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金融街深度思考 刘伟娟原创| 很多人还在想方设法买房子，却对制造房子的房地产企业股票视而不见，股票在国人的眼里，仍旧是风险极大的东西，不可轻取，这是一个令我百思不得其解的问题。为什么房地产企业手里的房子更便宜我们反而不买，而非要去市场中接那高高在上的价位？ 以金融街为例进行分析后，我越发无法理解国人之心态。 金融街占据京城核心地段，持有大量的投资性房地产，其采用的模式是住宅加商务共同推进，并且将每年的大部分利润（除了派发超过净利润超过20%的红利外）都转而为存货或持有型物业，走的是一种以现金流沉淀优质资产的道路，长期投资的股东可以享受金融街的价值有两种：一是每年的红利；二是沉淀资产的保值升值——这种好处大连万达的老板王健林认识得非常到位，并且据此创造了万达今天的庞大规模。 从近５年来看，金融街对于股东权益的保值增值是做得相当不错的。近５年来，金融街总资产年均增幅达到50.1%，净资产年均增幅达到57.2%；收入年均增幅达到33.9%，净利润年均增幅达到35.1%。 截至2010年末，金融街拥有总建筑面积约788 万平方米的可开发项目，还拥有建筑面积约54 万平方米的自持物业。 金融街2010年实现营业收入8,110,293,915.98元，营业利润2,260,375,104.62元，净利润1,833,616,586.81元，其中投资性房地产公允价值变动损益为353,105,395.36元。扣除公允价值变动损益，实际净利润为1,480,511,191.45元。如果再考虑到以合计6.28 亿元转让了持有的金融街南昌置业有限公司67.36%的股权和金融街（南昌）世纪中心建设开发有限公司85%的股权，那么，2010年金融街的实际经营性利润约为8.2亿。 值得注意的是，金融街2010年度的经营活动产生的现金流量净额为-2,481,090,348.22元。经营现金流为负数，主要原因是将大部分的利润转为土地、持有物业、获取新项目以实现可持续发展，这是大部分房地产企业所采取的方式，房地产企业并非是不能创造现金流，而是不断地将所创造的现金流转化为了不动产（包括土地、房产等），这是需要投资者认识清楚的。 2010年，金融街实现房产销售签约面积约86 万平方米，签约额约162 亿元，签约额同比增长54％；结算面积约42 万平方米，实现营业收入约74 亿元，营业收入同比增长43.39％。从2011年开始，假设以年均销售增长30%的速度进行，销售增长基数为2010年的86 万平方米，那么，其788 万平方米可开发项目（假设不获取新项目），也至少可以持续８年开发销售使用，可见其项目储备是足够的。 2010年度，金融街已开业运营的经营物业共实现营业收入约28,623 万元，同比增长17.94%，从单个物业经营情况看，均在各自竞争组别中名列前茅。同时，其出租物业合计实现营业收入约44,361 万元，同比增长52.91%。持有经营的物业共实现营业收入约7.3亿元，以54万平方米的持有物业面积来计，每平方米物业的年营业收入约为1352元，每月则约为112元，可见其物业的租金水平是相当不错的，而且这个租金水平是没有什么泡沫的，许多城市的诸多写字楼的租金水平都已经达到100元以上，由此也可知，金融街持有物业的公允价值调升是合理的，并且预计仍有不错的调升空间。 2010年度金融街获取了约202 万平方米的新项目，这大大地消耗了其现金流，却为股东获得了大量的土地、物业等不动产。 金融街2011年的主要目标是： 第一，保持营业收入和净利润较2010 年实现稳定增长； 第二，全年计划开复工面积不低于330 万平方米，实现竣工面积约110 万平方米； 第三，全年计划安排项目投资约160 亿元。 若能顺利实现目标，2011年金融街收益不会少，即便没多少收益，资产仍旧保持快速增长是肯定了的。 好了，说到这里，我想，应该说说金融街大约值多少钱了。在这里，我只做一个简单的估值，即不是采用DCF模型，也不是采用EVA模型，也不是计算NAV，而是只看一些简单的资产数据，便可大约知其所值。 请先看下表： 表：金融街2010年末主要资产状况 资产科目数额（万元） 货币资金1,390,714.04 存货2,845,236.01 投资性房地产629,234.04 固定资产165,031.52 短期借款501,000.00 应付账款146,490.48 预收款项895,817.79 长期借款955,391.29 应付债券567,594.55 表中的预收款项实际上是无须付息的负债，纯粹是会计科目，是金融街预先收了购房者的房款而没有交房的那部分，这个数目很大，高达89亿多，若剔除这部分负债，则金融街主要流动资产与负债的差额大约为269亿元，而这个数值对应现有股本的金融街来说，相当于每股含有净流动资产为8.8元，而当前股价不足７元。根据相关数据推测，其存货价值大约只为每平方米3600元，与现有房价相比，有天壤之别，即使现有房价下降40%，我估计其存货也可维持盈亏平衡。由此论之，当前股价，已经有相当不错的安全边际。 越是低估的，仍有可能被低估，当前的主流地产股皆如此，不仅仅是金融街。本文以金融街为例，意在说理，并非投资买卖建议，特此说明。 |
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