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2.地下人防内的车位面积：在计算企业所得税时为不可售面积吗？在土地增值税时为可售面积吗？在土地使用税时为免税面积吗？税法依据？ 3.地下停车位：不管是否可做为销售，在开发成本归集时均为公共配套费是吗？如果可售但无产权只有使用权，土增税一样是要缴的是吗？不管是企业所得税还是土地增值税成本的归集只归集建安成本即可，其他成本不需配比在车位上是吗？税法依据？ 4.如果预收账款是2008年之前的，税率是33%，预缴按10%缴，如果在本年开发票结转为销售收入，请问调减的是否要按预收账款*33%*15%-税 金，还是按现在的预收账款*25%*15%-税金，请问老师上年的预收账款在本年完工结转的收入如果进行调增的调减，税法依据？能否具体举例？ 回复：1、免税占地面积指： 开发商在经济适用住房、商品住房项目中配套建造廉租住房，在商品住房项目中配套建造经济适用住房，如能提供政府部门出具的相关材料，可按廉租住房、经济适用住房建筑面积占总建筑面积的比例免征开发商应缴纳的城镇土地使用税、印花税。(《财政部 国家税务总局关于廉租住房、经济适用住房和住房租赁有关税收政策的通知》，财税〔2008〕24号) 2、人防法规定人防工程属国家所有，地下人防设施在房地产开发企业既无产权、又无帐面价值，但房地产开发企业对其拥有代管权。也说明了企业不能将其作为固定资产来管理，企业拥有的是管理权，对利用其取得的收益纳税，由于地下车位无法转让产权，因此一般按照租赁来缴税。 人防规定是属于国家所有，开发项目办理销售许可证时，可销售面积不包括人防这一块，总建筑面积包括人防这一块，测绘报告也体现人防这一块。在结转计税成本 计算所得税时，一般将人防摊到可售房源中，属于不可售面积（税局一般默许）。因为根据人防法的规定，如果不建设一定比例的人防设施，就得按一定的比例缴纳 人防建设费。如果地产选择缴纳费用的话，像缴市政配套费一样，就可以进入成本的。因此房地产开发企业在销售人防车位时，如果按销售不动产计算土地增值税， 由于成本已分摊入可售房源中，计算土地增值税时没有单独的销售成本，无法计算土地增值税，且房地产开发企业属于代管，因此地下人防地下车位一般按租赁处理。 对房地产开发企业将代管的地下人防设施用作生产、经营等用途的，自2006年1月1日起，按照财税 [2005]181号文件的规定征收房产税，具体征税规定如下： 一、凡在房产税征收范围内的具备房屋功能的地下建筑，包括与地上房屋相连的地下建筑以及 完全建在地面以下的建筑、地下人防设施等，均应当依照有关规定征收房产税。 上述具备房屋功能的地下建筑是指有屋面和维护结构，能够遮风避雨，可供人们在其中生产、经营、工作、学习、娱乐、居住或储藏物资的场所。
二、自用的地下建筑，按以下方式计税：
1.工业用途房产，以房屋原价的50%～60%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
2.商业和其他用途房产，以房屋原价的70%～80%作为应税房产原值。
应纳房产税的税额=应税房产原值×[1-（10%-30%）]×1.2%
房屋原价折算为应税房产原值的具体比例，由各省、自治区、直辖市和计划单列市财政和地方税务部门在上述幅度内自行确定。
3.对于与地上房屋相连的地下建筑，如房屋的地下室、地下停车场、商场的地下部分等，应将地下部分与地上房屋视为一个整体，按照地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
三、出租的地下建筑，按照出租地上房屋建筑的有关规定计算征收房产税。
3、依据国税发【2009】31号：第三十三条 企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。 税法之所以这样规定，由于地下停车位无法办理单独办理产权证，因此在开发成本归集时均为公共配套费。由于无法办理产权，因此一般按租赁处理，不按销售处理 不缴纳土地增值税，但也有一些地区税局依据国税函【2007】645号文规定，将签订销售合同的作为销售不动产处理，要求缴纳土地增值税。 4、根据国税发【2009】31号文件规定，房地产企业销售未完工开发产品取得的预售款，如果正式签订《房地产销售合同》或者《房地产预售合同》，属于未完工开发产品销售收入，可以作为计提业务招待费等三费的基数。 填表方法： 第一步取得预售款时： 当年度取得的预售收入按照规定的计税毛利率计算得到的预计利润填入附表三第52行第3列。会计确认的预售款作为计算基础计算出的当年可以扣除的业务招待费和广宣费填列在附表三第40行第4列并特别注明“预售款项计算扣除金额”。 第二步预售款结转销售收入时： 完工年度会计处理将预售款结转为销售收入，按照本期结转的已按税收规定征税的预售收入乘以适用的计税毛利率填到附表三第52行第4列。同时，应当将已 结转的预售收入作为计算基础对应计算出的不得扣除的业务招待费和广宣费填列到附表三第40行第3列并特别注明“预售收入结转前期已经扣除金额”，避免将预 售收入重复纳入基数造成重复扣除。 由于预收款收入为税法认同的计税收入，因此如果出现税率差是不做调整的，且税法也未要求房地产企业做调整。 |
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