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【基本案情】 张某与王某系夫妻关系，两人购买房屋一套。按当时银行要求，购买房屋需要有固定收入或者是公务员方可办理按揭贷款。两人因不符合该条件，便以王某哥哥的办理按揭手续。其中首付款系张某交付(收据名为王某的哥哥)。此后，开发商将房屋交付夫妻二人，夫妻二人对房屋进行装修并入住。后王某哥哥与开发商签订《房地产买卖契约》，并与银行签订《房地产抵押合同》。房产管理局亦向其了房屋所有权证书。 张某以其才是诉争房屋的所有权人为由，提起诉讼，请求法院依法确认诉争房屋所有权归其所有。 被告辩称，诉争房屋系其所购买，从购房合同的签订到按揭贷款以及相关手续的办理，都能证明该房屋是其所购买，且房屋登记在自己名下。由于其与原告之间的亲情关系，购买房屋后，将房屋借给原告夫妻二人居住。如果原告认为登记错误，应提起行政诉讼予以撤销或变更，而不是提起民事诉讼，遂请求驳回原告的诉讼请求。 【裁判结果】 一审判决:确认房屋为原告夫妻所有。 二审法院:驳回上诉，维持原判。 【裁判理由】 虽然被告持有诉争房屋的所有权证书、买卖契约和抵押合同，但是其不能提供其对房屋实际享有所有权的充分证据，其辩称将房屋借给原告居住也未提供证据予以证实。诉争房屋的产权登记在被告名下，仅能证明其系诉争房屋登记的权利人，该权利仅在外部关系上对善意第三人发生法律效力。并不能证明其为房屋的真正权利人，也不能解决原被告之间内部争议的房屋产权确议问题。关于原告是否可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼的问题。民事诉讼通过审查基础民事法律行为的效力而确定权利归属，不受即有权利凭证的限制。民事判决一旦生效，权利人可根据其确权内容直接申请登记机关重新办理登记手续，没有必要以此为据再提起行政诉讼请求撤销原产权凭证。而且即使当事人提起行政诉讼，无论法院判决维持或者撤销行政登记行为，都只是对该行政行为是否合法意义上的判定，并不是对民事实体争议作出的最终判断，当事人显然并未真正实现其确认房屋权属的诉讼目的。因此，当事人可以直接就房屋权属争议纠纷提起民事诉讼，根据民事判决确权的内容申请登记机关重新办理登记手续，无需事先提起行政诉讼。故原告可以不经行政诉讼而直接提起民事诉讼。本案诉争房屋系原告购房时借用被告的名义购买，且购房首付款也是由原告支付，按揭贷款亦由原告偿还。另外，诉争房屋在购得后一直由原告居住和使用。综上，可以认定原告系诉争房屋的实际购买人。
【实务要点】 1.房屋产权登记仅是一种行政审查，属于行政确认，而非行政确权。产权登记是行政机关对不动产当时权属关系及表现状态的认可和证明，其并不创设具体的权利义务关系，当事人是否享有对不动产的权利，仍取决于当事人之间的民事实体法律关系。 2.解决涉案房屋归属问题，应看购房时双方当事人的真实意思表示，并结合房款支付、房屋交付、居住、使用情况等据实进行综合分析确定房屋归属。
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