损失。因此，陈先生诉到法院，要求刘女士、魏先生和中介承担赔偿责任。
虽然合同无效三方都有责任，但是比例确实不同。如法院所认定，卖方刘女士责任最大，中介提供服务不规范次之，买方陈先生也有一定责任，也是比较合理的。
各方按过错程度承担责任，虽然魏先生个人不承担责任，但如果不是那种夫妻双方感情出现问题，一方卖房转移财产的情形的话，这个赔偿责任的实际承担还是他们夫妻所组成的家庭来承担。这个结果对于和魏先生类似这种情况共有人，也是一个警示，在出现这种情况时，类似的共有人也要考虑一下主张合同无效后，自己的另一半、自己的家庭可能面临的责任。
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