单位与购房者之间的法律关系

单位组织职工团购商品房中单位与购房者之间的法律关系

 

  

伴随着我国住房制度改革的不断深入和发展，我国城镇居民的住房问题已经由国家、用人单位直接分配给职工公有住房的制度转变为现今的以职工个人直接购买住房为核心的制度。随着老百姓现今生活水平以及安居的需求不断提高，再加上我国土地资源固有的稀缺性、不可再生性等诸方面原因，造成了我国目前商品房价格水平的不断提高，使得普通老百姓想实现自己安居的梦想变的越来越困难，另外我国现有的制度即单位给予职工购房补贴对职工解决住房问题也已显得越来越力量薄弱。因此在这种情况下便产生了单位组织职工团体购买商品房这一帮助职工解决住房问题的新型模式。

单位组织职工团体购买商品房这一新型模式在一定程度上虽然解决了现今职工的住房问题，但是也产生了许多法律问题。其中最为突出的问题就是在这种新型的模式下，各方当事人的合法权益怎样予以保障。认真分析这一新型模式下的法律关系存在哪些特殊性，现行的法律法规对此是如何规定的，已经成了现今的热点问题。下面笔者将探讨一下在这种新型模式下单位与职工的法律关系如何构造的问题。

在探讨该问题前我们先了解一个相关案例。某单位代表购买商品房的职工群体以该企业自己的名义与某房地产开发商签订了《商品房预售合同》，约定由某房地产开发商在其拥有的土地使用权上开发建设某住宅小区，小区规模为3栋砖混结构，建筑层数20层的房屋；单位的职工按照每平米2800元的价格向开发商购买上述小区的商品房。合同中，上述双方对于商品房的面积、实际面积与暂测面积差异的处理、房屋内、外部的装修标准、价格、配套费用、付款时间、交房时间、房屋质量标准、房产证办理及物业管理和费用等一系列问题进行了详细的约定。合同签订后，房地产开发商按约向有关部门报批建设该小区，在取得相关批准文件后，开始建设，企业按约分期向开发商支付购房款。小区建成后，房地产开发商将房屋交付给职工使用。但是由于开发商拖延不给购房人办理房产证等问题，双方发生争议。

分析上述案例，开发商是依法对住宅小区进行开发、建设，其出售上述小区中商品房的行为也是合法的，商品房买卖合同也已实际履行，双方发生争议的原因在于开发商没有按照《商品房预售合同》约定的时间向购房人代为办理房屋权属证书。但是，由于是单位组织职工团购商品房，并代表职工以企业的名义签订了《商品房预售合同》，与一般的商品房买卖关系不同，涉及的当事人不仅包括出卖人和买受人，还包括组织团购方的单位，法律关系已经不是单纯的买卖法律关系，变得复杂化了。如果要明确开发商与购房人之间的关系，笔者认为，首先必须明确单位与真正购房人职工之间的法律关系。只有在此基础上，才能明确开发商与企业签订的《商品房预售合同》是否有效。

众所周知，单位与职工之间的法律关系应当是劳动法律关系。那么，单位组织职工购买商品房时，他们是什么样的法律关系呢？笔者认为，单位在组织团购时与职工就不再是劳动法律关系，他们之间应当是基于平等自愿的基础上产生的民事合同法律关系。根据我国目前的相关法律规定，信托、委托、行纪、居间等法律制度均具有委托人基于对受托人的信任，委托受托人为其处理特定事务的共同特征，而单位组织职工团购商品房时，他们之间的关系也具有这一特征，那么他们之间究竟是信托？委托？行纪？还是居间呢？

1. 信托。根据我国《信托法》的规定，信托是指委托人基于对受托人的信任，将其财产权委托给受托人，由受托人按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或者特定目的，进行管理或处分的行为。现代信托制度主要有如下特征：（1）信托基于委托人对受托人的信任而产生，只有委托人充分了解并信任受托人的人品、能力，才会将信托财产转移给受托人经营管理；（2）信托具有设立的方式及服务范围的多样性。信托可依信托协议、遗嘱或其他法律行为而产生；可以在委托人生前成立也可以在死后成立；可以为私益也可以为公益而产生；（3）信托以信托财产为中心，信托成立后信托财产具有所有权转移与分离的特征，受托人享有信托财产所有权中的占有、处分和经营管理权，受益人享有收益权，这一特征是信托区别于类似财产管理法律制度的根本属性；（4）信托是为受益人的利益而设立的，受托人经营管理信托财产受信托目的或信托协议的制约。受托人必须遵守信托协议，按照信托目的，从充分维护受益人的角度经营管理信托财产；（5）信托受托人以自己的名义经营管理信托财产，但信托财产必须独立运作，具有独立性。（6）信托民事责任具有独立性和有限性。也就是说，受托人在经营管理信托财产时，只要确实履行了善良管理人的义务，即使信托财产不能增值甚至造成损失，受托人不以自有财产为信托的债务承担责任；同样，信托财产在运作过程中发生对第三人的侵权或违约责任，委托人和受益人也不以自有财产承担责任，而只以信托财产为限独立承担民事责任；（7）信托除法律或信托文件另有规定外，不因委托人或受托人的死亡、丧失民事行为能力、依法解散、撤销而终止，也不因受托人的辞职而终止。因此，我们可以看出，信托制度是委托人为受益人的利益，委托受托人长期对信托财产进行经营管理而设立的法律制度。

 

 

2. 行纪。根据我国《合同法》第414条的规定：“行纪合同是行纪人以自己的名义为委托人从事贸易活动，委托人支付报酬的合同。”其基本特征是：（1）行纪关系基于委托人与行纪人自愿签订的行纪合同而产生，行纪合同为双务有偿合同、诺成合同、不要式合同；（2）委托人基于对行纪人的信任而委托其从事特定的活动，而行纪人从事特定活动也是为了委托人的利益而进行的；（3）行纪事务以动产、有价证券的买卖以及其他商业上具有交易性质的行为为限，不包括一般的民事活动；（4）行纪人以自己的名义从事贸易活动，与第三人发生法律关系所产生的权利义务直接由行纪人承担，委托人与第三人无直接的法律关系；在从事具有市场定价的商品买卖时，除委托人有相反意思表示的外，行纪人可以直接与委托人发生买卖关系，即行纪人有介入权。因此，行纪制度是行纪人以营利为目的，受委托人委托，在贸易活动中为其提供代买代卖服务的法律制度。

3. 居间。根据我国合同法第424条的规定：“居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。”其基本特征有：（1）居间合同是双务有偿合同、诺成合同、不要式合同；（2）居间人从事居间行为的基本目的是为了实现委托人与第三人订约，包括报告居间和媒介居间；（3）居间人在居间活动中处于中介人的地位并不直接介入委托人与第三人订立的合同关系中。因此，居间制度是居间人以营利为目的，受托为委托人提供居间服务的法律制度。目前，根据我国法律法规的规定，国家对于居间人的资格是有一定的限制的，居间人应经过有关部门的登记并获得批准后方可从事居间活动。

 4. 委托代理。根据我国合同法第396条的规定：“委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。”其特征是：（1）委托人是基于信任受托人的人品、信用、能力、职业特长等而于受托人建立委托合同关系的；（2）均是以受托人受托处理委托人事务为目的的合同；（3）委托合同可以是有偿双务合同，也可以是无偿单务合同；（4）委托合同是诺成合同、不要式合同；（5）委托人与受托人基于合同建立一种民事关系，受托人处理委托人事务可以合法占有委托人的财产，但委托人的财产所有权不发生转移，一直归委托人所有，受托人处理委托事务所取得的财产也归委托人所有；（6）在授权范围内，受托人善意的处理委托事务所产生的法律后果或法律责任由委托人承担。另外按照合同法的规定，可将委托代理分为直接委托代理和间接委托代理。前者是委托人与受托人约定，由受托人在授权范围内，以委托人的名义对外代表委托人处理事务的法律制度，而后者是委托人与受托人约定，由受托人在授权范围内，以自己的名义对外处理委托人的事务的法律制度。他们的区别主要表现为：（1）直接委托中，受托人是以委托人的名义为其处理委托事务的，而间接委托中，受托人是以自己的名义为其处理委托事务的；（2）在直接委托中，第三人明知委托人的存在，也明确知道受托人的身份以及委托人对其的授权范围，最终法律责任的承担者为第三人与委托人；而在间接委托中，受托人可以向第三人披露委托人，也可以不向第三人披露委托人；如果受托人披露委托人的，最终法律责任由第三人与委托人直接承担，受托人从委托人与第三人中脱离出来；如果受托人不披露委托人的，受托人与第三人依其双方的合同享有权利并承担义务，最终法律责任由委托人间接承担。（3）在受托人超出授权范围处理委托人法律事务的情况下，直接委托可能构成表见代理，第三人可依法要求委托人承担责任，但是在间接委托中，不存在表见代理的问题，即使在披露委托人后，委托人也不对受托人越权的行为负责。可见，委托代理制度是委托人委托受托人代其处理事务而设立的法律制度，在实践运用中非常广泛，我国《合同法》吸收了英美法中的某些做法，增加规定了间接委托代理制度，使我国的代理制度更加的成熟、完整。

基于对上述信托、行纪、居间、委托代理制度的分析，结合单位组织职工团体购房商品房中单位与职工之间关系的特点，笔者认为，前文案例中单位与职工直接应该是间接委托代理关系。理由为：（1）单位是为了职工购买商品房而以自己的名义与房地产开发商签订了《商品房预售合同》；（2）即使单位与职工在单位组织团购过程中没有书面的委托合同，职工履行《商品房预售合同》中确定的义务（如交付房款）的行为，是对单位代理行为的追认，他们之间的委托代理合同关系依法有效，为单务无偿合同；（3）团购中，实际的购房人是职工，单位与房地产开发商签订的《商品房预售合同》所产生的法律后果，在单位披露委托人（职工）的情况下，由职工直接享有和承担，且单位处理委托事务取得的财产，即商品房也已经实际交付给职工使用；（4）职工主要是要求单位组织他们团购商品房，而不是要求单位管理或经营其特定的财产，在他们之间的关系中不存在信托财产，更不存在财产的转移和分离，故他们之间不是信托关系；（5）单位组织职工团购商品房不是以营利为目的，不符合行纪关系和居间关系的特征。

因此，笔者认为，在开发商出现拖延不办理房屋权属证书等违约行为的情况下，基于单位与职工为间接委托代理关系，在单位披露委托人是职工的情况下，职工有权直接依据《商品房预售合同》的约定要求开发商承担违约责任，并享有单位对第三人所享有的一切合同权利，单位可以从商品房买卖合同关系中退出。

经济发展瞬息万变，为适应市场的发展和人们的需要，新的事物、新的关系层出不穷并不断发展。而法律规定往往具有滞后性，对社会生活中存在的现象不能进行及时、有效、明确、具体的规定。对于大量存在的无名合同关系，为了使其设立与履行不违反《合同法》等法律法规的规定，在我国《合同法》第124条中规定：“本法分则或者其他法律没有明文规定的合同，适用本法总则的规定，并可以参照本法分则或其他法律最相类似的规定。”

单位组织职工团体购买商品房中，单位与职工的法律关系可能依然存在着用间接委托代理制度无法解决的问题，但笔者认为，用间接委托代理制度可以明确各方的权利义务，对其中的无法用间接委托代理制度解决的问题可以适用《合同法》总则的相关规定进行规范和解决，从而得以实现充分维护委托人合法权益的目的。