|
《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》(以下简称“司法解释”)已于2010年8月2日由最高人民法院审判委员会第1491次会议通过，自2010年11月18日起施行。该司法解释贯穿始终的灵魂为为民司法的宗旨，以保护公民、法人和其他组织的合法权益，规范房屋登记机构登记行为，保护物权，统一司法标准。
一、房屋登记案件的受案范围
房屋登记，是指房屋登记机构依法将房屋权利和其他应当记载的事项在房屋登记簿上予以记载的行为。即将房屋的基本状况、房屋权利现状、权利变动情况以及其他相关事项记载在房屋登记簿上。
根据《物权法》、《城市房地产管理法》和《行政诉讼法》的规定，参照住房和城乡建设部颁布实施的《房屋登记办法》，司法解释将房屋登记案件的受案范围划分为三个层次。
(一)房屋登记一般受案范围
司法解释第1条规定：公民、法人或者其他组织对房屋登记机构的房屋登记行为或者与查询、复制登记资料等事项相关的行政行为或者相应的不作为不服，提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。该条规定了房屋登记案件的受案范围。《物权法》及《房屋登记办法》关于房屋登记的规定涉及两类行为，一是房屋登记行为，包括房屋所有权登记、抵押权登记、地役权登记三类权利登记，以及异议登记、更正登记、预告登记三类辅助登记。二是相关行政行为，包括是否准予查询、复制登记资料以及撤销登记、收缴权属证书等行为。实践中，第二类相关行政行为的可诉性没有问题，疑问在第一类行为，其中主要是《物权法》新设的预告登记和异议登记的可诉性。
关于预告登记。多数人认为预告登记是行政行为，应为可诉。少数人认为不可诉，理由是预告登记并未创设或者改变物权，只是中间性的登记，体现服务职能。我们倾向于第一种意见即可诉。主要理由是：第一，预告登记是行政确认，属于行政行为之一。预告登记确认了申请人的请求权和对抗效力，所谓请求权是将来实现房屋权利变动的请求权。所谓对抗效力是指对后来发生的与该项请求权内容相同的不动产物权的处：分行为，具有对抗的效力。第二，虽然预告登记是中间性登记，但其转化为本登记在法律上是可期待的，损害第三人利益的情形也是可能出现的。按照《行政诉讼法》第2条规定，预告登记应当纳入行政诉讼受案范围。
关于异议登记可诉性问题，我们倾向于应当受理。主要理由是：第一，异议登记是具体行政行为。异议登记的目的是为解决民事争议提供便利，但提供便利是有条件的，房屋登记机构必须按照法定要件审查，而审查就可能失误或者滥用职权。因此就有监督尤其是司法监督的必要。第二，登记对物权人的利益有影响。异议登记击破原房屋登记公信力，从而限制物权行使，效果相当于对财产的行政强制。第三，异议登记限制房屋权利的时间可能超过15天，一旦异议人起诉，则异议期随之顺延，直至生效判决作出才有定论。第四，异议登记是房屋登记机构基于独立判断作出的行为，法院受理民事诉讼并不意味着司法确认了该登记的效力，故异议登记并不为司法行为所吸收。因此，房屋登记行为和相关行政行为均可诉，并据此作出司法解释第1条规定。
(二)关于不予受理的几种情形规定
司法解释第2条规定：房屋登记机构根据人民法院、仲裁委员会的法律文书或者有权机关的协助执行通知书以及人民政府的征收决定办理的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理，但公民、法人或者其他组织认为登记与有关文书内容不一致的除外。房屋登记机构作出未改变登记内容的换发、补发权属证书、登记证明或者更新登记薄的行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。房屋登记机构在行政诉讼法施行前作出的房屋登记行为，公民、法人或者其他组织不服提起行政诉讼的，人民法院不予受理。
关于根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书和人民政府征收决定所为房屋登记的可诉性问题。我们认为，根据人民法院、仲裁机构的生效法律文书而为的房屋登记应为不可诉。因为按照《物权法》第28条规定，人民法院作出确权判决后，新的权利人就直接取得了房屋所有权。按照《房屋登记办法》的有关规定，权利人可以直接向房屋登记机构申请，房屋登记机构必须按照判决作出登记。按照司法优越的原则，此时的登记行为实际上并非房屋登记机构的独立意志，而受到司法行为的羁束。不过房屋登记机构改变法律文书时，登记就有了独立于司法意志的因素，应为可诉。关于根据人民政府征收决定而为房屋登记的可诉性，实践中有争论。一种观点认为，登记并非房屋登记机构独立意志，应为不可诉。另一种观点认为，人民政府在理论上可以作为行政诉讼的被告，其决定并不优越于司法，因此根据征收决定而为的登记并不享有司法的“豁免权”。我们认为，第二种意见在理论上似有一定道理，但综合来看，还是第一种意见更为可取。因为按照《物权法》第28条规定，人民政府征收房屋的决定自生效时起，房屋所有权即为国有，房屋登记不过是加以记录而已，其效力类似于重复处置行为，故受理此类案件没有实际意义，应以不可诉为宜。
关于根据人民法院协助执行通知而为房屋登记的可诉性问题。最高人民法院曾经作出《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》(法释[2004)6号)，确立了协助执行行为不可诉为原则、可诉为例外的标准，解决了审判上不小的疑惑。司法解释有必要予以吸收。有人提出，检察机关、公安机关在侦查犯罪过程中查封涉案房屋的，房屋登记机构亦须协助，此协助行为亦不可诉。我们认为，这种观点是合理的，可以将登记行为理解为协助行为。不过刑法上只是授权两机关扣押物品，将“物品”解释为包括房屋，在文义上有瑕疵，故在规定中不明确写出检察机关和公安机关，而将其隐含在“有权机关”中。此外，还可能有其他行政机关，比如税收机关依据《税收征管法》第40条的授权可以扣押纳税人的房屋并变卖，其采取这些行为时可以要求房屋登记机构协助。
关于换发、补发证书、更新登记簿的可诉性问题。根据《房屋登记办法》第27条规定，房屋权属证书、登记证明破损的，权利人可以向房屋登记机构申请换发。房屋权属证书、登记证明遗失、灭失的，权利人可以申请补发。另外，登记簿样式修改也会带来更新登记簿的问题。我们认为，这些行为如果没有改变原登记内容，则系重复处置行为，不可诉；反之则可诉。
关于行政诉讼法实施前的房屋登记行为问题。我们认为，对行政诉讼法实施前的房屋权属登记行为不服提起诉讼的，包括历史遗留问题的落实政策性质的房地产纠纷不属于人民法院行政主管范围，所提起的行政诉讼人民法院不予受理。争议问题，属于历史遗留的落实政策性质的房地产登记行为，如果在登记发证以后又换发房屋所有权证，对换发房证行为不服，可以提起行政诉讼；但换发房证行为又涉及到历史遗留的落实政策性质的房地产纠纷，则不予受理。理由如下：行政诉讼是对被诉行政行为合法性审查，对以往落实政策的历史遗留问题，不能以合法性考量当时政策；根据法不溯及既往的原则，1990年10月1日实施的行政诉讼法不能溯及以前的行为；对于特殊情况特殊对待，可请有关部门就当时政策规定予以解决。房屋登记机构作出的历史遗留特殊房产，诸如落实私房政策、政府代管房产、托管房产、包租房产等的房屋登记行为，只能根据当时当地的政策执行，不能以现行法律考量，否则违背法不溯及既往的原则。
(三)关于不影响登记行为可诉性的三种情形
司法解释第3条规定：公民、法人或者其他组织对房屋登记行为不服提起诉讼的，不受下列情形的影响：(一)房屋灭失；(二)房屋登记行为已被登记机构改变；(三)生效法律文书将房屋权属证书、房屋登记簿或者房屋登记证明作为定案证据采用。
对房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋权利状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院应当依法受理。房屋已经灭失，当事人认为房屋灭失前登记的房屋自然状况侵害其合法权益提起行政诉讼的，人民法院不予受理。房屋登记机构改变房屋登记行为的情形主要有注销、撤销、变更、更正等。房屋登记机构注销房屋登记后仍起诉原登记的案件多与拆迁有关。比较典型的情况是：拆迁人与被拆迁人达成拆迁补偿协议后，有人出来主张权利，认为原来的房屋登记是错误的，自己才是真正的权利人。此时，房屋已经灭失，甚至已经注销。我们倾向于可诉，因为，第一，房屋登记的效力并不因为房屋的灭失而完全不存在。第二，拆迁补偿裁决以房产证为依据，真正权利人仍然可能受到原登记的不利影响。
关于房屋登记变更问题。按照《房屋登记办法》的有关规定，房屋权利人变更权利内容或者房屋自然情况的，应当申请变更登记。权利人、利害关系人认为登记簿记载事项有误的，应当申请更正登记。变更登记或者更正登记之后，原证书收回，重新颁发证书。此时还能否再起诉原登记行为，我们认为应为可诉。因为按照最高人民法院《关于执行<中华人民共和国行政诉讼法>若干问题的解释》(以下简称“《若干解释》”)第50条第3款有关“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决”之规定，原具体行政行为改变的，其可诉性不受影响。房屋登记机构已经撤销了原登记，是否还可以起诉原登记?一种观点认为，房屋登记机构已经撤销了原登记，没有必要再起诉。另一种观点认为，按照《若干解释》第50条第3款关于“被告改变原具体行政行为，原告不撤诉，人民法院经审查认为原具体行政行为违法的，应当作出确认其违法的判决”之规定精神，原登记被撤销并不影响其可诉性。我们倾向于第二种意见。至于起诉的必要性，我们认为，按照《房屋登记办法》第81条规定，房屋登记机构撤销的理由是相对人违法，并不涉及到其是否尽到审查职责的问题，如果其未尽审查职责，还可能有赔偿责任，不能否认此类诉讼的意义。法院在审理民事案件时把房屋登记作为定案证据使用后，当事人是否可以起诉该房屋登记，最高人民法院《若干解释》第44条第10项规定，诉讼标的为生效判决的效力所羁束的行政行为不可诉。所以，问题就是民事判决将房屋登记的结果的房屋权属证书作为证据使用，是否属于“羁束”的情形。我们认为，应为不羁束，因为民事诉讼的证据审查与行政诉讼对行政行为的合法性审查并不是一回事。
二、房屋登记案件的原告主体资格
(一)关于债权人起诉房屋转移登记的原告资格的规定
司法解释用两条对房屋登记原告主体资格予以规制。第4条规定：房屋登记机构为债务人办理房屋转移登记，债权人不服提起诉讼的，符合下列情形之一的，人民<法院应当依法受理：1、以房屋为标的物的债权已办理预告：登记的；2、债权人为抵押权人且房屋转让未经其同意的；3、人民法院依债权人申请对房屋采取强制措施并已在房屋登记机构办理相关登记的；4、房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通的。
我们认为，债权人一般没有原告资格，因为房屋所有权人把房屋卖掉可以获得对价，对价仍然可以用来还债，一般来说房屋转让并不影响债权；而且房屋所有权人的负债情况并非转移登记中应当考虑的法定要件，如果加上此项审查，不仅加重房屋登记机构审查负担，而且势必降低房屋交易效率、提高房屋交易成本。但以下四种特殊情况可以考虑承认原告资格。
1、以房屋为标的物的债权已办理预告登记的。房屋买卖双方办理预告登记后，房屋买受人享有的债权就由普通债权变成了受到特别保护的债权。按照《物权法》第20条第1款，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。据此，债务人再次转让已作预告登记的房屋，房屋登记机构不得为其办理房屋转移登记。如果房屋登记机构予以办理，则债权人可以基于预告登记权利人的身份提起行政诉讼。
2、房屋为抵押物，且转让房屋未经抵押权人同意。《物权法》第191条第2款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。分三种情况。一是转让经抵押权人同意，同意则意味着放弃了提出异议的权利；二是转让未经抵押权人同意，但债务人已经代为清偿，此时不仅抵押权消灭，债权也消灭了，自然没有起诉的原告资格；三是转让房屋未经抵押权人同意，且抵押权仍然存在。有原告资格。抵押公示的目的当中，包括对抵押权人的保护，自然有原告资格。
3、人民法院对房屋采取强制措施。我们认为，债权人在符合以下两个条件时具有原告资格：(1)人民法院采取强制措施的目的在于保障债权实现。如果法院采取强制措施是为了其他利益而非保护特定债权，则债权与房屋并无关联，仍属于普通债权，无原告资格。(2)人民法院已在房屋登记机构办理了该强制措施登记。房屋登记不得对抗司法，但前提是司法的意志先为房屋登记机构所知悉。按照有关司法解释规定，人民法院对房屋采取强制措施，必须通知房屋登记机构。
4、房屋登记机构工作人员与债务人恶意串通。我们认为，房屋转让方是否负有债务虽非房屋转移登记需要考虑的法定要件，但房屋登记机构故意侵害债权却显然超出了登记规则所能容许的底线。如果房屋登记机构工作人员在明知债务人转让房屋系出于逃债目的，而徇私予以办理，则应承认债权人的诉权。
(二)关于房屋连续转移登记的原告资格
司法解释第5条规定：同一房屋连续多次转移登记，原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记提起诉讼的，人民法院应当依法受理。原房屋权利人、原利害关系人对首次转移登记及后续转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当依法受理；人民法院判决驳回原告就在先转移登记行为提出的诉讼请求，或者因保护善意第三人确认在先房屋登记行为违法的，应当裁定驳回原告对后续转移登记行为的起诉。原房屋权利人、原利害关系人未就首次转移登记行为提起行政诉讼，对后续转移登记行为提起诉讼的，人民法院不予受理。
问题的关键点在于是否有善意取得第三人。《物权法》第106条规定，无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：受让人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格转让；转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。对连续转移登记行为的诉讼，原权利人或利害关系人可以对其最近的登记或者一起对所有转移登记行为提起诉讼，只有遇到善意取得第三人以后的行为，到此不具有了原告主体资格。如果未起诉距其最近的行为，径行起诉后续行为则不具有原告主体资格。因为《物权法》第108条规定，善意受让人取得动产后，该动产上的原有权利消灭，但善意受让人在受让时知道或者应当知道该权利的除外。
关于连续转移登记的起诉问题，各地法院尚无共识。一种意见认为法院只能受理起诉第一次转移登记的案件，对于后续转移登记的起诉，则不宜受理，因为这样就会损害善意第三人的利益。另一种意见认为应当允许一并起诉，理由是，后续转移登记的买受人未必都是善意取得，应当给予利害关系人以救济的机会。我们倾向于第二种意见，具体规则应注意以下几点：利害关系人具有起诉第一次转移登记的原告资格，这一点是没有疑问的；利害关系人是否具有起诉第二次转移登记的资格，在第一次转移登记的司法审查结果出来之前是不明确的。如果判决撤销，则具有起诉第二次登记的资格。反之则没有；由上述意见可以得出两个判断，一是利害关系人对多次转移登记一并提起诉讼的，人民法院应当一并受理，并先审理第一次转移登记。人民法院判决驳回原告就第一次转移登记提出的诉讼请求，或者确认在先转移登记违法(保留登记效果)的，裁定驳回原告对后续转移登记的起诉；人民法院判决撤销第一次转移登记的，则继续审理第二次转移登记。依此类推。
三、关于法院通知第三人参加诉讼的规定
司法解释第6条规定：人民法院受理房屋登记行政案件后，应当通知没有起诉的下列利害关系人作为第三人参加诉讼：(一)房屋登记簿上载明的权利人；(二)被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人。(三)人民法院能够确认的其他利害关系人。
关于法院通知第三人参加诉讼的问题，调研中，不少法院建议司法解释对于哪些第三人由法院通知参加诉讼，哪些由第三人申请参加诉讼的问题加以明确。考虑利害关系的明显程度和法院的承受能力，我们认为，房屋登记的权利人以及被诉异议登记、更正登记、预告登记的权利人，他们的利益直接受到判决结果的影响，而且可能是不利影响，按照正当程序之法理，作出不利处分之前应当给利害关系人申辩机会。如果他们被记载于登记簿，则利害关系显而易见，法院通知他们以第三人身份参加诉讼，既是可能的，也是必要的。除了明确记载于登记簿上的权利人之外，其他人如果与房屋登记存在利害关系，应当以人民法院能否确认为标准，如果能确认，则应通知；不能确认则由他们自行申请。
四、关于管辖的规定
司法解释第7条规定：房屋登记行政案件由房屋所在地人民法院管辖，但有下列情形之一的也可由被告所在地人民法院管辖：(一)请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责的；(二)对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼的；(三)对行政复议改变房屋登记行为提起诉讼的。
按照不动产诉讼专属管辖原则，房屋登记案件一般都应由房屋所在地法院管辖。之所以如此，主要是为了便于法院现场调查取证。不过，在某些房屋登记案件中，现场调查取证往往并非必要，因此可以更多地考虑便民之需要，给予原告更多的选择空间。我们认为，请求房屋登记机构履行房屋转移登记、查询、复制登记资料等职责、对房屋登记机构收缴房产证行为提起诉讼，以及因行政复议改变房屋登记行为而引起诉讼等三种情形下，应当给予原告管辖选择权，以高效便民。
五、关于民行交叉正当程序及处理的便民规则
司法解释第8条规定：当事人以作为房屋登记行为基础的买卖、共有、赠与、抵押、婚姻、继承等民事法律关系无效或者应当撤销为由，对房屋登记提起行政诉讼的，人民法院应当告知当事人先行解决民事争议，民事争议处理期间不计算在行政诉讼起诉期限内；已经受理的，裁定中止诉讼。
该条是关于民行交叉及其处理的规定。房屋登记案件中存在大量民行交叉问题，何者为先，成为诉讼中的瓶颈。以往遵循谁为基础谁为先的规则，但在诉讼中当事人一并提起，甚至仅仅状告房屋登记行为，但实质争议却是确权，民事诉讼或者行政诉讼何者为先?针对在有些诉讼中，原告不服房屋登记行为，但其理由却仅仅是对作为房屋登记基础关系的转让合同、婚姻、共有、继承等民事行为提出异议，认为应当确认无效或者依法撤销。我们认为，行政诉讼不宜受理此类案件。主要理由如下。第一，房屋登记的行政争议只是一个表面形式，其实质完全是民事争议。而行政诉讼无法解决民事争议，因此纠纷无法得到实质性解决。第二，民事争议通过民事诉讼解决之后，就没有必要再就房屋登记行为提起行政诉讼。如果基础民事行为不成立、可撤销或者无效，可以通过民事诉讼等程序纠正，纠正后可以通过申请房屋登记机构更正加以救济，也就没有必要提起行政诉讼。如果基础行为没有问题，房屋登记就更是不宜否定。所以无论如何，行政诉讼都是不必要的。
如果起诉理由中既包含基础行为，也包含房屋登记机构未尽合理审慎审查职责的，行政诉讼可以受理，但基础行为需要民事诉讼先行，可以裁定中止行政诉讼，行政诉讼起诉情形应当合理扣除。
六、关于房屋登记复印件、复制件可采性规定
司法解释第9条规定：被告对被诉房屋登记行为的合法性负举证责任。被告保管证据原件的，应当在法庭上出示。被告不保管原件的，应当提交与原件核对一致的复印件、复制件并作出说明。当事人对被告提交的上述证据提出异议的，应当提供相应的证据。
房屋登记的档案材料中通常会有复印件、影印件的存在。比如申请人的身份证、户籍证明、户口本、护照、结婚证、营业执照等身份证明材料，房屋登记机构只能在核对原件后收取复印件。法院在审查中，如何看待这些证据的证明力?是否应当要求房屋登记机构提供原件加以核对?目前有两种不同意见。一种意见认为，应当由被告提供原件进行核对；被告无法提供原件的，人民法院可以调取；复印件、影印件与原件不一致或者原件无法取得且被告不能提供其他证据证明的，人民法院对该复印件、影印件的证明效力不予认可。另一种意见认为，若原件由被告保管的，应当由被告提供原件进行核对；被告非自身的原因而不能提供原件的，应提交经核对原件的复印件并作出说明。原告如果仍不认可，则应提供相应的证据。我们倾向于第二种意见。主要理由是：第一，被告不具有举证能力，由于原件由申请人自己保管，房屋登记机构只能提供档案中保存的复印件，若当事人无法联系到、拒不提供或本来就存在弄虚作假的情况，则房屋登记机构没有途径找到原件，在此情况下，要求房屋登记机构不提供原件就不对复印件的证据效力采信是不合适的。第二，法律要求房屋登记机构在接收复印件时进行核对，如果不给予其信任，这一制度就难以为继，因此，在一般情况下，应当推定被告留存的复印件与原件一致。第三，原告要推翻法律推定，应当提供证据。
七、关于房屋登记判决方式
房屋登记案件的判决方式有其特殊性，司法解释针对其特殊性用两条规定了四种情形。
(一)关于房屋登记行为合法的判决方式
司法解释第10条规定：被诉房屋登记行为合法的，人民法院应当判决驳回原告的诉讼请求。
一般认为，按照《行政诉讼法》第54条第1项规定，登记合法，应当判决维持。我们经调研认为，考虑到房屋登记案件的特殊性，不宜判决维持，判决驳回诉讼请求更为适宜。因为法院对登记行为的审查实际上是复审，而不是代替行政机关作出正确的行为。法院认为被诉登记行为合法意味着两点，一是房屋登记机构的审核达到了合理审慎的程度；二是现有证据可以支持登记结果，但是不能排除将来有新的证据可以推翻这一结果。在登记行为未涉诉的情况下，如果当事人发现登记结果错误，可以持有关证据向房屋登记机构申请更正。但是在登记案件中，如果法院判决维持，按照司法优越原则，房屋登记机构不能作出与此相矛盾的行为，即便登记结果错误，亦无更正空间。
(二)关于房屋登记行为违法的判决方式
司法解释第11条规定：被诉房屋登记行为涉及多个权利主体或者房屋可分，其中部分主体或者房屋的登记违法应予撤销的，可以判决部分撤销。被诉房屋登记行为违法，但该行为已被登记机构改变的，判决确认被诉行为违法。被诉房屋登记行为违法，但判决撤销将给公共利益造成重大损失或者房屋已为第三人善意取得的，判决确认被诉行为违法，不撤销登记行为。
对违法的房屋登记行为可否作出部分撤销判决?我们认为，以下两种情况可以适用部分撤销：一是登记存在多个权利主体，其中部分主体权利基础丧失，可以撤销部分主体的房屋登记。二是房屋可分，其中房屋的登记违法的，可以判决撤销该部分房屋的登记行为。 房屋登记在诉讼前或者诉讼中已被房屋登记机构撤销或者注销，其可诉性不受影响，但是如何判决有必要加以明确。按照《若干解释》第57条第2款第2项规定，“被诉具体行政行为违法，但不具有可撤销内容的”，法院应当判决确认登记行为违法。此种情形下，房屋登记的效力在确认违法之前即已被消灭。
确认房屋登记违法的法律效果有登记效果保留和登记效果消灭之分。按照《若干解释》第58条规定，撤销房屋登记将给公共利益造成重大损失的，可以判决确认登记违法，但保留登记效果。除此之外，现有法律和司法解释没有规定其他确认违法保留效果的情形。我们认为，为了与《物权法》上善意取得制度相衔接，有必要增加一种情形，即房屋已为第三人善意取得的，即便登记行为违法，亦不应撤销。当然，如果违法可以补救，法院应当判决房屋登记机构采取补救措施。
八、关于房屋登记机构赔偿责任的规定
房屋登记机构进行房屋登记，应当履行审慎的审查职责，因未尽审慎审查职责而导致损害结果发生，应当承担相应的赔偿责任。司法解释用两个条文规定了两种情形的赔偿责任。
(一)关于混合侵权的赔偿责任
司法解释第12条规定：申请人提供虚假材料办理房屋登记，给原告造成损害，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，应当根据其过错程度及其在损害发生中所起作用承担相应的赔偿责任。
多因一果形态之一为混合侵权。房屋登记机构与第三人并无通谋，房屋登记机构工作人员的主观状态是过失而非故意，第三人的主观状态则可能是故意或者过失。比较典型的情况是，第三人造假并不足以乱真，但其利用登记人员的疏忽大意，最终达到了欺诈目的。此类情形，房屋登记机构如何承担责任?调研中有观点提出承担按份责任；但有观点反对认为，房屋登记机构承担按份责任不符合《物权法》第21条规定。按照该条规定，登记机构应当承担无过错责任或者结果责任，即只要登记结果错误，房屋登记机构就应全部赔偿，然后再追偿。随着《物权法》的实施，过错推定责任最具合理性。《物权法》21条规定第1款规定：“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。”其中的“给他人造成损害”通常都意味着房屋登记已经完成，已经完成的房屋登记当然也是错误的，但是按照该款规定，首先应当由当事人承担民事赔偿责任。如果对于登记错误，登记机构也有错误怎么办?这个问题由第2款作出回答。所以，联系上下文，该条第2款规定的“登记错误”应当是指房屋登记机构办理登记过程中所犯的错误，这种错误就是未尽到法定的审核职责，具体说就是登记机构的审核未达到《物权法》第12条规定的审核标准。据此，如果第三人提供虚假材料申请登记，登记机构已尽审核职责仍无法发现的，则应由第三人承担民事赔偿责任，而不能再要求房屋登记机构承担行政赔偿责任。
(二)关于共同侵权的赔偿责任
司法解释第13条规定：房屋登记机构工作人员与第三人恶意串通违法登记，侵犯原告合法权益的，房屋登记机构与第三人承担连带赔偿责任。
多因一果形态之二为共同侵权。恶意串通属于共同侵权，而共同侵权的法理是连带赔偿责任。据此，关于登记人员与第三人；恶意串通的赔偿责任，房屋登记机构和第三人承担连带赔偿责任。
(三)关于赔偿责任分担的物权法依据
赔偿责任的分担是司法解释的焦点之一。根据物权法第21条关于“当事人提供虚假材料申请登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿责任。因登记错误，给他人造成损害的，登记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿后，可以向造成登记错误的人追偿”的规定，提供虚假材料的申请人承担其相应的赔偿责任，登记机构因审查不严登记错误的，承担其相应的赔偿责任。
登记机构应当履行审慎的审查职责，根据物权法第12条关于“登记机构应当履行下列职责：(一)查验申请人提供的权属证明和其他必要材料；(二)就有关登记事项询问申请人；(三)如实、及时登记有关事项；(四)法律、行政法规规定的其他职责。申请登记的不动产的有关情况需要进一步证明的，登记机构可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看”的规定，只要登记机关审慎履行了该条设定的职责，即视为其履责。
学界将登记机关履责划分为实质审查职责和形式审查职责，何谓实质何谓形式，应当根据法律规范的规定，结合各地具体情况而定。我国各省市自治区有不同的规定，根据物权法第246条关于“法律、行政法规对不动产统一登记的范围、登记机构和登记办法作出规定前，地方性法规可以依照本法有关规定作出规定”的规定，人民法院审查服务登记机关是否履行审慎的审查职责，尚需注意地方性法规的具体规定，具体划分房屋登记机构赔偿责任。
作者单位：最高人民法院 |
