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定向增发之后，上市房企普遍采取了激进的土地储备策略，但开发能力并没有随之提高，这使得公司的存量资产周转率开始进入了一个下降通道，扩大了短期风险头寸的暴露 在股改进行了一段时间之后，中国证监会终于在2006 年放行了上市公司的再融资，这对于正处在资金饥渴状态的房地产公司无疑是一个重大利好。据本刊统计，到今年4 月份定向增发获得证监会批准的房地产上市公司在20 家以上。万科、金融街、保利地产、中粮地产、北京城建……这个名单可以拉得很长。
股权融资催生“圈地运动” 股权融资渠道的放开最直接的影响就是让房地产上市公司更加大胆地进行土地储备，存货加速增长。从图1 可以看出，在过去两年间，房地产上市公司平均的存货余额从14 亿元增加到26 亿元，翻了一倍。而存货余额的增长率更是从16.7%增加到50%，上升了两倍。 2006 年, 万科的存货增加了107%，并提出要在2007 年再增加1000 万平方米的土地储备，保利地产和金地集团的存货额也都分别增加了84% 和69%。一些中小房地产公司的存货增速更快，中江地产存货增加了115 倍，五洲交通和万通先锋的存货增加也都在3 倍以上。 房地产上市公司不断上升的土地储备，在推升增长潜力预期的同时，也拉低了资产周转率。从图2 可见，自2005 年股改以来，房地产上市公司的利润率在不断上升， 但资产周转率却大幅下降： 从0.34 倍降至0.30 倍。 上述资产周转率的下降，有可能只是土地储备暂时增加的结果，不能反映企业资产运营效率的真实变化。因为在实际操作中，由于房地产行业的资产周转期较长，公司本年的收入额主要是由上年甚至过去几年的资产存量决定的。为此，我们引入“存量资产周转率”这一指标 |
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