从二手房成交井喷看国五条效果余丰慧从二手房成交井喷看国五条效果 据中原集团研究中心监测，仅3月4日 至3月10日 的一周，北京、上海、广州、深圳、天津、成都6大城市二手住宅成交面积约为301万平方米，环比上升约71%，创2012年以来的周成交量新高。 “国五条”细则出台后，带来两大引人关注的现象：一是被媒体放大的所谓离婚潮，目的在于规避20%售房所得税，二是不仅一线城市二手房成交激增，而且，二三四线城市二手房交易量都在快速攀升。最近，笔者不断接到咨询二手房该不该出售、20%售房所得税到底如何征收的电话。 从供需上分析，出现了两种市场心态。一种是受第二套房首付款比例和利率提高影响，一些购房者开始恐慌性入市、寻求合适购买对象；另一种是受自售房征收20%所得税影响，二手房或者多套房拥有者开始恐慌性抛售、快速过户。总体来说，二手房供给大幅度增加，促使近期二手房买卖双方态度也有所转变。部分卖家一改之前惜售之势，匆匆出手甚至主动降价，以便抢在新政出台前成交。由于供给增大，二手房价格开始平稳。 这说明无论房地产业已经攫取到暴利的既得利益者们如何忽悠甚至反对、污蔑“国五条”细则，而事实已经证明“国五条”细则是对症下药和非常有效的。“国五条”细则中的限购升级、第二套房贷从严、自售房征收20%个税的目的都是为了遏制以投机、投资为目标的购房行为。如果加上房产税试点扩围，那么，从住房的交易环节、保有环节，采取信贷、税收等经济手段较大幅度增加其成本，以遏制投资投机性需求，这个调控思路是完全正确的，只要执行中不掉链子，必将取得较好效果。 需要清醒的是，目前二手房交易量井喷，主要是在20%所得税征收政策刚刚公布和具体实施以前这个空挡阶段预期导致的结果。买方特别是卖方都想赶在具体执行落地之前完成买卖行为，以规避20%的税收。同时，一个现实现象是，城市里工作几十年的职工，加上房改房、单位集资房和商品房等，大多都有两三套住房。这些住房大多都不是为了投机，甚至不是投资所为。征收20%所得税政策出台后，也引起了这部分职工的恐慌，许多无奈也都开始或者准备出售。这就造成目前这个阶段性、短暂性的二手房集中出售井喷潮。 一旦20%征收个税政策落地后，市场反映究竟会怎样呢？二手房销售大幅度减少？20%个税转嫁给买房人承担？进而推高二手房价格？使得需求一股脑涌到新房销售市场，推高新建住房价格？不但要分析观察，更要有应对之策，特别是保护购房人和刚需政策。 一个消息引起笔者注意。住建部副部长齐骥接受媒体访谈时说，40个重点城市的住房信息基本上已经联网；将交易所得税转嫁给购房者的行为严重违规，将严惩不贷，国家将会出台保护购房者利益的措施。齐骥的分析是有道理的，首先所得者赋税，就像工资的所得税，谁拿到了经营性收入谁去负这个所得税。将所得税转嫁给别人，是涉嫌偷税漏税的违法违规行为，是应该负法律责任的，这与住房交易税是有本质区别的。但是，如果发生了这种转嫁现象，也是暗地里进行的，查处起来非常困难，“严惩不贷”将可能落空，保护购房人利益也可能成为一句空话。 不过，住建部副部长齐骥的话语也放出最少两个信号：一是自售房征收20%的个税肯定要落地的，所谓的保护购房人利益只是严惩“转嫁”者而已，而不是不征收20%个税。这个必须明确。二是可能会出台保护刚需一些措施，比如：自住、唯一、五年以上住房出售免除20%个税等。 笔者建议应该在两点上再放宽一些：一是小户型住房更换成大户型住房的改善型需求应该免20%个税；二是由于工作调动，由一个城市转到另一个城市，卖掉原工作地城市住房，在新城市工作地购房，应该免除个税。这就要求自售房20%个税政策要精细化操作。
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