养老地产的春天离我们还有多远？
2012年末，泰康人寿和合众人寿先后正式对外宣布销售与养老保险产品挂钩的养老地产产品。据初步统计，至2012年末，进军养老产业的保险公司已达8家，后面还有更多的保险公司正走在申请牌照的路上。在此之前，万科、保利、绿城、首创、华润等20多家大型知名房企更是在此领域捷足先登。一个明显的趋势是，越来越多的资本开始觊觎养老地产。大家不禁要问，难道一夜之间养老地产的春天已经来临？
养老地产前景看好
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顾名思义，养老地产的主要目标客户就是老年人，而我国目前的情况就是人口红利正加速由劳动力市场向老龄化市场转移。最新统计数据表明，2012年我国劳动人口总量首次出现负增长，减少了345万。另据民政部数据，截至2011年底，我国60岁以上老年人口达1.85亿，预计到“十二五”期末，全国老年人口将达到2.21亿，占总人口比例超过15%；到2040年，我国60岁以上的老龄人口总数将达到4亿，这意味着每4个人中就有1个老人。可以肯定的是，我国老龄化趋势正加速袭来。
而我国目前的现实是，养老床位历史欠账太多。
目前全国养老床位数已达390万张，每千名老人拥有养老床位数20.5张，这一数据不仅远低于发达国家，也低于一些发展中国家。前不久有媒体报道，在北京的一些公立养老院，目前排队入住的老人恐怕要100年后才能排上。按照我国养老事业的“十二五”规划，在“十二五”期间，需新增各类养老床位342万张，即在现在的基础上增加一倍多。如果继续依赖一些规模较小的养老院、敬老院等养老机构，这个任务估计很难完成，社会力量与商业地产的尽早介入应该是未来大方向。
有需求就有市场，从这个意义上讲，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，前景应该值得被看好。
养老地产盈利艰难
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但要清醒地认识到，无限广阔的未来市场，并不等于地产开发又发现了一座“金矿”。定位养老型的楼盘主打的产品已不能再是“房子”本身，而是必须先是服务、运营，然后才是地产，地产只是基础，而服务和运营能力才是决定项目能否生存的根本。从国外经验看，对于以持有为主的养老地产，即使运营良好，普遍的成本回收期也需要10~15年，每年仅有8%~10%的回报率，这对于以往习惯于高利润和高资金流动性的中国房地产企业来说，实在是一个艰难的挑战。更重要的是，就目前中国养老地产市场而言，还有两道艰难的门槛要迈。
第一，到目前为止，我们还没有寻找到可行的盈利模式。
既然是商业运作，盈利就是不能回避的话题。投资高、回报低、成本回收时间长、对资金管控能力和企业运营能力要求高，即使在成熟市场国家，这都是养老地产的基本特点。美日等国营利性养老地产大部分采用“一次性会费月服务费”的模式。这种盈利模式的优点是既可以解决地产公司前期一次性投入太大的问题，还可以兼顾日后持续提供的养老服务支出的需要，如美国一次性会费大约为250万~400万元(人民币)，外加月服务费1.3万~2万元(人民币)，这还不包括医疗费、水电费、停车费等等。即便如此的高收费，养老地产公司的利润率也只有7%左右，甚至更低。在我国，入住上海的太平养老社区需缴纳保费200万元，入住北京的泰康人寿养老社区需缴纳保费300万元。如此高昂的养老收费注定养老地产只是极少部分高收入人群的消费专利，在中国目前的收入水平下想要规模化发展肯定很难，而能实现盈利的大型养老地产项目更是还没有发现。
第二，养老地产的支持政策还不知道在哪里。
虽然民政部已经正式发布了社会养老服务体系建设“十二五”规划，很多地方政府也都在极力宣扬鼓励、支持养老产业，但目前大多停留在口号上。就目前而言，我们国家还没有出台明确的、可操作的、针对商业养老地产开发建设和管理运营的财政补贴和税收优惠政策。养老地产项目开发主要包括3个过程：土地取得、建设开发和后期运营。在国外，政府会在税收减免、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上的优惠，但在国内，各级政府出台的优惠政策都是针对非营利性养老机构的，还没有任何具体政策表示可以对养老地产的开发过程提供优惠。比如，在用地政策上，只有非营利性的养老机构可采用划拔或协议出让的方式供地，而商业养老地产却必须参加招拍挂。以市场竞争的方式高价拍得的土地，又有几个开发商愿意拿来做社会公益项目呢？
消费群体过窄、又缺乏有效政策支持，企业盈利艰难，就只好卖房了之。从这个意义上讲，很多养老地产投资商仍喜欢“盖房子卖”的模式，也实属无奈之举。
养老地产的选择
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从国际经验看，养老地产只有人均GDP超过1.5万美元的经济发达国家和地区才适合规模性开发，因为只有经济发展到一定程度，政府才有财力支持，并且居民才有足够的购买力。而我国现在人均GDP才刚刚越过5000美元关口，而且地区发展很不均衡，因此，离真正养老地产的成熟还有一定距离，也还需要一个过程。总之，一句话：从长期看，中国养老地产的春天迟早是要来的，而从眼前看，投资养老地产一定要慎之又慎。但“千里之行，始于足下”，等我国政府支持政策逐渐完善了、落实了，以及社会老龄人口越来越多了，购买力越来越高了，社会保障和养老保障水平达到一定程度，养老地产产业就会自然形成。
就目前而言，投资养老地产一定要注意以下几个原则：首先，企业要有雄厚的资金实力、强大的项目管控能力和着眼于长远的盈利目标，就这点而言，保险企业确实是首选。相对于这几年资本市场的大幅下跌，保险资金把养老地产作为新的投资渠道也可看作是分散风险。其次，最好是项目建设和运营相分离，前期地产商是强项，而后期却需要有养老服务管理经验的强大团队支撑，重服务而不能重开发，一定是养老地产的根本。第三，目前房地产市场已经进入产品细分化的时代，以养老地产作为细分市场下的个性化产品供应未尝不可，但房企大举进入应当三思。第四，在目前土地供应日益紧张和土地位置日趋郊区化的形势下，开发商如果拿到的土地离市中心稍微偏远一些，又找不到合适的定位，这时养老地产可以成为一个市场开发定位新的方向。第五，从世界范围看，非营利性质或者国家社会保障性质的养老体系始终是世界养老体制的主流，社会商业化的养老地产只是多元化养老模式的一小部分，如果地产商真的把它当作金矿，寄予太大希望，眼中只有盈利，到头来可能会发现这只是一厢情愿。
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