|
2013-05-09 10:45:00 | 来源：中国税务网-江苏省宿迁市泗阳地方税务局 | 作者：陈业付 张业
在税源专业化管理模式下，税务稽查处于税收风险应对环节，稽查部门职能定位为高风险应对部门。然而如何打造风险导向型税务稽查，增强工作效率，更好地识别、评价和应对稽查过程中面临的税收执法风险，必将成为税务稽查转型需面对的现实问题。下面我们仅从房地产开发企业土地增值税清算检查风险防范视角进行初步探讨。在税务检查中，我们发现土地增值税清算管理中存在清算主体错位、清算措施不到位、清算后再销售房屋管理缺位等问题，很大程度上影响土地增值税清算检查质效。
一、土地增值税清算检查现状
土地增值税的清算主体是房地产开发企业，由于房地产开发周期长，成本难以控制，加之投资商经营状况多变，计税依据的掌握和确定非常复杂，征管难度远高于其他税种，土地增值税清算可谓困难重重，清算效果也不甚理想。2011年，泗阳地税局稽查局根据市局统一部署和要求对全县符合清算条件的7户房地产企业组织专项检查。县局稽查局克服畏难情绪，创新工作思路，抓住重点项目，抽调业务骨干，组成专门清算检查组，以典型解剖入手带动全面清算检查，取得非常显著的效果。共计清算补缴土地增值税1420.61万元，占清算前企业预缴税款2508.20元的56.64%，清算项目平均补税超200万元。2012年，稽查局对其中的江苏舜天国际集团置业有限公司泗阳分公司项目清算后再销售房屋土地增值税进行建议补申报税款达497.01元，超过项目清算前申报的税款435.60万元。
由此，我们不难看出土地增值税项目清算检查有较大补税空间，尤其是项目清算后再销售隐藏很大涉税风险，不容忽视。然而，现行土地增值税清算相关政策规定，土地增值税清算主体为纳税人，审核机关为主管税务机关，稽查局不能主动启动土地增值税清算工作，影响土地增值税清算检查作用的充分发挥。
二、土地增值税清算检查存在风险及原因分析
（一）清算审核主体错位，工作责任不明晰。总局清算管理规程（国税发〔2009〕91号）及省局清算管理规程（苏地税发[2009]72号）均规定，土地增值清算审核主体是主管税务机关，其必须对达到清算条件的纳税人报送的清算资料进行审核（包括案头审核和实地审核），稽查部门不能主动代替税源管理部门进行土地增值税清算审核。然而，在土地增值税清算管理中，税源管理部门往往过多的依赖稽查部门，导致税源管理部门与稽查部门在清算工作中角色形成错位，造成双方在清算中的责任不明。同时依据现行土地增值税清算政策，纳税人按规定预缴土地增值税后，清算补缴的土地增值税，在主管税务机关规定期限内申报缴纳的，对审核出的税款税务机关不能加收滞纳金，也无法对清算主体实施行政处罚，在实际的土地增值税清算检查中稽查部门难以充分发挥打击、惩戒职能。
（二）管理措施不到位，检查质量难提高。一是项目设置台账不到位。清算规程规定，税源管理部门对房地产开发企业应实施项目化管理，应从取得土地使用权开始，按项目分别建立档案、设置台帐，对项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程实行跟踪监控，做到税务管理与纳税人项目开发同步。然而，在实际工作中，由于房地产项目台账登记不完整，税源管理部门对辖区内符合清算条件的房地产企业底数不清。二是清算通知不及时。清算规程规定，税务机关对可要求纳税人进行土地增值税清算的项目，由税源管理部门下达清算通知，纳税人应当在收到清算通知之日起90日内报送清算资料。据了解，在实际工作中，由于税源管理部门不能很好地掌握纳税人是否符合清算的条件，未在规定时间内下达清算通知书，致使其不能对纳税人申报的清算资料进行及时准确审核。作为专司偷、逃、骗、抗税案件查处任务的稽查部门无法对纳税人土地增值税清算情况进行检查。三是土地增值税清算审核的质量不高。目前，土地增值税清算质量的最主要制约瓶颈是纳税人通过签订虚假合同、虚报工程造价、虚开发票等手段虚列开发成本，达到既少缴土地增值税和企业所得税，又可套取现金用以支付个人借款利息及其它支出少缴个人所得税的目的。即使是稽查部门进行清算检查，限于稽查人员一般不具备工程造价等专业知识，加之取证能力、手段以及检查时间受限，对纳税人虚列开发成本难以查实或只能部分查实，清算检查的质量短期内难以提高。
（三）清算政策运用不当，再销售申报存在错误。目前，房地产开发企业对已售房屋土地增值税清算后的再销售房屋实现的销售收入，大多仍按预征率申报缴纳土地增值税，该做法明显与国家土地增值税相关政策相悖，主要原因为：一是企业办税人员政策掌握不透。开发企业部分财务人员未能准确掌握土地增值税相关政策，或是怕麻烦，图省事。也有部分企业存在不缴或少缴税款的侥幸心理。二是主管税务人员政策辅导不到位。因为受到时间、精力、业务水平等因素的影响，主管税务人员对企业的土地增值税清算政策辅导不能主动跟进落实，清算后房屋再销售不能按规定计算和申报缴纳土地增值税。三是主管税务机关后续管理制度不健全。未建立土地增值税清算项目登记台帐，对已清算项目未销售房产未实行跟踪管理，对已清算项目后实现的销售收入及其扣除项目不能及时审核到位，造成管理环节前后脱节。
三、土地增值税清算检查风险应对及防范
（一）明确审核主体和检查责任。土地增值税清算的清算主体是纳税人，按规定及时、真实地进行土地增值税申报是其应尽的法定义务。税务机关应在纳税人申报的基础上，按土地增值税清算相关政策，进一步明确税源管理部门和稽查部门在土地增值税清算中的审核、检查职责。
税源管理部门职责。税源管理部门要对辖区内所有房地产企业进行彻底排查，排出符合清算条件的纳税人（应清算户和可清算户）。对符合清算条件的纳税人统一下达清算通知，对在规定期限内报送清算资料的，及时在审核期内进行逻辑性审核和评估，对纳税人申报的房地产开发成本明显偏高的，根据苏地税发〔2011〕53号文件规定，可要求纳税人报送该项目工程决算审计报告或工程结算审核报告。对房地产开发成本明显偏高且无正当理由的，应依据《房地产开发成本参考标准》核定扣除。符合国税发〔2009〕91号第三十四条规定的按不低于5%的核定征收率核定征收土地增值税。
稽查部门职责。通过纳税评估发现纳税人有偷税嫌疑的，或对核定扣除成本及核定征收提出异议的及拒不接受审核、评估结论的应按规定移交税务稽查部门立案查处。稽查部门在检查中发现已清算项目不符合核定征收条件或纳税人申报不实的重新进行清算并依法补征税款。对查补的税款按征管法的有关规定加收滞纳金并予以处罚。此外，通过检查并解剖典型案例，为土地增值税风险模型建设、准确测算房地产开发成本指标、土地增值税税负率测算提供数据来源。
（二）突破成本虚增瓶颈，提高清算质量。实施集约化团队应对，寻求成本突破。通过专家培训、现场学习等有效途径等尽可能了解和掌握工程造价相关知识，组织全局业务骨干集中全力开展土地增值税清算检查，最大限度做到成本项目查透，资金流向查清。在此基础上，通过研究房地产开发企业的发票开具、资金流向等掌握其虚列成本的手段和途径，用以指导全局土地增值税清算检查工作。
检查人员在清算检查过程中应结合图纸仔细审核工程的预算、招标资料、施工合同、工程监理资料、变更资料、造价审核报告等，从帐簿上寻找虚列工程量、虚报工程定额等虚列开发成本的线索或疑点。可以借助工程造价中介机构力量，重新进行工程造价审核，从而发现线索、疑点，并按《税务稽查工作规程》的规定调查取证，必要时提请公安、纪委及时介入，帮助收集、固化证据，查清资金流向。
（三）关注“清算后再销售”，防范项目清算后涉税风险
一是要强化源头管理。土地增值税清算之后，税源管理部门应全面掌握《土地增值税清算结论通知书》中销售收入总额、扣除项目总金额、清算的总建筑面积、单位建筑面积成本以及未售房屋面积等重要数据和计算口径，这是清算后再销售房屋准确计算申报土地增值税的前提。二是要强化监控管理。税源管理部门要设置《土地增值税已清算项目底册》，掌握已清算项目可售面积、未售面积、未售房型等情况，设置《清算后项目销售收入登记台账》，逐月审核登记、年度汇总比对，力求台账登记及时准确。三是要强化清算管理。税源管理部门要利用定期巡查、专项评估、日常检查的形式，有计划地对清算后房屋再销售进行检查，特别关注全部销售结束的项目清算，以及在房地产企业注销时对其所有开发项目的土地增值税清算，发现疑点较多的，可按规定移交稽查查处。
|
