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发表于 2006-05-19 09:55:25 楼主
在这里，似乎没有人能说清天津万隆集团的资产情况，更很少有人见过集团董事长李致强。就连万隆集团的名字，也已在天津市民的耳边渐行渐远。一个从建材生意做起的民营企业，自1995年涉足房地产业至今，一直坚持脚踏实地的发展道路。它在天津的影响，可以用数字说明一切：天津所有存量房中，十分之一贴上了万隆的标签。 然而从2002年开始，或许是为了遵守一贯低调的作风，更或许是为了避免再次被福布斯富豪榜所关注，万隆集团逐渐拆分。时至今日，旗下已拥有乐康、优联、海南优联、万兆、万隆、耀华6大一级子集团公司。 于是，万隆的名字远去了，其子公司的名字却越来越响亮。更有知情者心知肚明，在天津楼市，万隆系不可小觑。 乐康创新 陈起先生，原万隆集团主管营销的副总经理，如今已是天津乐康置业（集团）有限公司总经理，并当选为中国房地产业协会第五届理事会理事。 落座在万隆国际大厦8层总经理办公室，记者首先看到的是墙上悬挂的题有“乐康精神”四个大字的木匾。据说，这块木匾出自乐康员工之手，而且还是陈起喜欢的一件礼物。 原定半个小时的采访时间，在不知不觉中，随着被采访对象的谈兴渐浓而被拉长，过去一年的往事又重新浮现在眼前。 2005年的楼市变局对乐康而言，似乎影响不大。经过多年发展，他们的资金模式已由依靠银行贷款和房屋预售款收入，转变为主要依赖于万隆系企业的自有资金，不足部分再靠银行贷款和预售款收入补充。而且，从现阶段对万隆系企业的现金流贡献角度来考核，乐康集团的作用最大，如今有4个在建楼盘，每年可以贡献15亿元左右的回款。因此，去年让大多数房地产开发商感觉到的“六月雪”，对陈起的感觉却是“风景这边独好”。 他说：“万隆集团拆分后，各个集团的负责人或是职业经理人，或是股东，都在发挥自己的经验和能量。也许管理形式不一样，但很到位。每个集团可以集中精力解决自己的问题，按照自己的文化理念和想法办好公司。”现在，他手头上需要解决的一线问题相对少了，可以有更多的时间考虑公司发展方针。 在创业初期，乐康选择面向中低端市场开发水木天成项目，提高了产品的抗风险性。尽管在经济繁荣期获利不丰，但在2005年楼市利空政策出台时期，却依然保持了良好的销售势头，有利于更稳健现金流的获得。 自水木天成项目后，乐康集团实时跟踪市场需求态势，完成着自己的创新行动。他们的创新原则基于以下条件，即洞悉未来房地产发展走向，努力赶在竞争对手之前推出适度超前的产品，并在相应的时间和区间内，保证产品具备某种独特、鲜活的特质，短期不会被对手模仿。 2005年前后，海河大道、大地十二城项目的相继上马，使乐康集团由操作单个项目变为多项目同时运作，开始经受新的考验。 回顾2005年的经历，陈起表示：“我们只是在恰当的时机，在机遇出现时恰当的发现，因此获得了成功。而真正的超一流企业，正在自主研发潜在的、新型的、具备科技含量的住宅，升华甚至颠覆了未来的居住模式，制定着未来房地产行业的标准。乐康未来要做的，是由借势变为创造机会，引领未来居住潮流。” 优联造城 建筑师出身的杨家祥先生是天津优联投资发展集团总经理，据说当初之所以取优联这样的名字，正在于集团的主要领导都来自于专业领域，意味着“优秀人才的大联合”。 对六这个数字情有独钟的优联集团，将自己所开发的项目统统冠以第六的名号。除已开发建设的第六大道、第六田园项目以外，他们又开始了“造城运动”，在武清区杨村镇开工建设第六城。 据天津优联投资发展集团有限公司营销策划中心副总经理李明介绍，第六城项目包括30万平方米住宅建筑和30万平方米商业建筑。其最大特点是主推商业，把旅游商业做到里面，建设亚洲最大的冰雪运动中心，4万平方米的滑雪场建成后设有三个主题。一是冰上运动中心，主要是室内滑冰、溜冰场和冰壶的比赛训练场；二是雪上运动中心；三是体育现代配套，如体育商城、体育用具商城及其他的附属配套，包括酒店、会展中心、商务配套等，还有一些餐饮、娱乐业，以度假村的形式，定义出1～3天的生活方式。未来将由他们自己经营。 而住宅部分的主要客户将针对天津、塘沽和北京，因为它们属于一轴两带三中心，购买力没有问题，消费者的精神层面便于项目后期引导，对于这种产业接受能力也比较快。目前，住宅项目的推广工作已经启动，主要针对天津区域市场，均价大概在3600元左右。今后，他们还将到外地推广，利用各种方式树立优联的品牌影响力，给投资者、消费者一个良好的信心。 在整个房地产市场出现波动的情况下，优联集团的造城运动影响颇大，反映出他们对市场需求的新判断和调整。 对于这次率先转型，看好持有型商业地产，杨家祥表示，“我们是主动转型，而不是被动转型。尽管从现在天津发展趋势看，传统商业地产市场还比较好，但目前已存在一些问题：第一，主题不鲜明；第二，商业和地产缺乏有机结合，开发商仍在追求利益的最大化。我们现在的操作模式是全部自持，希望把开发商、投资者、经营者、消费者有机地结合为一个整体，没有单纯考虑利润最大化，这也符合优联的企业文化，承担起对社会、合作伙伴和客户的责任，体现出优联的负责态度。” 对于记者对项目前景的担心，他解释说已有所考虑。第六城的定位是旅游地产，拿传统商圈概念考虑的话基本没法做。而考虑到现在地段情况及开发时间和周期因素，加上人们传统的生活方式和习惯，这种产业在华北地区还没有，这种主题也是从人们以后的生活习惯和经营理念，从新的角度来考虑的，运动、健康、时尚将是以后追求的一个方向，这个产品将能够提供这种生活方式。因此，通过消费者带来的投资理念和消费理念，可以支持项目的后期操作。 出击海南 收购海南金融企业的不良资产，借机进入海南房地产市场，成为万隆系企业异地扩张的一条捷径。海南优联投资发展有限公司就是这样诞生的。 早在2003年，万隆集团已经与海口市商谈参与新埠岛投资开发建设总公司的重组事宜。在随后一年多时间里，政府多个职能部门就重组开发公司及整体投资开发新埠岛所涉及的问题与万隆进行了全面会谈，并草拟了《重组方案》和《重组协议》。 2005年1月31日，新埠岛开发总公司1.4亿债务公告拍卖；2月5日，万隆全资子公司天津优联投资发展公司以1501万元，从海南信达资产管理公司买走了新埠岛开发总公司债权，从被动变为主动，参与新埠岛开发总公司的改制；3月7日，优联集团取得了新埠岛1.3万余亩，约8.7平方公里土地的开发权。 至此，注册资金5亿元，以旅游地产项目投资为主体的海南优联浮出水面，由其控股的新埠岛投资开发建设总公司负责新埠岛的全面开发和建设。 2005年7月，新埠岛开发项目进入战略定位和概念规划阶段。海南优联最后选定英国阿特金斯咨询公司，配合海南优联研发部为新埠岛做发展策略研究。历经4个多月，他们对新埠岛的定位和长期战略发展做出了方案，提出“三大功能主题、九大核心引擎、五个节事活动”的395发展思路和战略策略部署，将旅游产业和住宅产业相结合，打造全新旅游地产形象。 11月18日，海口市规划局和海南优联联合发布公告，举办“海口市新埠岛概念性详细规划设计”国际竞赛。在10天报名过程中，共接到70多家国内外设计公司的踊跃报名。后经研究评审，选取“7＋1”（7家设计公司入选，1家特邀单位）家设计公司来参与设计。 据海南优联总经理许晓春介绍，他们将在10年内，按照总体规划完成新埠岛的开发建设，累计投资达到100亿元人民币。至于资金的来源，他表示，目前以自有资金为主，但以后会有多种融资方式进行选择，比如银行贷款、房地产信托投资基金等。因为这是一个十多年的长期投资项目，目前也无法明确限定在某一种融资途径上，得根据实际情况再进行调整。“海口的发展潜力相当好，选择海南也是选择自由。”许晓春说：“在大城市里的压抑能在这里得到休养和调谐。这是许多成功人士追求的目标，也是一种生活的态度。”他分析说：“万隆集团的未来战略核心在旅游地产上，而旅游地产的主要体裁就是滨海、山川和文化三类。海南在中国属于滨海体裁的第一类资源，这里没有季节性约束。” |
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