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□北京达沃斯巅峰旅游规划设计院北京巅峰国智旅游投资管理有限公司许豫宏李玲
旅游产业进入到休闲度假时代，必然由单一的观光产品，变换成为融观光、休闲、度假等功能于一体的旅游综合体，由单一的旅游景区串联成为旅游线路的行程式走马观花，变换成为在一个区域范围内能够住下来、玩高兴、享受舒适的城市或者区域旅游。经过研究国内外诸多旅游产业发展的轨迹和阶段成功模式，笔者认为应该有一个旅游进入休闲度假时代的高端名称，思来想去，觉得“区域旅游综合体”可以作为过渡时期的名称来使用。既然是区域旅游综合体，那么势必应该有多功能、多产业、多特色的单体旅游产品联合开发，共同形成综合性的旅游产品，那么也就必然需要一定规模的土地利用与综合开发作为旅游产业产品的基本支撑。为此，通过“资源转户·土地转换·产业转移·地产转型”四个流程的实施，发展区域旅游综合体，将是旅游产业未来发展的基本程序与核心思路。在以上四个流程交互运营中，土地价值链的树立与构建将会是建设区域旅游综合体的核心与关键环节。 一、从四大内涵的客观需求看区域旅游综合体中的土地价值链 区域旅游综合体是区域旅游开发的最终形态，是与区域发展战略相一致、与国家政策相符合、与经济发展规模相匹配、与多行业投资相嫁接、与市场客源相互动的具有旅游价值的区域经济系统，是休闲度假时代旅游产业发展的终极目标和复合形象体现方式。其表现的经济生产力系统特征是“规模大、功能全、品质高、环境优、服务好”，其间相关环节的系统价值主要是通过各种资源的有效流转、土地功能的对应转换、旅游及其相关产业的布局落地并形成竞争力、地产模式的创意设计并实现城市功能的空间融入等有效措施体现出来的，并满足经济收益、社会收益的兼顾和通达，同时实现城市（都市）载体功能的有效发挥，以及资源保护基础上的可持续发展。 参考国内外相关的理论与实践，结合我国改革开放以来不断探索出来的各种以旅游为核心产品的成功案例，并结合国际国内不同的衡量体系和分类标准，再综合笔者近些年来关于区域旅游战略规划与产业产品规划的经验，可以将开篇立论界定为：以现实存在和虚拟的资源本底为基础开发条件，以旅游产业园（区）为市场经营产品，以吸引客源往来实现动态消费为核心主体，以满足客户体验生活的配套与基础设施开发为导向，实现直接的年度综合收益的同时，使土地和不动产持续增值的区域规模化开发经营活动。 从策划规划的实践和理论研究来看，休闲度假时代的区域旅游综合体的核心支撑要素和内涵需求可以归纳为以下四个方面： 一是土地依托性的资源：区域旅游综合体开发就是依托生态环境可开发的土地综合利用资源（比如历史遗迹、沙滩、溪流、沙漠、森林、丛林、陆地等）、相关的游憩设施（比如会所、高尔夫、SPA、滑雪等）或可间接开发为旅游产品的资源（工业遗址、教育基地、乡村农业、厂矿企业等）来满足不同客户群对休闲娱乐的需求。 二是旅游消费者的活动：在休闲时代的大背景下，应该包括有钱、有闲基础上人们所有的非工作岗位之外的活动，比如商务、会议、购物、运动、洗浴、体育、竞技、探亲访友、度假、郊游等等。 三是地产功能化的开发：成就旅游综合体的核心要求就是土地的运作、土地多元化流转和土地的集约化开发利用。因此，土地流转以及地产模式将是区域旅游综合体有序发展的基础和根本。就土地综合开发而言，它是一种复合地产的概念，即包括传统意义的商业地产、居住地产、文化地产、教育地产、商贸地产、工业地产等，也包括类似于周末度假酒店、分季住宅、第二居所的经营性或产权休闲度假地产。 四是载体城市化的体现：区域旅游综合体的首要内涵是强调区域的概念，之所以是区域，说的是复合性资源累计起来一体化规划、立体化开发、商业化运营的发展道路，复合性资源加上立体化开发必将形成城市化功能载体的自然融入，必然形成未来生态新城市或者环保生态的度假功能区域。因为就发展而言，成功的旅游区域开发，大多会使非永久性居民逐渐成为永久居民。一般而言，大约在15-20年之后，人口规模增大、配套设施完善，旅游度假物业可望成为退休隐居或其他长年使用的主要住宅。从而，旅游区域开发成为各城市间的连接纽带，加速城市化进程。在我国即将到来的快速城市化进程中，各种资源及市场的高效配置下城乡融合促成城市边界的消失，也就意味着城市区间大量土地的开发与利用。根据我国特殊的国情，农村作为土地储备最大的区域，在保证18亿亩耕地不变的前提下，如何合理利用耕地流转、占补平衡、农村建设用地置换、林地流转、荒地开垦利用等诸多手段寻求发展，成为城市化进程中重要的关注点。 二、五大案例的成功运营验证区域旅游综合体的核心竞争力 案例一：成都市红砂村花香农居的区域资源流转发展模式 红砂村地处成都市东南郊，土地面积3000多亩，通过加快土地合理流转，引进了28家花卉龙头企业从事现代盆花生产，村内分布有以美国维生花卉公司为代表的大型花卉企业30多家。过去的红砂村贫穷落后，房屋破旧，2002年人均收入仅3000多元。如今，这里已经不仅仅是单纯的种花、卖花的单一模式，而是发展到以观光、赏花为主题，对花卉的科研、生产、包装、旅游等方面进行全方位深度开发的复合型观光休闲农业产业。红砂村的农民真正获得了新农村建设带来的实惠，到2004年人均收入就已经达到了6080元，村民逐渐享受医疗保险和养老保险，家家喝上了自来水，接通了有线电视，增设了卫生设施和排污管网，村民住宅也按照当地传统乡土民居风格进行了改造，新居户型不求统一，每户院落设计都不尽相同，一户一景，风格各异，摆脱了新农村建设中民居单纯追求整齐划一的窠臼。观光农业开发对“三农”利益的保障效应也非常明显，农业龙头企业受让土地，同时，可以参与受让土地承包经营权企业或经营者的年底分红；此外，农民给他们(龙头企业)打工，传统意义上的农民转变为现代农业的产业工人。农民的收入从原来单一的种植收入转变为由土地房产租金、农业种植经营利润、入股股息、打工薪水共同构成的多元收入体系。就地一改原先破旧的农居为富有浓郁川西坝子民居特色的“花乡民居”；就地将农村变为城市，农民转化为城市居民。 |
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