买房卖房违约金最多赔多少: 卖房违约金的法律规定

买房卖房违约金最多：卖房违约金的法律规定

　　在二手房买卖过程中，很多人对于违约金存在误解，导致房屋买卖合同不能正确签订，或者不能实现己方的意愿。因此在这里要澄清几个关于违约金的事项： 一、违约金是否不能超过合同总金额的20%？    在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。 二、约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金？

　　在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的；另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。 三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行？

　　违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低；如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。

　　因此房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益

　　涨价后拒卖房 北京一房主被判赔违约金89万

　　房屋的价格波动明显，一些卖家在售出房屋后不久却发现房价大涨，想方设法想要毁约。翟女士在今年年初就签订合同，买了高先生的一套房子，并支付了定金和中介费。岂料一个月后，高先生竟以妻子不同意为由反悔。翟女士无奈起诉至法院，要求对方赔偿相应损失。近日海淀法院对此案宣判，判决高先生赔偿违约金89万元及中介费12万元。

　　翟女士为了改善家庭居住条件，在2016年2月与高先生签订房屋买卖合同，以448万元的价格购买了位于海淀区清河清缘里小区的一套房屋。签订合同当天，她就支付给高先生定金30万元和中介费12万元。然而，高先生在签订合同一个月后，以其出售该房屋未征得妻子同意为由反悔。

　　由于双方协商未果，翟女士起诉至法院，请求法院判决解除双方买卖合同，并要求对方支付总合同价款20%的违约金89万元、中介费及其他相应损失。

　　庭上，高先生不同意翟女士的诉讼请求。他称这套房子是他和妻子的共同财产，后来由于妻子不同意卖房，那他们签订的合同应该算是无效。“既然合同无效了，我就不应该掏违约金和中介费。”高先生说。

　　海淀法院经审理后认为，双方签订的房屋买卖合同系双方当事人的真实意思表示，应属合法有效。但高先生未取得房屋所有权，致使房屋不能过户，存在违约行为。在此情况下，翟女士提出解除合同，并要求高先生按合同约定支付违约金和中介费，具有事实和法律依据。最后，法院判决解除双方签订的房屋买卖合同，判决高先生退还定金30万，并赔偿翟女士违约金89万元和中介费12万元。

　　■法官支招

　　遇对方反悔可要求继续履行

　　法官表示，买房人在遭遇卖方违约拒绝出售房屋时，可以根据自身情况，选择要求卖方继续履行，或解除合同并要求卖方赔偿损失。

　　根据《合同法》，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，法院会综合案情，酌情确定违约金赔偿数额。

　　在翟女士一案中，因卖方拒绝卖房的时期正处于房价上涨期间，买方不能按合同价款购房将造成房屋差价损失。对于涉案房屋的价格，由于卖方认可房屋现价值为600万元，因此，可确认房屋差价损失至少为152万元，而双方约定的违约金为89.6万，并未过分高于实际损失。最终，法院对双方要求酌情增加或减少违约金数额的申请均不予采纳，并确定违约金数额为89.6万元。由于合同中另行约定了中介费的赔付方式，法院按照合同约定，判决由卖方赔付中介费12万元。

　　不过有几种特殊情形，导致合同不能继续履行的，买方要求继续履行合同的主张不能得到法院支持。例如，签订房屋买卖合同的卖方因未取得房屋全部所有权，而房屋产权人不同意卖房，致使房屋所有权不能转移的，或者房屋存在查封、抵押等情形，且不能解除，导致房屋无法过户的。