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一、检查对象 从事房地产开发经营业务的企业。 二、检查年度 一般检查2010至2012年三个年度。 检查对象有涉及税收违法行为的，应追溯到以前年度。 三、检查内容 （一）营业税 1.检查应税营业额的合理性、完整性。一是有无直接坐支售楼收入不入账的情况。二是营业收入是否包括了各种价外费用，重点关注被查对象收取的各类手续费、管理费、奖励返还收入是否并入营业收入申报纳税；收取的水电开户费、管道设施费、城建配套费、代办证件费等是否并入营业收入申报纳税。三是是否存在低价销售的行为、有无价格明显偏低而无正当理由的情况，关联企业之间销售价格是否合理。四是动迁、拆迁补偿等售房行为是否按规定足额申报纳税。五是各种换购房地产、以房地产抵债、无偿赠与房地产、集资建房、委托建房、中途转让开发项目、提供土地或资金共同建造不动产、拆迁补偿（安置）等行为是否按规定足额纳税。六是以房换地、参建联建、合作建房过程中，是否按规定申报缴纳营业税。七是以投资名义转让土地使用权或不动产所有权，未与投资方共同承担风险，并且收取固定利润或按销售收入一定比例提成的行为是否按规定申报纳税。八是房地产企业大额往来、长期挂账的款项是否存在漏计销售问题。九是纳税人自建住房销售给本单位职工，是否按照销售不动产照章申报纳税。十是各种房产出租收入（如开发商将未售出的房屋、商铺、车位等出租）是否按规定申报纳税；特别是“售房回租”业务，有无以房租费冲抵售房收入后再申报纳税。 2.检查应税营业额的及时性。一是销售房产预收款（预收定金）是否及时申报纳税。二是按分期收款合同约定的时间应收取而未收到的销售款是否及时申报纳税。 （二）企业所得税 1.收入总额完整性的检查。一是检查被查企业的开发产品销售收入、提供劳务收入、转让财产收入、股息红利等权益性投资收益、利息收入、租金收入、特许权使用费收入、接受捐赠收入及其他收入是否并入收入总额。特别要关注其销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益是否并入收入总额；不征税收入、免税收入是否并入收入总额；代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加等，凡纳入开发产品价内或由其开具发票的，是否并入收入总额；一次性收款、分期收款、按揭销售、委托销售等各种形式的签约收入，包括签订房地产销售合同、房地产预售合同的签约收入，是否并入收入总额；《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号）规定的视同销售货物行为，是否并入收入总额；未完工产品的计税毛利率及销售额的确定，是否符合国税发〔2009〕31号的有关规定。二是检查其开发产品（包括完工产品、未完工产品）的销售收入、视同销售收入、预租收入、代建工程和提供劳务收入的纳税义务时间确认是否符合国税发〔2009〕31号等有关规定。三是检查其有无故意压低售价转移收入的行为，有无将已实现的收入长期挂往来账或干脆置于账外而不确认收入的情况。四是确定应税收入与非应税收入的划分，检查其有无将应税收入作为非应税收入申报等情况。 2.检查税前扣除项目的真实性、合法性。一是要检查构成房地产成本的各类费用的支付凭证是否合法、真实、有效，有无收受虚开、代开、伪造的假发票等不合法的发票入账支付费用，尤其是建安企业和个人所提供的安装工程成本是否真实；着重查看是否存在虚开办公费、虚开服务业发票、虚增人员工资、虚增广告支出、以有关联关系的销售公司或办事处的名义虚增经费、销售费用等虚增成本套取现金的情况。二是期间费用、计税成本的检查。检查其是否按国税发〔2009〕31号文件的有关规定，区分期间费用和归集开发产品计税成本、已销开发产品计税成本与未销开发产品计税成本；是否如实按规定扣除当期发生的期间费用、已销开发产品计税成本、营业税金及附加、土地增值税。三是要结合房地产行业的特点，针对会计处理与现行税法规定不一致的项目在纳税申报时是否予以调整，着重检查各项准备金、业务招待费、广告费、租赁费、工资及相关费用、财产损失、捐赠支出、改扩建及装修工程支出、管理费等项目，以及支付的土地出让金是否按规定合理分摊成本。 3.重点检查项目。一是检查应付未付、应收未收款项的处理情况，是否存在预售款长期挂“预收账款”、“其他应付款”等科目，不按照规定缴纳所得税问题；二是检查预提费用、应付账款等科目，对年末不符合规定的预提费用余额和因债权人原因无法支付的应付账款应调整成本和收入；三是检查无形资产和长期待摊费用的摊销是否符合税法规定；四是检查开发项目完工时间，看是否存在人为调节收入确认时间，推迟或少缴税款问题，尤其应注意2007年、2008年税率差异造成的永久性差异；五是检查企业与其关联企业之间的关联交易情况，是否利用关联关系承包或分包工程,如建筑、装饰、建材、绿化和物业等,通过加大建安成本造价、虚加工作量等非法手段减少或转移利润，或委托关联企业代理销售开发产品，支付高额佣金转移利润，或无偿拆借资金给关联企业未计利息收入等等；六是检查房地产项目中建造的各类营业性的配套设施是否按规定作为固定资产管理，检查未明确产权归属的配套设施是否作为公共配套设施核算，随已售开发产品提前结转成本；七是对开发项目各成本对象进行测算，看是否存在单位成本明显偏高的，并进一步查找核实原因；八是检查核实省内国税机关发售的票面金额500元以上的发票真假；检查核实票面金额50万元以上的所有发票的真假及业务真实性。 （三）土地增值税 1.是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。 2.土地增值额的计算是否正确。 3.对普通标准住宅的界定是否符合要求。 （四）房产税 1.房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。 2.对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。 3.外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。 （五）印花税 1.各类应税凭证是否按规定粘贴印花税票或缴纳印花税。 2.房地产企业房屋销售（预售）合同、建筑安装合同、银行借款合同等是否按规定缴纳印花税。 （六）城镇土地使用税 重点核查房地产开发企业是否自土地出转让合同约定交付土地时间的次月（土地出转让合同未约定土地交付时间的，自合同签订时间的次月）起及时、足额缴纳了开发建设用地的城镇土地使用税。 （七）契税 重点核查房地产开发企业竞得土地使用权后，是否及时缴纳了契税；是否严格按照《财政部国家税务总局关于土地使用权出让等有关契税问题的通知》（财税〔2004〕134号）规定，计征契税。 （八）其他各税 |
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