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中介经纪人普遍“抢单” 以炒作房价来搅动市场 刚需不断释放也许是北京二手房涨价的主要原因，但房价暴涨背后还有一个神秘的推手——房产中介。 2013年2月19日，王小舟终于从北京市丰台区房产交易中心的工作人员手中拿到了崭新的房产证。 为了这个房产证，王小舟用了大半年时间，看了不下300套二手房，但最终，他是在一片抢房声中用了不到一个小时就决定了买进。原因是北京二手房房价在近几个月中越涨越高，越涨越快。 此后一天(2月20日)，国务院常务会议加强房地产市场调控政策的五项措施紧跟出台。这个被誉为“新国五条”的政策剑指二手房市场。 “这无疑会转嫁到买方头上。”王小舟暗自庆幸。不过，对于自己买房的全过程，他至今回忆起来仍心有余悸。 抢房与惜房 2013年1月10日一大早，王小舟就被一个中介公司经纪人的电话催醒。为了看房，他这半年来改变了以往每晚睡前手机关机的习惯。 “今天是星期四，但经纪人在电话中说在南三环成寿寺附近有一套很不错的二手房，昨晚已经有五拨人预约了今天上午看房。”无奈，王小舟只能向公司请假。“最近房子出得快，卖得也快，要想拿到一套中意的房子，必须马上去看，看中了马上就定。” 但现实很残酷，等王小舟10点应约赶到中介公司时，得到的是昨夜已经有人交了定金的消息。 事实上，王小舟和他爱人在2012年11月底已经看中了成寿寺附近一套两居室，三层、南北通透、58平方米，报价145万元。中介在看房当天就催促王小舟先交1万元意向金，刚开始王小舟还说：“我不见业主不交任何费用。”但最终扛不住中介“一小时后有人要交意向金了”的说法，交了意向金。 “中介说交了意向金可以第一个优先和业主谈判。但20多天过去了，业主本人却迟迟未露面。”王小舟说。后来得知，业主在另一家(与前述中介公司不属于同一公司)中介也登记了房源，而且也有人交了意向金。 意向金又叫诚意保证金，一般要和中介公司签个协议，协议规定买方委托中介可直接将意向金转为定金。但这背后陷阱多多，比如，定金交了，业主房产产权却不明晰，或者业主的配偶不同意卖房但业主谎称配偶不方便见面，这都可能给购房者带来无穷无尽的麻烦。 王小舟决定联系第二家中介，至少看看在那里是否可以见到成寿寺那套房的业主。 下午4点，王小舟接到第二家中介的电话，说业主涨价了，要卖150万元，晚上7点业主到他们门店，先要和已经交了意向金的其他人谈，但只要他们谈不成，保证王小舟和业主见面。 晚7点之前，王小舟和爱人去南三环大红门附近的一个小区先看了一套一居室，由于在一层，对方要价136万元。一起去了四拨人看房。中介告诉王小舟，你要看中了马上定。 怎么办？成寿寺那套房子比较好，而且已经交了意向金，问题是已经涨了价，价格比大红门那套整整贵了14万。“即使贵15万也划算，离十号线二期地铁口近，地铁刚刚开通，这房子还要涨。”王小舟盘算着，就决定让爱人和136万那套房的业主谈判，自己直奔第二家中介公司。 但令王小舟意外的是，业主说155万才能卖——又涨价了。无奈，王小舟返回136万的谈判现场。谈判也是失败的，对方一元钱不降，王小舟考虑到最近价格疯涨的现实，不得不决定签下这套房子。 还有谁在抢？ 购房者抢房只是阶段性的，而中介公司则常年上演着抢房的“活剧”。 据王小舟夫妇回忆，2012年10月的一天，他们去东五环外管庄附近一小区看房，结果看完房的当晚，王小舟就接到“我爱我家”中介公司经纪人的电话，让王小舟马上去中介公司，说业主被“链家”地产公司的经纪人叫走了，可能晚上谈判。 “人家在‘链家’谈，我们去了有啥用？”王小舟问经纪人。 “我爱我家”的这位姓吴的经纪人告诉王小舟，他们在“链家”有线人，可能的话可以把业主叫出来，只要王小舟出价165万元买这个房，因为他们已经从线人处得知找“链家”的那个买主出的价是162万元。 王小舟打车迅速赶到“我爱我家”门店，快晚上9点了，店里灯火通明，几乎所有的经纪人都在忙着打电话或者和顾客谈话。他跟着吴姓经纪人上了二楼，进了一个房间后坐下，却发现手机没了信号。向经纪人询问，他说这是谈判室，谈判室一般都装有手机信号屏蔽设备，一来顾客就开启，目的是不让其他经纪人“抢单”。 事实上，今晚他们就是在“抢单”。王小舟同意出价165万元，但不幸的是，吴姓经纪人的助手没有成功，原因不仅是业主的手机也被“链家”屏蔽了，而且“链家”不知采用了什么手段，业主始终没有出来，直到签了那单购房合同。 媒体调查发现，中介为了防止出现业主到多个公司挂牌的局面，还经常采用与业主签独家代理合同的办法，而恰恰是一个又一个独家代理合同，起到了催涨房价的作用。中介经纪人为了与业主签订独家代理合同，一般要交给业主2000元到10000元不等的保证金，并会给房主承诺，在一定的期限内将房子以高价卖出，否则业主有权扣留保证金。 另外，一些中介经纪人还以优惠中介费(居间服务费等费用的总称)的办法“抢单”。笔者跟随王小舟在看房过程中，一家中介公司的经纪人就直言不讳地说：“他们还有项特殊服务，比如你在别的中介那里看过房子，你只要记住门牌号，回来告诉他，他可以上门跟业主谈，成交后你付的中介费可以打七折甚至更少。” 两次毁约背后 王小舟的看房起点是去年“7·21”，就是北京雨灾那天。他告诉记者，之所以买房用了近半年时间，不只是因为自己资金不足或挑房过于仔细，而是上过两次当。这两次上当的背后，凸显了中介公司恶性竞争的经营生态。 去年8月底的一天，王小舟和妻子看中了东三环潘家园附近的一套两居室，由于是顶层且装修简单，业主出价145万元，经过讨价还价，双方以142万元成交，连夜在中介公司签了合同，并交了3万元定金。但五天后，业主提出毁约，不卖了，退赔双倍定金和中介费。一开始王小舟还挺高兴——白得了3万元，没想到过了不到一周，原来的中介公司经纪人就告诉他，对方是被另一家中介公司撬走的，那家公司承诺业主多卖18万元，不过实际上卖了155万元。 不久之后，王小舟再次遭遇了类似的事情。 据王小舟讲，当时在朝阳路中段某小区看了一套两居室，由于不是很中意，王小舟有点不想买，但中介公司的经纪人把王小舟和他爱人分开采用车轮战术做思想工作，之后又把业主叫过来，同样采用背靠背的办法，最终让双方签了字，并交了3万元定金。但第二天王小舟就发现了房屋的质量问题。最终王小舟主动毁了约。“漏雨，而且物业说他们管不了。”王小舟说，看房最好白天看，夜晚有些问题很容易忽略。 收费之乱 根据北京市发改委和住建委2011年8月联合下发的《关于降低本市住宅买卖经纪服务收费标准的通知》规定，自当年8月31日起，本市住宅买卖经济服务收费标准统一分为四档：住宅成交总额在500万元及以下、500万元以上至2000万元及以下、2000万元以上至5000万元及以下、5000万元以上，经纪服务收费标准分别为成交总额的2%、1.5%、1%和0.5%。《通知》规定收费标准可以下浮，少数特别复杂的住宅买卖经济服务，经交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础上适当上浮，上浮幅度最高不得超过10%，也就是成交总额在500万元及以下的最多收2.2%，但“我爱我家”和“链家”地产等公司都以其他名义多收0.5%，即2.7%。 另外，北京市政府还规定，房产中介代办房地产登记、代办贷款、办理房屋入住有关手续最高服务收费标准，分别为500元/宗、300元/宗、200元/宗。但事实上，大多数公司都以贷款额的一定比例收取贷款服务费或评估费，100万元以上的贷款收费远远高出政府的规定。 针对房产中介收费不规范现象，同策咨询研究中心总监张宏伟表示，中介行业流动性过大，从业人员专业水平参差不齐，个别人不守规矩，通过炒作价钱来操纵区域市场是由来已久的问题，只不过随着近期市场骤然升温被放大了。“对中介来说，最后的成交价格和他们的收入直接挂钩，越是高价成交中介就越挣钱，越是频繁交易就对自己最有利，这种原始的利益属性驱动他们主动搅动市场。” 但链家地产董事长左晖认为，目前不排除少数经纪人在误导消费者，但从根本上来说，经纪人只是提供市场价格参考和反映业主的真实意向，很难起到价格的主导作用。左晖还通过其表示，目前二手房价格确实涨了一些，但没有传闻得那么夸张，暴涨是个别情况。 (文中王小舟为化名)(民主与法制时报) |
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