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小蔡说税 2018-12-19 13:04:52 房地产行业一直社会关注度较高的行业，也一直是税务部门的纳税大户，因此，对房地产企业纳税情况进行重点检查或评估也再正常不过了。那么。作为该行业的财务主管人员如何通过自查才能避免在纳税申报过程中存在的税收风险呢？ 房地产开发业务涉及的主要税种，包括：契税、印花税、增值税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、城镇土地使用税和房产税，以及企业所得税等，主要分布在土地使用权受让和房地产开发、转让、保有等各个环节。 下面，我将某税务机关对房地产行业的一份增值税方面的检查要点培训资料透漏给你（只能说检查要点，具体检查方法就不能告诉你了），希望对你的企业规避在纳税上的风险有所帮助。 风险点一：企业间资金拆借未按规定计提增值税 风险点概述：对于关联企业或同一集团企业间非统借统还性质的资金使用，依据财税[2016]36号附件一《营业税改征增值税试点实施办法》的规定按视同销售服务、无形资产或者不动产处理。集团企业为在工商部门进行集团企业登记公示的成员，非公示的企业间借贷都不是集团内统借统还贷款。 风险点二：未按规定时点申报纳税。 风险点概述：1.预收款不及时申报，企业收到预收款后是否及时按3%预征率及时预缴税款。2.达到增值税收入确认标准的收到款项，是否及时足额按5%征收率缴纳税款。3.网签金额大于企业申报增值税收入。 风险点三：简易计税项目与一般计税项目是否分别核算，新项目是否按11%（2018年5月1日后为10%）适用税率申报缴纳增值税。 风险点概述：将新项目采用简易计税办法申报。（1.区分企业新老项目，老项目（建筑工程施工许可证注明开工日期为2016年4月30日以前的，建筑工程施工许可证未注明开工日期的，检查建筑合同施工日期为2016年4月30日以前）可选择简易计税，新项目（建筑工程施工许可证注明开工日期为2016年4月30日以后的，建筑工程施工许可证未注明开工日期的，检查建筑合同施工日期为2016年4月30日以后的应按11%适用税率计算缴纳增值税。（2018年5月1日后税率有变动，为10%） 风险点四：销售规划外产品未确认收入疑点。 风险点概述：企业销售停车位、储藏室、阁楼等规划外产品未确认收入。 风险点五：以开发商品房抵建筑企业工程款、材料供应商材料款未按规定计提增值税。 风险点概述：企业以自行开发的商品房抵建筑企业工程款、材料供应商材料款未按规定计提增值税。 风险点六：将用于简易计税的老项目进项税在一般计税项目中抵扣。 风险点概述：房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照5%的征收率计税。一经选择简易计税方法计税的，36个月内不得变更为一般计税方法计税。 风险点七：未按规定扣除土地价款。 风险点概述：房地产开发企业采用一般计税方法计税的项目土地价款未按规定扣除。 风险点八：合作开发项目分配给其他股东的商品房未按规定计提增值税。 风险点概述：1.由于目前土地市场的规范性越来越强，对土地使用的“招牌挂”机制也日趋规范，在土地使用规划上倾向于大宗土地的整体开发使用，对核查于开发企业的资金、规模要求较高，开发企业联合其他的房地产企业共同购买土地，设立项目公司进行开发；2.有的开发企业拿到土地后没有相应的资金进行后续开发，没有土地的开发企业以资金投资共同成立项目公司；3.没有开发资质但有土地的企业联合有开发资质的企业联合成立项目公司；4.开发企业在非机构所在地取得土地，土地所在地要求在当地成立独立法人企业；上述四种项目，在利润分配时如涉及直接将开发产品进行分配的情况，应视同开发产品销售计算增值税。 风险点九：土地出让金返还。 风险点概述：收到政府的土地返还款未按规定计提增值税。 风险点十：支付境外设计费、咨询费未正确扣缴增值税。 风险点概述：企业向境外设计单位、咨询公司支付的费用应按规定代扣代缴增值税。 风险点十一：置换回迁房的应税销售价格未按市场价格计提增值税。 风险点概述：置换的回迁房中与原房产同等面积的部分按房地产企业开发新房的成本价计算；超过原房产面积部分按房地产企业开发新房市场价计价。 别看了，赶紧回公司自查去吧，小心被补税罚款哦！ |
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