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所谓盈利模式是指产业中各种收入方式的分类与结构，旅游地产作为旅游业和房地产业无缝嫁接的产物，其盈利模式具备旅游业和房地产业双方面的特点。而我国的旅游地产开发企业大部分由房地产开发企业转型而来，其盈利模式延续了传统的房地产企业“橄榄形”盈利模式特点，即利润主要来源于房屋建设和销售，对前期开发和后期的物业管理、租赁服务等附加值关注不够;而在旅游业的盈利主要停留在“吃、住、游”三个基本方面，更多是借助旅游资源优势，增加房地产销售的筹码。 随着国家政策对房地产市场调控愈加严厉，旅游市场的竞争愈加激烈，此模式无法充分将区域旅游资源有效利用，提高资源价值。而对于一些有较强经营能力的开发企业而言，会更注重旅游地产长期开发中的后期利润价值，即不动产的租赁经营、旅游产品的门票和辅助收入、商业配套设施的收入等，从而形成良好的产业链条，实现多元化的盈利模式和长期获益的效果。 根据旅游地产的驱动力不同，其构建的产业链及盈利模式也不尽相同，本文中以主题公园、文化主题、高尔夫、养生养老主题驱动为代表性案例，根据每种旅游地产的产业链构建盈利模式。 一、主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建 主题公园发展早期，其盈利点主要是门票收入。随着主题公园产品系列深度和广度不段扩大，以及开发商在资源整合、相关方作等方面能力的增强，逐渐构建成以主题公园前期及后期运营的产业链为主线，住宅及商业配套为辅的多元盈利模式。相关产业链的经营带来持续稳定的现金流，物业开发在快速回笼资金的同时，还可以想成固定资产实现增值盈利的目的。
图1：主题公园为驱动力的旅游地产盈利模式构建 二、高尔夫为驱动力的旅游地产盈利模式构建 以高尔夫和核心驱动力的旅游地产项目的主要特点是高尔夫球场建设运营与房地产物业开发运营高度结合、紧密联系，在功能上两者形成互相配套补齐，在价值上互相促进与提升，形成凹凸效应。收入主要于两方面：一是来源于高尔夫产业链运营，主要包括赛事举办、俱乐部、培训学校、相关衍生等收入，其构成持续的现金流、提升了地产项目的附加值、增强了自身的品牌价值，形成多种盈利;另外来源于地产项目运营，包括度假别墅的销售收入，高档酒店、商务会议中心以及其他娱乐配套的经营收入，其在构成持续现金流的同时，通过房地产销售能够快速回笼资金，降低项目风险，此外，经营商业物业的经营，实现固定资产收益。
图2：高尔夫为驱动力的旅游地产盈利模式构建 三、会展为驱动力的旅游地产盈利模式构建 以会展为核心驱动力的旅游地产是指借助举办的各种类型的会议、展览会、博览会、交易会、招商会、文化体育、科技交流的活动，吸引游客前来洽谈贸易，观光旅游，进行技术合作、信息沟通和文化交流，形成以会展为主要目的，以食、宿为基本需求，以游、购、娱为辅助休闲内容的旅游行为，后期通过会展旅游带来的人流、物流，产生房地产需求，并进行相应的房地产开发，一般而言，会展型旅游地产是分阶段进行开发，不同阶段开发的产品重点不同，其对应的主要赢利渠道也有差异。总体上看，会展产业的收入贯穿于始终，构成持续的现金流，并为后期房地产业的开发造势提供基础;房地产业的收入在各个阶段各有不同，在前期主要以商业物业的租赁收入为主，在中后期，随着会展所带来的人气度和品牌影响力的加深，房地产销售和物业增值是其主要的盈利点。
图3：会展为驱动力的旅游地产盈利模式构建 四、养生养老为驱动力的旅游地产盈利模式构建 养生养老的核心是建设符合老年人生活习惯的无障碍设计的养老公寓，提供高标准连续性照料服务体系，并建设度假物业、餐饮配套、养生医疗配套、娱乐休闲配套以及公共设施配套。即构建以提供养生养老服务体系的老年居住为核心，养生、康体、休闲、度假等相关配套的“1+N”开发模式。这种复合地产项目的利润来源不止是住宅产品销售，还来源于完善的配套服务带来的增值效应。即其盈利模式的核心盈利为养老物业的开发，其次来自于其配套及相关产业的产业开发及其对地产项目的增值盈利。 养生养老地产要求将地产产品与老年人所享受的社会福利相结合，这就决定了此类项目租售方式将比普通住宅更为复杂;此外养生养老地产需要物业租售和服务体系两方面并重，设置好物业产品的盈利模式至关重要。对于大型综合性老年社区，一般采取长期持有、出售、出售与持有相结合的盈利模式。而对于服务体系、配套优势明显的项目，则应主要采取持有+销售的盈利模式，以充分利用其优势，获得物业增值盈利。
图4：养生养老为驱动力的赢了模式构建
图5：养生养老物业盈利模式构建 |
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