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买房不过户转卖下家 想避税却招来官司 成都中院再审审结一起房屋转卖纠纷案 来源：2013-04-18人民法院报
近日，四川省成都市中级人民法院依法再审审结一起买了二手房却不登记过户而进行避税转让，最终买房人对卖房人主体地位存疑而引发的房屋买卖合同纠纷，再审判决依法维持二审民事判决，即最终买房人钱某支付实际卖房人王某房款23万元并赔偿相关损失。
同时，成都中院也向相关部门发出司法建议，明确对二手房交易手续要强化审核、监控，严防恶意逃税行为，并有效防止相关物权转移秩序混乱，以切实减少类似事件的发生。
原来，早在2007年9月中旬，孙某将其成都市内一套65平方米的房屋以29.2万元出售给王某，王某给付全款后，孙某向其出具了收条和经公证机关公证的委托书，委托王某办理出售房屋的查档、出租、出售、签订租赁、买卖合同、代收房款、维修基金更名及产权过户、领证等事宜。
当月下旬，王某在未将上述房屋产权人变更登记的情况下，又通过中介以36.9万元将该房屋出售给钱某，约定分三期付款。王某在当月30日出具收条，载明“今收到钱某购买房屋全（余）款：13.9万元，原有所有收据作废”。同时为方便钱某办理房屋抵押贷款，钱某在当日便取得该房屋产权及国土使用权证。而在此之前，钱某通过一代理公司已与银行签订个人住房抵押贷款合同，约定贷款金额为23万元。
但2007年“十一”过后，国家房产新政实施，要求房产抵押贷款必须提供共有权证，而钱某在取回原房产证与爱人办理共有权证后，却未将共有权证交回，致使23万元贷款未成，王某也未收23万元剩余房款，故引发诉讼，王某要求钱某支付剩余房款23万元并赔偿相关损失。
法院一审认为，上述买卖、委托行为合法有效，王某未办理所有权变更登记并不影响王某基于与孙某的买卖合同取得上述房屋所有权的实质。钱某虽提出已支付全部房款但提供的证据却不足以证实其主张，而王某提供的证据已形成锁链，足以证实钱某只支付13.9万元购房款的事实，故依法判决支持王某的诉请。（房屋没有办理过户登记，王某即使从孙某手中拿到了经公证的委托过户书，也没有取得房屋所有权，这是物权法的明确规定。认定王某实质上取得房屋所有权，没有任何依据，也是对物权公示制度的架空。此时王某实质上对该房屋只享有合同债权。享有债权并不影响王某与钱某的合同效力。）
之后，钱某以案涉房屋的原产权人是孙某，王某既不是房屋所有权人也无诉讼主体资格等为由提出上诉。
成都中院二审另查明，钱某已实际入住上述房屋。而原房主孙某也确认委托公证书等上述事实并明确现房屋权属已与其无关，其与王某房屋买卖合同成立的实质要件早已具备，仅在形式要件尚欠缺所有权变更登记行为。现王某依据与钱某所签合同形成的债权债务关系行使诉权并无不当，其应具备该案诉讼主体资格，故依法驳回钱某的上诉，维持原判。
但钱某还是不服已生效判决，申请再审。成都中院再审认为，该案焦点应是王某是否系房屋实际出卖人，钱某是否已履行全部付款义务。王某虽为规避国家税收未办理房产变更登记，违反行政管理性法规，但未对钱某的权利造成损害，应属另一法律关系调整范畴，并不影响房屋买卖合同的效力。此外，钱某在再审中又未补强证据，其关于产权证更名完成即表明房款已支付完毕的主张并不能得到支持，遂依法作出上述判决。
■法官说法■
厘清案件事实 确定房产归属
成都中院承办该案的法官胡开江在接受采访时说，从法理上说，房屋权属证书是权利人享有该房屋物权的证明，物权公示制度的法律效果是物权登记的公信效力。
而所谓公信效力，是指登记的不动产物权的权利人在法律上推定为真正的权利人，这种权利推定的重要意义在于“维护登记制度的公信力，保护善意第三人利益，以及将这种登记作为确定不动产归属的证据”。但这种效力只是法律上的“推定”，并非绝对不可推翻，若当事人有相反证据足以推翻这种推定，法院可直接依据查明的情况认定物权的实际权利人。（本案房屋实际所有权人是孙某，不是王某，这是物权公示力的体现，不存在实际权利人与登记权利人不一致的情况。法官这样讲，依据何在？）
我国2007年施行的物权法就确立了不动产登记制度，但同时也规定，在房屋权属登记行政与民事法律关系交织状态下，房屋权属登记背后民事基础关系引发的争议应当由民事审判解决，民事审判应当通过审查基础证据去确定权利归属状态，再由合法权利人持生效判决直接向登记机关申请变更登记。
因此，一般来讲，不动产登记物权与实际的不动产物权是相一致的，但也不能否认现实中存在着登记的物权与实际权利不相符合情形，可这毕竟是特例，是极少数情形。
胡开江认为，该案中实际出卖人王某与登记产权人孙某事实上并非同一人，结果导致房屋最终买受人钱某对实际出卖人主张给付房款的主体地位进行抗辩，从而不仅给相关物权转移秩序造成混乱，也为相关权利人实现权利额外设置了实质性障碍，既浪费了国家司法资源，又导致国家相关税收的流失，相关部门若能认真落实合同备案手续，尽到严格审核等义务，或许此情形就会得到有效避免，也不会给他人以可乘之机，相关当事人也许不会被拖入诉累。
胡开江说，前一时期因“国五条”实施细则的即将出台，各地二手房买卖市场异常火爆，二手房买卖的参与者应严格遵守国家有关法律法规，切莫因小失大。同时，在交易中的付款、汇款、出具收条等相关环节、节点都应注意留存证据，以便在发生纠纷时可较好地维护自身合法权益，有效避免应有的诉讼风险。（记者 王 鑫 通讯员 曹 巍）
（本案实际上涉及到物权与债权、物权法与合同法的关系问题。王某签订的两个合同都是有效的，不能依据合同法第51条，认为王某在没有取得房屋所有权的条件下将房屋卖给钱某，所签的合同无效。合同法51本身有问题，将处分权与合同效力捆绑在一起。没有处分权只影响到合同履行问题，与合同效力无关，如果没有取得处分权，合同就无法履行，就要承担违约责任。本案中王某有孙某的过户委托书，实际上控制着房屋的所有权过户登记，不属于无处分权的情形。钱某也不属于物权法中的善意第三人，因为他明知王某没有所有权，并非善意。王某直接将房屋从孙某名下过户给钱某，实质上是债权转让行为，将自己对孙某的债权，转让给钱某行使。如果是动产，这种转让当然可以，但不动产涉及到税费问题，这种转让是违反行政法律规定的行为。因此，本案实际上债权合法、物权违法。对违法的转让行为，可以通过行政法律关系处理，补交税费，但不应判决合同无效，如果提起行政诉讼，也不宜撤销钱某的物权登记。立法应承认这类过户行为的效力是有效的，以维护房产交易市场秩序的稳定。）
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